Un article du Dossier
Kfardebiane : pas de dégel en perspective
En plus du projet de centre de village d’Edelweiss, relancé après deux ans d’arrêt, seul un projet commercial, le Mille Huit Cent, a débuté dans l’enceinte de Faqra Club en 2012. L’écrasante majorité des nouveaux projets concerne des villas privées : 54 sont actuellement en construction, un record pour le Club. Les prix du neuf oscillent entre 3 700 et 4 500 dollars le m², avec un pic atteint pour le projet Edelweiss et ses 65 unités en vente entre 5 000 et 5 500 dollars le m². Quelques transactions se font également dans l’ancien, mais le marché est limité, de même que le segment locatif, selon Carlos Chad, responsable des ventes immobilières à Faqra Club. Les prix des terrains vendus par Faqra Club varient entre 1 300 et 1 500 dollars le m², et sur le marché secondaire, les parcelles s’échangent entre 1 000 et 1 300 dollars le m². Il n’est plus question pour la direction du Club de s’étendre géographiquement au-delà de 2,4 millions de m², comme cela avait été le cas entre 2004 et 2009 (environ 300 000 m² supplémentaires vers Kfertay, Baatouta et Qanat Bakiche), mais plutôt de lotir et diviser des terrains qui lui appartiennent à l’intérieur du Club. « Nous sommes en train de réaliser un lotissement d’une vingtaine de nouvelles parcelles à proximité du centre équestre ; l’objectif est de mettre sur le marché dès l’été prochain des parcelles près du centre à moins d’un million de dollars », explique Carlos Chad. Faqra Club met actuellement en vente une cinquantaine de parcelles entre 600 et 900 dollars le m².
Edelweiss
Edelweiss, situé en bas des pistes de ski, sera un “centre de village” au cœur de Faqra Cub, avec 127 chalets, et toute une série d’espaces publics : des placettes, des jardins, des boutiques de mode, des restaurants, des cafés… Le projet, qui s’étend sur une surface de 24 000 m², s’annonce comme l’un des plus grands jamais bâtis à Faqra Club depuis son inauguration. La construction d’Edelweiss devait démarrer en 2010, mais n’a véritablement pu commencer que fin 2012. Le permis de construire a été validé en août 2012 par le département régional d’urbanisme de Jounié, après deux ans de blocage. C’est l’avant-projet d’Edelweiss qui posait problème et ne correspondait pas aux normes de construction de Faqra Club. Alors que toute la région de Kfardebiane est classée S et permet de construire des murs d’une hauteur de 11 mètres, le règlement de Faqra Club stipule que la hauteur de construction ne doit pas dépasser 7 mètres. Il limite également le coefficient d’exploitation superficiel à 25 % et le coefficient d’exploitation totale à 50 %. Les propriétaires d’Edelweiss avaient prévu dans leur première version de réduire l’emprise au sol à 17 % au lieu de 25 % (les constructions étaient moins étalées), tout en construisant davantage en hauteur pour compenser. Il était donc prévu que le deuxième étage de chaque bâtiment soit formé d’un duplex et non d’un simplex, ajoutant un étage. Ce qui n’a pas été accepté par la DGU et contesté par certains propriétaires de villas à Faqra Club, comme le ministre du Tourisme Fadi Abboud. « Dans les nouveaux plans que nous avons soumis, nous avons remplacé les duplex par des simplex plus grands. Les surfaces définitives ne seront pas connues avant l’été prochain », explique Karim Bassil, le PDG de BREI, promoteur du projet, dont la société est actionnaire d’Edelweiss à 25 %, avec la société Solipro (Faqra Club) qui détient 51 % et un autre associé, Tony Fadel. Avec la nouvelle mouture d’Edelweiss, la superficie constructible du projet a légèrement baissé, passant de 18 000 à 17 000 m², mais il y aura toujours 127 chalets disponibles à la vente. Le nombre d’espaces verts communs sera toujours de 14 000 m². La majorité des chalets proposeront des surfaces de 100 à 140 m², avec quelques unités au-dessus de 200 m². L’arrêt du projet a stoppé les ventes depuis 2010, une dizaine d’acheteurs s’étant désistés, mais une trentaine de clients sont désormais sur liste d’attente, selon le PDG de BREI. Environ 50 % du projet est actuellement vendu, et la grille de prix se situe entre 5 000 et 5 500 dollars. « Nous visons un marché de niche qui n’aura pas de difficulté à se vendre, même en temps de crise. Nous proposons un projet unique, car il est au centre de Faqra », souligne Karim Bassil. Le projet, dont la construction coûtera environ 30 millions de dollars, est financé en partie par la Byblos Bank. Les premiers chalets devraient être livrés dès juin 2016.
Les Suites de Faqra
Les Suites de Faqra est situé dans la circonscription de Qanat Bakiche, mais est également accessible depuis Faqra Club, auquel il a été rattaché. Il appartient à la société immobilière Sayfco, qui a lancé le projet haut de gamme Clouds à Faqra Club dès 2006. Construit sur une parcelle de 16 000 m², il totalise 111 chalets, répartis en huit blocs avec chacun 10 à 16 unités. Les superficies varient de 75 à 230 m², avec une à quatre chambres à coucher. Environ 50 % des unités pourront bénéficier de jardins de 75 à 135 m². Le complexe résidentiel inclura aussi un pavillon avec un restaurant, une piscine, une salle de sport et des terrains de jeux pour enfants. Toutes les petites surfaces ont été rapidement écoulées, et il reste encore 10 % du projet sur le marché, essentiellement des duplex au-delà de 135 m². La majorité des transactions s’est effectuée au cours de l’année 2011. Le prix de vente est toujours identique, à 3 700 dollars le m², de même que la date de livraison des chalets, prévue pour décembre 2013.
Mille Huit Cent
Le projet Mille Huit Cent se situe près de la deuxième entrée de Faqra Club, en contrebas de la villa de la famille Hariri, et à environ 200 mètres de celle d’Élie Saab. Il est construit sur une parcelle de 4 600 m² achetée en 2011. Les excavations ont commencé en septembre 2012, le projet a été un peu repoussé en raison d’une redistribution des surfaces. « Nous avons ajouté une configuration qui n’était pas présente, nous proposons maintenant des simplex avec terrasses et jardins en plus de duplex », explique Ziad Karkaji, directeur du département immobilier à Premium Projects, la société propriétaire du Mille Huit Cent. Le projet comprendra 25 appartements divisés en six blocs indépendants reliés par des parkings souterrains. La taille des duplex variera entre 134 et 525 m², avec des jardins de 30 à 200 m², tandis que les sept simplex feront 119 m² avec deux chambres à coucher et des jardins de 20 à 120 m². Le dénivelé du Mille Huit Cent sera de 30 mètres, avec deux accès par la route, vers le haut et vers le bas, et chaque chalet pourra bénéficier de deux à trois places de parking souterrains. « Environ 25 % du projet a été vendu sur plan en 2012 et 60 % de nos acheteurs sont des Libanais expatriés », affirme Ziad Karkaji. Les unités qui restent à vendre le sont à 4 250 dollars le m², soit des chalets entre 500 000 dollars et 2,1 millions de dollars. La livraison est prévue pour l’été 2015. Le groupe Premium Projects termine également la construction de plusieurs immeubles résidentiels et commerciaux au centre-ville et à Achrafieh, dans la capitale. « Le coût de la construction est plus élevé et les contraintes climatiques plus fortes qu’à Beyrouth, mais nous avons vu dans ce projet une opportunité de développer et de diversifier notre portefeuille. Faqra est et restera toujours une valeur sûre », conclut Ziad Karkaji.
Faqra Heights
Ce projet, qui appartient au promoteur Dany Doumit, a déjà été terminé au cours de l’année 2011. Deux des six chalets sont encore mis en vente : une unité de 200 m², avec 50 m² de jardins, et une autre de 330 m², avec un jardin de 80 m². Le tarif, de 4 500 dollars le m², est toujours similaire. « Je ne souhaite ni baisser mes prix ni mettre les chalets en location, je préfère compter sur une reprise prochaine du marché », explique Dany Doumit. Le promoteur construit également à Beyrouth et dans sa banlieue, à Achrafié, Bayada et Rabié.
Les Flocons
Lancé par la société Residential Experts, qui a également construit Les Pistes à Ouyoun el-Simane et poursuit deux autres projets résidentiels à Rabié et Kornet Chehwane, le projet Les Flocons se situe près de la villa Malass. Quatre chalets de 308 à 392 m² sont toujours à vendre depuis l’année dernière, à 4 500 dollars le m². Ce sont des duplex avec trois à quatre chambres à coucher, des jardins entre 112 et 144 m², et deux places de parking. L’ensemble du projet comportera également une piscine commune pour les propriétaires. Les chalets en sont au stade du finissage et seront livrés au cours du premier semestre 2013.
Edelweiss
Edelweiss, situé en bas des pistes de ski, sera un “centre de village” au cœur de Faqra Cub, avec 127 chalets, et toute une série d’espaces publics : des placettes, des jardins, des boutiques de mode, des restaurants, des cafés… Le projet, qui s’étend sur une surface de 24 000 m², s’annonce comme l’un des plus grands jamais bâtis à Faqra Club depuis son inauguration. La construction d’Edelweiss devait démarrer en 2010, mais n’a véritablement pu commencer que fin 2012. Le permis de construire a été validé en août 2012 par le département régional d’urbanisme de Jounié, après deux ans de blocage. C’est l’avant-projet d’Edelweiss qui posait problème et ne correspondait pas aux normes de construction de Faqra Club. Alors que toute la région de Kfardebiane est classée S et permet de construire des murs d’une hauteur de 11 mètres, le règlement de Faqra Club stipule que la hauteur de construction ne doit pas dépasser 7 mètres. Il limite également le coefficient d’exploitation superficiel à 25 % et le coefficient d’exploitation totale à 50 %. Les propriétaires d’Edelweiss avaient prévu dans leur première version de réduire l’emprise au sol à 17 % au lieu de 25 % (les constructions étaient moins étalées), tout en construisant davantage en hauteur pour compenser. Il était donc prévu que le deuxième étage de chaque bâtiment soit formé d’un duplex et non d’un simplex, ajoutant un étage. Ce qui n’a pas été accepté par la DGU et contesté par certains propriétaires de villas à Faqra Club, comme le ministre du Tourisme Fadi Abboud. « Dans les nouveaux plans que nous avons soumis, nous avons remplacé les duplex par des simplex plus grands. Les surfaces définitives ne seront pas connues avant l’été prochain », explique Karim Bassil, le PDG de BREI, promoteur du projet, dont la société est actionnaire d’Edelweiss à 25 %, avec la société Solipro (Faqra Club) qui détient 51 % et un autre associé, Tony Fadel. Avec la nouvelle mouture d’Edelweiss, la superficie constructible du projet a légèrement baissé, passant de 18 000 à 17 000 m², mais il y aura toujours 127 chalets disponibles à la vente. Le nombre d’espaces verts communs sera toujours de 14 000 m². La majorité des chalets proposeront des surfaces de 100 à 140 m², avec quelques unités au-dessus de 200 m². L’arrêt du projet a stoppé les ventes depuis 2010, une dizaine d’acheteurs s’étant désistés, mais une trentaine de clients sont désormais sur liste d’attente, selon le PDG de BREI. Environ 50 % du projet est actuellement vendu, et la grille de prix se situe entre 5 000 et 5 500 dollars. « Nous visons un marché de niche qui n’aura pas de difficulté à se vendre, même en temps de crise. Nous proposons un projet unique, car il est au centre de Faqra », souligne Karim Bassil. Le projet, dont la construction coûtera environ 30 millions de dollars, est financé en partie par la Byblos Bank. Les premiers chalets devraient être livrés dès juin 2016.
Les Suites de Faqra
Les Suites de Faqra est situé dans la circonscription de Qanat Bakiche, mais est également accessible depuis Faqra Club, auquel il a été rattaché. Il appartient à la société immobilière Sayfco, qui a lancé le projet haut de gamme Clouds à Faqra Club dès 2006. Construit sur une parcelle de 16 000 m², il totalise 111 chalets, répartis en huit blocs avec chacun 10 à 16 unités. Les superficies varient de 75 à 230 m², avec une à quatre chambres à coucher. Environ 50 % des unités pourront bénéficier de jardins de 75 à 135 m². Le complexe résidentiel inclura aussi un pavillon avec un restaurant, une piscine, une salle de sport et des terrains de jeux pour enfants. Toutes les petites surfaces ont été rapidement écoulées, et il reste encore 10 % du projet sur le marché, essentiellement des duplex au-delà de 135 m². La majorité des transactions s’est effectuée au cours de l’année 2011. Le prix de vente est toujours identique, à 3 700 dollars le m², de même que la date de livraison des chalets, prévue pour décembre 2013.
Mille Huit Cent
Le projet Mille Huit Cent se situe près de la deuxième entrée de Faqra Club, en contrebas de la villa de la famille Hariri, et à environ 200 mètres de celle d’Élie Saab. Il est construit sur une parcelle de 4 600 m² achetée en 2011. Les excavations ont commencé en septembre 2012, le projet a été un peu repoussé en raison d’une redistribution des surfaces. « Nous avons ajouté une configuration qui n’était pas présente, nous proposons maintenant des simplex avec terrasses et jardins en plus de duplex », explique Ziad Karkaji, directeur du département immobilier à Premium Projects, la société propriétaire du Mille Huit Cent. Le projet comprendra 25 appartements divisés en six blocs indépendants reliés par des parkings souterrains. La taille des duplex variera entre 134 et 525 m², avec des jardins de 30 à 200 m², tandis que les sept simplex feront 119 m² avec deux chambres à coucher et des jardins de 20 à 120 m². Le dénivelé du Mille Huit Cent sera de 30 mètres, avec deux accès par la route, vers le haut et vers le bas, et chaque chalet pourra bénéficier de deux à trois places de parking souterrains. « Environ 25 % du projet a été vendu sur plan en 2012 et 60 % de nos acheteurs sont des Libanais expatriés », affirme Ziad Karkaji. Les unités qui restent à vendre le sont à 4 250 dollars le m², soit des chalets entre 500 000 dollars et 2,1 millions de dollars. La livraison est prévue pour l’été 2015. Le groupe Premium Projects termine également la construction de plusieurs immeubles résidentiels et commerciaux au centre-ville et à Achrafieh, dans la capitale. « Le coût de la construction est plus élevé et les contraintes climatiques plus fortes qu’à Beyrouth, mais nous avons vu dans ce projet une opportunité de développer et de diversifier notre portefeuille. Faqra est et restera toujours une valeur sûre », conclut Ziad Karkaji.
Faqra Heights
Ce projet, qui appartient au promoteur Dany Doumit, a déjà été terminé au cours de l’année 2011. Deux des six chalets sont encore mis en vente : une unité de 200 m², avec 50 m² de jardins, et une autre de 330 m², avec un jardin de 80 m². Le tarif, de 4 500 dollars le m², est toujours similaire. « Je ne souhaite ni baisser mes prix ni mettre les chalets en location, je préfère compter sur une reprise prochaine du marché », explique Dany Doumit. Le promoteur construit également à Beyrouth et dans sa banlieue, à Achrafié, Bayada et Rabié.
Les Flocons
Lancé par la société Residential Experts, qui a également construit Les Pistes à Ouyoun el-Simane et poursuit deux autres projets résidentiels à Rabié et Kornet Chehwane, le projet Les Flocons se situe près de la villa Malass. Quatre chalets de 308 à 392 m² sont toujours à vendre depuis l’année dernière, à 4 500 dollars le m². Ce sont des duplex avec trois à quatre chambres à coucher, des jardins entre 112 et 144 m², et deux places de parking. L’ensemble du projet comportera également une piscine commune pour les propriétaires. Les chalets en sont au stade du finissage et seront livrés au cours du premier semestre 2013.
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