Beyrouth-Ouest

Hamra
Hamra ne brille pas par sa beauté ou son calme. C’est l’un des secteurs les plus encombrés et bruyants de Beyrouth. Son accessibilité est souvent un cauchemar. Pourtant, Hamra est recherché et apprécié. La demande vient principalement de médecins qui travaillent dans les hôpitaux voisins comme AUBMC, Najjar et Bekhazi, et des professeurs qui enseignent dans les universités de l’AUB et LAU.
Malgré la demande, le nombre de nouveaux projets est en baisse. Actuellement, onze chantiers sont en cours. Un seul nouvel immeuble résidentiel a été lancé au cours des douze derniers mois. La cherté foncière et le manque de disponibilité freinent l’appétit des promoteurs.
Légèrement supérieure à celle de 2014, la surface moyenne des appartements neufs est de 220 mètres carrés. Quant à la valeur d’un premier étage, elle est passée de 4 216 dollars le mètre carré en 2014 à 4 308 en 2015.
Les secteurs les plus chers restent la partie nord de Hamra. Rue Jeanne-d’Arc, proche de l’AUB, des unités de 150 mètres carrés sont proposées à 5 000 dollars le mètre carré. En revanche, 100 mètres plus loin, rue Sitt Nassab, les nouveaux produits de 120 à 184 mètres carrés) sont moins chers de 25 %. Cet écart de prix se traduit par des taux de vente très différents d’un projet à l’autre.
La rue Souraty est quotidiennement congestionnée, pourtant les prix des appartements neufs y démarrent au moins à 4 000 dollars le mètre carré. Plusieurs produits de 195 à 275 mètres carrés sont sur le marché.
Preuve que le marché immobilier traverse une période trouble, le chantier d’un grand projet d’environ 21 000 mètres carrés de surface résidentielle rue Sidani vient d’être arrêté. Ce projet était le plus cher du quartier Hamra. Le mètre carré commençait à 5 500 dollars.
La partie sud de Hamra est plus populaire et les immeubles y sont moins élégants qu’à proximité de l’AUB. Les prix varient d’un projet à l’autre. Autour de l’hôtel Commodore, un logement de 155 mètres carrés au 6e étage est annoncé à 697 000 dollars. Le projet Hamra 924, rue M. Gandhi propose la même surface. Le 2e étage est affiché à 660 000 dollars pour une livraison d’ici à la fin 2015.

Clemenceau - Kantari
Avec une surface moyenne pour les appartements neufs de 382 mètres carrés (en baisse de 2 % par rapport à 2014), Clemenceau demeure un quartier résidentiel chic, sans être pourtant très haut de gamme. Toutefois, il a aussi des détracteurs qui fustigent ses embouteillages et la présence de certains immeubles dégradés. L’extension du Clemenceau Medical Center (CMC) dans la partie occidentale du Clemenceau n’a fait qu’aggraver la congestion du quartier.
La partie la plus élégante de Clemenceau se situe autour du jardin de l’École supérieure des affaires (Esa) qui couvre presque 30 000 mètres carrés. Cet espace vert donne des dégagements très agréables. La rue Omar Daouk qui longe l’Esa est la plus chère du quartier. Les reventes dans plusieurs tours avec de larges jardins, des entrées soignées commencent à partir de 4 500 dollars le mètre carré.
La rue Clemenceau est l’une des sorties de Ras Beyrouth vers le centre-ville, ce qui en fait une rue quotidiennement encombrée. À la sortie des écoles (La Sagesse et la Charité), elle devient totalement congestionnée. Un premier étage ne devrait pas dépasser 4 000 dollars le mètre carré comme le prouve le prix affiché d’un logement d’environ 200 mètres carrés à la revente sur la base de 3 800 dollars le mètre carré au 1er étage.
À l’opposé, la rue May Ziadé a beaucoup plus de charme. Pour des raisons sécuritaires (proximité de la résidence de Walid Joumblatt), son accès est filtré, elle est devenue une rue semi-privée. Certains projets proposent des unités de 170 mètres carrés avec de hauts plafonds à partir de 900 000 dollars. Les familles à la recherche d’un logement plus grand peuvent acquérir un 323 mètres carrés au 12e étage à 1,7 million de dollars.
Intercalé entre le centre-ville et Hamra, le secteur Kantari est une alternative pour les budgets plus serrés. Les promoteurs y proposent des unités familiales de trois chambres à coucher de 235 à 278 mètres carrés. Avec des grilles de prix qui commencent en moyenne autour de 4 000 dollars le mètre carré, les appartements au 1er étage s’étirent de 940 000 à 1 250 000 dollars.

Aïn el-Mreissé
Le projet La Citadelle de Beyrouth avec des appartements de 685 mètres carrés domine l’actualité immobilière de Aïn el-Mreissé. Cette tour de 35 étages occupe une parcelle très bien située à côté de l’hôtel Vendôme. Le projet représente 71 % des surfaces résidentielles actuellement en chantier dans ce quartier.
Bien que le front de mer de Aïn el-Mreissé soit une destination “grand public”, avoir une vue sur le littoral est un privilège. Pour se payer ce luxe, le long de l’avenue de Paris, il faut compter un prix de départ affiché d’environ 8 000 dollars le mètre carré (avant négociation). C’est sans aucun doute, le type de produits le plus affecté par le ralentissement du marché depuis 2-3 ans.
L’intérieur de Aïn el-Mreissé est plus abordable, puisque les vues sur la mer sont difficiles à obtenir à l’exception de quelques appartements situés aux derniers étages. Les prix y sont stables depuis 2013. Comme chaque année, la rue Rustom Pacha compte un projet en construction. Après les projets Ain el Mreisseh 256 en 2012, Ain el Mreisseh 405 en 2013, le dernier-né est l’immeuble Ain el Mreisseh 157 avec 13 logements de 215 mètres carrés. La facture s’affiche à 900 000 dollars pour le 2e étage.
Derrière le petit port de pêche de Aïn el-Mreissé, les surfaces disponibles varient de 190 à 203 mètres carrés. Rue M. Nsouli, le premier prix est proposé à 3 947 dollars le mètre carré. C’est 12 % de moins qu’en 2013. Avec les marges de négociation, cela peut tomber à environ 3 500 dollars le mètre carré.
La rue Arslane Sinno offre également des options à partir de 4 000 dollars le mètre carré. Cette ruelle a l’avantage d’être calme et en retrait des grands axes encombrés du quartier. Un escalier très agréable relie cette rue au pied du centre d’affaires Gefinor.

Manara
Ras Beyrouth est le secteur de Manara le plus cher. Comme son nom l’indique, la pointe de Beyrouth est un site symbolique dans la capitale et une zone privilégiée au-dessus de la Méditerranée. Même si elle n’est pas directement sur le front de mer, ses valeurs y sont plus élevées qu’au centre-ville de Beyrouth.
Un premier étage à la fin de la rue Bliss est annoncé à 8 500 dollars le mètre carré. C’est 15 % moins cher d’un produit pieds dans l’eau à Jal el-Bahr.
Toutefois, sur le marché des invendus, les prix peuvent être plus intéressants. Par exemple, un large appartement de 470 mètres carrés au 2e étage avec des vues sur le secteur du bain militaire est offert à 7 500 dollars le mètre carré.
Après la réussite de leur projet Majestic, les promoteurs Ammache et Jaroudi proposent désormais Beirut 700, un immeuble de 32 appartements de 325 à 645 mètres carrés plus un triplex de 1 442 mètres carrés. Seulement quelques unités sont encore à la vente à partir de 8 600 dollars le mètre carré, soit le même prix depuis 2012.
Le nombre de nouveaux projets étant limité, les amoureux de Manara doivent se tourner vers le stock des invendus et des produits en attente dont la construction devrait démarrer prochainement. Comme ce projet rue Manara qui propose des unités de 255 mètres carrés à partir de 1 275 000 dollars.
La rue Najib Ardati propose quelques logements récemment terminés de 237 à 243 mètres carrés de 1 670 000 à 1 750 000 dollars au-delà du 10e étage, soit un mètre carré autour de 7 000 dollars. C’est le tarif pour bénéficier de vue sur la mer. Pour des appartements invendus depuis plus de cinq ans, les prix sont plus attractifs, comme cette unité de 250 mètres carrés qui est proposée à 4 100 dollars le mètre carré au 7e étage.

Caracas
Plus de 100 appartements sont en construction dans le quartier de Caracas. Cette dynamique est relativement récente. Le quartier a longtemps été pénalisé injustement par une mauvaise image.
S’il n’a aucune spécificité esthétique avec ses immeubles sans charme, il reste néanmoins idéalement situé à Ras Beyrouth avec une excellente accessibilité, puisqu’il est intercalé entre Hamra et Manara.
Caracas est surtout une adresse familiale avec une surface moyenne de 228 mètres carrés pour des appartements de trois chambres à coucher, soit 5,7 % de moins qu’en 2014.
Beaucoup de nouveaux projets se concentrent le long de la rue Salaheddine Ayoubi. Le mètre carré affiché par les promoteurs s’y situe autour de 4 000 à 4 200 dollars, mais cela exclut la marge de négociation de 5 à 10 %. Les unités les plus abordables sont de 170 mètres carrés pour moins de 700 000 dollars. Mais le gros du stock varie entre 200 et 250 mètres carrés.
Toutefois malgré des prix compétitifs et des surfaces en demande, quelques immeubles bientôt terminés affichent de faibles taux de vente (de 40 à 60 %). La clientèle est exigeante et le moindre petit défaut complique la commercialisation des appartements.
À l’opposé, les bons produits sont appréciés malgré des valeurs élevées. Rue Adel Solh, un logement de 195 mètres carrés atteint un million de dollars pour un 6e étage. Des appartements plus larges de 280 mètres carrés sont proposés rue al-Kalaa à 1,5 million de dollars au-delà du 10e étage.

Raouché - Sakiet el-Janzir
Le front de mer de Raouché est particulièrement affecté par le ralentissement du marché immobilier actuel. Beaucoup de projets résidentiels qui avaient démarré il y a 3-4 ans, alors que la demande était encore présente, se trouvent aujourd’hui dans une impasse. Ils n’arrivent plus à vendre.
Ainsi, le stock cumulé des produits en construction et des invendus déjà terminés le long de l’avenue Charles de Gaulle ne cesse d’augmenter.
Pourtant, Raouché est le secteur le moins cher du front de mer de Beyrouth, de Aïn el-Mreissé à Ramlet el-Baida. Un premier étage se négocie de 7 000 à 7 500 dollars le mètre carré, c’est 10 à 20 % de moins que les autres quartiers qui longent la Méditerranée. Cette décote s’explique par la structure commerciale de Raouché qui n’est pas d’un haut standing avec des enseignes grand public.
De plus, les surfaces proposées (la moyenne à Raouché est de 514 mètres carrés actuellement) font partie des plus importantes de Beyrouth. Elles sont de moins en moins recherchées par l’élite locale. Les acheteurs arabes étant quasi inexistants, ces produits ne trouvent pas preneurs.
Entre les quartiers résidentiels haut de gamme de la rue Verdun et de Raouché, Sakiet el-Janzir est une alternative pour les budgets de 600 000 dollars et plus. Le secteur offre surtout de petites surfaces. Le projet The Heights qui domine la place Sakiet el-Janzir avec ses appartements de 370 mètres carrés était une exception. Désormais les nouveaux projets proposent des produits de 130 à 226 mètres carrés, ce qui est plus conforme à la demande.
La rue Abi Tammam offre quelques options de 720 000 à 860 000 dollars pour des appartements de 212 à 226 mètres carrés.
Une enveloppe de 600 000 dollars permet d’acquérir un logement de 170 mètres carrés au 1er étage rue Itani, à proximité de la boulangerie Pain d’Or.

Koraytem
Koraytem comptait huit projets en construction en 2014, aujourd’hui, il n’y a en plus que quatre. Pourtant, le quartier est toujours apprécié pour sa proximité de Hamra, Verdun et Raouché et son cadre de vie relativement calme.
Comme l’Esa à Clemenceau, les jardins du Collège Protestant Français qui s’étendent sur plus de 26 500 mètres carrés offrent un espace de verdure très agréable. Tous les immeubles alentour bénéficient ainsi de dégagements, voire de vues sur la mer pour les étages les plus élevés.
La partie occidentale de l’avenue Takieddine Solh est la plus chère avec des valeurs de 4 500 à 5 000 dollars le mètre carré (au 1er étage). Aucun nouveau projet n’y est en chantier. Toutefois quelques invendus sont encore disponibles comme ce grand appartement de 570 mètres carrés annoncé à 3,6 millions de dollars au 10e étage.
À l’opposé, le mètre carré est plus accessible dans le secteur oriental de l’avenue où il devrait commencer à partir de 3 700 dollars. L’absence de vue et la multiplication d’immeubles sans charme en font une zone plus abordable.
Le campus de l’université LAU offre également un peu de verdure dans ce Ras Beyrouth tant bétonné. Rue Père Lammens, un grand appartement de 350 mètres carrés au 3e étage qui domine la LAU est proposé à 1 550 000 dollars pour une livraison d’ici à la fin de l’été 2015.
Plusieurs invendus sont disponibles le long de la rue Madame Curie. Les gros budgets peuvent acquérir un logement de 612 mètres carrés à partir de 2 325 000 dollars, c’est 5 % de moins qu’en 2010. Les familles à la recherche d’un trois chambres à coucher de 325 mètres carrés doivent débourser plus de 2 millions de dollars pour un étage élevé.

Verdun - Aïn el-Tiné

La rue Verdun reste une artère marchande très bruyante. La construction de Verdun Mall, qui va accueillir l’ABC d’ici à 2018, confirme sa vocation commerciale.
Toutefois, les projets résidentiels commencés de 2009 à 2012 sont dans leur phase finale. Certains se sont bien vendus alors que d’autres ont encore des disponibilités. Cela prouve que résider le long de la rue Verdun a quand même quelques inconvénients. Avec un budget de 1 à 2 millions de dollars, l’élite locale commence à préférer des destinations plus tranquilles, moins encombrées et commerciales comme Aïn el-Tiné et Koraytem.
En revanche, les axes secondaires de la rue Verdun comme la rue Bachir Kassar et le secteur Tabet offrent un environnement plus résidentiel sans commerce au rez-de-chaussée des immeubles.
Le prix du mètre carré rue Verdun n’a pas changé depuis 2014. Il se situe autour de 5 200 à 5 400 dollars. Mais avec un discount, les premiers étages peuvent rapidement descendre en dessous de 5 000 dollars le mètre carré. Le projet Verdun Heights affiche les mêmes tarifs depuis l’été 2012.
Rue Chili dans le secteur Tabet qui est derrière le supermarché Goodies, un immeuble offre plusieurs options de 185 à 312 mètres carrés à partir de 832 000 dollars pour une livraison début 2016.
Le projet V Verdun est déjà vendu. Quelques reventes se situent au-delà du 10e étage à 6 000 dollars le mètre carré. Ce projet a été le premier à proposer de petites unités (216 à 250 mètres carrés) sur la rue Verdun.
Entre Verdun et Raouché, Aïn el-Tiné bénéficie toujours d’une belle cote. La proximité de la résidence du chef du Parlement en fait une zone ultrasécurisée.
Le quartier se caractérise par un parc de logements de grandes tailles nécessitant une mise de fond importante. Les plus fortunés peuvent s’offrir des appartements de 965 mètres carrés au-delà de 6 millions de dollars.
Le marché se résume à deux projets d’envergure qui vont être livrés d’ici à la fin 2015 : Olive Residence et Titanium. Ils totalisent une centaine d’appartements et plus de 40 000 mètres carrés de surfaces résidentielles.
Il faut compter presque 2,6 millions de dollars pour un 450 mètres carrés rue de Vienne, derrière le Lycée Verdun.
Le long de l’avenue Mohammad Toufic Khaled, un promoteur a démarré une grosse campagne de publicité et a baissé de manière significative ses prix afin de relancer la commercialisation de ses produits, essentiellement de 285, 315 et 340 mètres carrés. Le premier prix est de 1 250 000 dollars.

Ramlet el-Baida
Trouver un appartement neuf sur le front de mer de Ramlet el-Baida est de plus en plus difficile.
Actuellement, il n’y a qu’un projet en cours de construction sur l’avenue Rafic Hariri qui longe la place publique.
Les plus chanceux doivent débourser 5 245 000 dollars pour un 538 mètres carrés au 2e étage. La seule bonne nouvelle est que le prix demandé est inchangé depuis 2013.
Le faible nombre de nouveaux immeubles s’explique par le manque de parcelles disponibles. Bien que plusieurs terrains sont à vendre, les prix demandés sont totalement déconnectés de la réalité par rapport aux prix des appartements qui sont à la baisse comme le prouve ce projet rue Khalil al-Jamal où le mètre carré a diminué de 17 % en un an.
Ainsi, c’est devenu injouable pour un promoteur d’acquérir une parcelle étant donné le ralentissement des ventes des appartements dans ce quartier qui compte toutefois 153 unités en chantier. La majorité est toutefois à l’intérieur de Ramlet el-Baida. À 414 mètres carrés, la moyenne des appartements neufs y est l’une des plus élevées de Beyrouth.
La rue Thomas Edisson, qui n’a pas de façade directement sur la Méditerranée, n’a aucun charme spécifique, ni espace vert ni arbre. Pourtant entre deux immeubles, les appartements peuvent bénéficier de petites vues sur la mer. Cela a suffi pour que les promoteurs commencent leur grille de prix de 6 400 à 7 000 dollars le mètre carré avant négociation. Incroyable mais vrai, cette rue est plus chère que la grande majorité des rues du centre-ville.
La rue Farid Trad traverse du nord au sud le quartier Ramlet el-Baida. La construction de nouveaux projets résidentiels depuis une dizaine d’années l’a rendue plus élégante. Le mètre carré au 1er étage est passé de 2 000 dollars en 2016 à 5 000 aujourd’hui.
Beaucoup de nouveaux projets se concentrent le long de la rue al-Akhtal Assaghir autour de l’ancien centre commercial Spinneys abandonné depuis la guerre civile. La fourchette des prix est estimée de 4 500 à 6 500 dollars le mètre carré après négociation. Dès que les appartements obtiennent des vues sur la mer, les prix flambent. Le panel des surfaces disponibles est également vaste, de 286 à 400 mètres carrés. Le premier prix commence à 1 650 000 dollars pour un logement de 345 mètres carrés.

Tallet el-Khayat - Unesco
Les mises en chantier étant de plus en plus rares dans les quartiers Tallet el-Khatyat et Unesco, le nombre d’appartements neufs est limité. Sur les quatre projets en cours, la grande majorité du stock se trouve dans le complexe résidentiel Hill Top, rue Mama. Le projet compte six immeubles de onze étages avec des appartements de 335 à 465 mètres carrés. La grille des prix de 4 200 à 4 300 dollars le mètre carré est quasiment identique depuis 2010.
Un projet a démarré à Tallet el-Khayat. Cela n’était plus arrivé depuis deux ans. Rue Youssef el-Zein propose des appartements de 236 mètres carrés pour une livraison fin 2017.
Entre Ramlet el-Baida et Tallet el-Khayat, le secteur Unesco a vu une dizaine de nouveaux projets résidentiels se construire depuis 2006. À cette période, le mètre carré se situait autour de 1 500 à 1 750 dollars au premier étage, rue Chebli Mallat. En 2015, un produit neuf s’y négocie de 3 500 à 3 750 dollars le mètre carré.
Les bonnes affaires se trouvent dans le stock des invendus ou des reventes comme cet appartement de 280 mètres carrés au 5e étage à 1 283 000 dollars. Il était affiché à 1 484 000 dollars à l’été 2014.

Sanayeh - Spears
Résider autour du jardin de Sanayeh ne fait pas partie des priorités de l’élite locale qui lui préfère des quartiers avec une plus forte notoriété.
Dommage parce qu’avoir une vue sur le plus grand jardin public de Beyrouth (22 000 mètres carrés) est très agréable. Rénové en 2014, il est très bien tenu et offre un havre de verdure au milieu du béton environnant. En revanche, le week-end il devient une destination de sortie fréquentée par des milliers de personnes et d’enfants, plus de 11 000 personnes selon la fondation Azadea qui a financé la réhabilitation du jardin. Cette popularité ne plaît pas à tout le monde.
Un seul projet propose actuellement des appartements directement sur le jardin. Situé rue Alameddine, l’immeuble compte des unités de 245 mètres carrés à partir de 965 000 dollars.
Les rues secondaires (Georges Assi, Medhat Pacha) sont plus calmes, mais n’ont souvent aucune vue sur le jardin. Les produits neufs varient de 200 à 250 mètres carrés. La juste valeur devrait commencer à 3 500 dollars le mètre carré après négociation.
La sortie de Ras Beyrouth connaît depuis quelques années un nouveau dynamisme avec la multiplication des projets immobiliers. L’adresse serait idéale pour des projets de bureaux, mais quelques promoteurs misent plutôt sur le résidentiel. Et ils estiment que le mètre carré de Spears est plus cher qu’à Hamra et Clemenceau.
La partie occidentale de la rue Spears est la plus chic autour du palais Takieddine Solh, des bureaux de Future TV et de l’immeuble Union. Un projet y construit 54 appartements de 114 à 340 mètres carrés avec un prix de départ affiché à 4 500 dollars le mètre carré. Le 15e étage est proposé à 6 000 dollars le mètre carré, c’est 6,6 % de plus qu’en 2012.
Le secteur où se croisent la rue Spears et le ring est moins prestigieux. C’est une zone très bruyante. Cet inconvénient peut expliquer le faible taux de vente de certains immeubles dont un projet devant le siège de la Croix-Rouge qui est à l’arrêt depuis plusieurs mois. Devant la structure de Burj el-Murr, un projet totalise 70 appartements de 215 à 440 mètres carrés. Pour atténuer les nuisances de la route, le premier niveau résidentiel commence au 5e étage où le mètre carré est annoncé à 3 900 dollars.
Les prix de la rue Abdel Kader se maintiennent au même niveau depuis 2012 avec un premier étage annoncé à 3 600 dollars le mètre carré. Un chantier a déjà vendu 80 % de son stock. Son premier prix est de 846 000 dollars pour un logement de trois chambres à coucher de 182 mètres carrés au 8e étage.