Un article du Dossier
Kfardebiane : un marché à plusieurs vitesses
Pour la première fois depuis plusieurs années, aucun nouveau projet commercial n’a été lancé en 2013 à Faqra Club, et les nouveaux permis de construire déposés pour 2014 concernent tous des villas privées. Deux grands projets concentrent l’essentiel des unités en vente : le centre de village Edelweiss et le projet le Mille Huit Cent, près de la deuxième entrée de Faqra : à eux seuls, ils proposent encore 75 chalets en vente. La plupart des surfaces fluctuent entre 100 et 200 m², signe que même à Faqra Club, les promoteurs se sont calqués sur une demande au budget plus réduit. Les prix du neuf restent cependant toujours élevés, dans une fourchette de 4 500 et 5 500 dollars le m², soit des chalets de 460 000 dollars à plusieurs millions de dollars. Des transactions sur le marché secondaire sont possibles à des tarifs plus réduits, entre
3 700 et 4 000 dollars, mais l’offre reste limitée. Le marché de la location demeure également étroit, les locataires préférant régulièrement renouveler leurs baux. « Il n’est pas possible de trouver des chalets à moins de 25 000 dollars par an dans le Club. Pour un chalet avec trois chambres à coucher, les prix varient entre 30 000 et 35 000 dollars par an », explique Carlos Chad, responsable des ventes immobilières à Faqra Club. L’activité foncière de Faqra Club s’est également ralentie en 2013 : les propriétaires du Club n’ont vendu qu’une dizaine de parcelles, sur près de 100 000 m² de terrains lotis mis sur le marché. Le prix affiché est de 1 300 dollars le mètre carré, même si par ailleurs des transactions sur le marché secondaire se sont effectuées entre 1 000 et 1 200 dollars le m². La direction du Club n’a en outre pas racheté de nouveaux terrains depuis 2009. « Il n’est plus question pour l’instant d’investir dans de nouvelles parcelles, car l’infrastructure ne pourrait pas absorber une extension du Club, qui a atteint sa taille optimale », estime Carlos Chad. Les investissements des deux dernières années ont surtout été consacrés à améliorer les infrastructures existantes (murs de soutènement, élargissement des routes, plantation d’arbres). Faqra continue cependant de procéder au lotissement de nouvelles parcelles chaque année, mais en s’adaptant au nouveau marché. « Nous lotissons des terrains de 600 à 800 m², à moins d’un million de dollars, alors qu’il y a encore quelques années, les acheteurs recherchaient des parcelles de 2 000 m² La clientèle expatriée, qui représentait 60 % de la demande, a beaucoup diminué depuis la crise financière », résume Carlos Chad.
Edelweiss
Sur une surface de 24 000 m², Edelweiss se veut un nouveau “centre de village” au cœur de Faqra Club. Il comprendra 127 chalets, ainsi qu’une série d’espaces publics : des restaurants, des cafés, des jardins publics, des placettes, des espaces de jeux pour enfants... La construction a finalement démarré à la fin de l’année 2012, avec deux ans de retard, en raison de complications légales. La majorité des chalets mis en vente sont des 100 m² avec deux chambres à coucher, mais d’autres superficies seront également disponibles : des 130 et des 140 m² avec trois chambres à coucher, et des 200 m² avec quatre chambres. Une majorité de chalets disposera de jardins individuels de 30 à 70 m². Le projet comportera en tout près de 14 000 m² d’espaces verts communs. Les ventes, qui s’étaient arrêtées entre 2010 et septembre 2013, ont désormais repris. « Depuis septembre, les ventes sont acceptables, il reste encore 45 % du projet qui n’a pas été écoulé », explique Layal Chahine, responsable des ventes à la société BREI, promoteur du projet. BREI est actionnaire d’Edelweiss avec la société Solipro (Faqra Club) et un autre associé, Tony Fadel. Les prix affichés sont restés stables, entre 5 000 et 5 500 dollars le mètre carré. « Environ 40 % de nos clients sont des Libanais résidents et 60 % des Libanais vivant à l’étranger », précise Layal Chahine. Les premières unités devraient être livrées au cours de l’année 2016.
Mille Huit Cent
Le projet Mille Huit Cent se trouve près de la deuxième entrée de Faqra Club, en contrebas de la villa de la famille Hariri, et à proximité de celle d’Élie Saab. Il est construit sur une parcelle de 4 600 m² achetée en 2011. Mille Huit Cent comprendra 25 appartements divisés en six blocs indépendants reliés par des parkings souterrains. L’acheteur dispose de plusieurs options : des simplex et duplex de 128 à 525 m², avec des jardins de 30 à 200 m², et des “roof terrace” de 110 à 200 m². Les prix demandés sont restés stables, à 4 200 dollars le m², avec des chalets à partir de 460 000 dollars. « La marge de négociation est faible, car nous souhaitons maintenir le standard élevé de la clientèle de Faqra Club », explique Ziad Karkaji, directeur du département immobilier de Premium Projects, la société propriétaire du Mille Huit Cent. « En revanche, nous sommes plus flexibles sur les modalités de paiement, avec un premier acompte de
20 % lors de la signature et des paiements échelonnés. En partenariat avec la CreditBank, nous proposons également des prêts au logement sur 20 ans à des taux préférentiels », poursuit Ziad Karkaji. Deux unités ont été vendues au cours de l’année 2013 et 65 % des chalets sont encore disponibles. « Nos pourcentages de vente sont moins bons à Faqra Club qu’à Beyrouth, car il s’agit d’achats secondaires, qui sont davantage influencés par la détérioration de la situation politique. Nos clients restent majoritairement des Libanais qui travaillent dans le Golfe et en Afrique », précise Ziad Karkaji, dont le groupe termine également plusieurs immeubles résidentiels et commerciaux à Achrafié et au centre-ville. Les premiers chalets seront livrés en décembre 2015.
Les Flocons
À proximité de la villa Malass, le projet Les Flocons appartient à la société Residential Experts, qui a construit le projet Les Pistes à Ouyoun el-Simane et bâtit également un autre immeuble à Rabié. Les quatre chalets du projet seront livrés en mars 2014 et n’ont pas encore trouvé preneur. Il s’agit de duplex de 308 à 392 m², avec trois à quatre chambres à coucher, des jardins entre 112 et 144 m², et deux places de parking. Une piscine commune sera également construite pour les propriétaires. Le prix affiché est le même que l’année précédente : 4 500 dollars par m².
Projet Samarani
La construction des deux chalets du promoteur Milad Samarani a commencé pendant l’été 2011 et s’achèvera en mai 2014. Il s’agit de triplex de 250 m² et 350 m², avec à chaque fois 100 m² de jardins individuels. Les deux unités sont à vendre à 1 250 000 et 1 750 000 dollars, soit à 5 000 dollars le mètre carré. Le projet Samarani se situe à 400 mètres de l’Auberge de Faqra et à environ 200 mètres de Aïshti, dans le centre du Club. Le promoteur termine en parallèle la construction d’un immeuble de chalets destinés à la location dans la région de San Antonio.
3 700 et 4 000 dollars, mais l’offre reste limitée. Le marché de la location demeure également étroit, les locataires préférant régulièrement renouveler leurs baux. « Il n’est pas possible de trouver des chalets à moins de 25 000 dollars par an dans le Club. Pour un chalet avec trois chambres à coucher, les prix varient entre 30 000 et 35 000 dollars par an », explique Carlos Chad, responsable des ventes immobilières à Faqra Club. L’activité foncière de Faqra Club s’est également ralentie en 2013 : les propriétaires du Club n’ont vendu qu’une dizaine de parcelles, sur près de 100 000 m² de terrains lotis mis sur le marché. Le prix affiché est de 1 300 dollars le mètre carré, même si par ailleurs des transactions sur le marché secondaire se sont effectuées entre 1 000 et 1 200 dollars le m². La direction du Club n’a en outre pas racheté de nouveaux terrains depuis 2009. « Il n’est plus question pour l’instant d’investir dans de nouvelles parcelles, car l’infrastructure ne pourrait pas absorber une extension du Club, qui a atteint sa taille optimale », estime Carlos Chad. Les investissements des deux dernières années ont surtout été consacrés à améliorer les infrastructures existantes (murs de soutènement, élargissement des routes, plantation d’arbres). Faqra continue cependant de procéder au lotissement de nouvelles parcelles chaque année, mais en s’adaptant au nouveau marché. « Nous lotissons des terrains de 600 à 800 m², à moins d’un million de dollars, alors qu’il y a encore quelques années, les acheteurs recherchaient des parcelles de 2 000 m² La clientèle expatriée, qui représentait 60 % de la demande, a beaucoup diminué depuis la crise financière », résume Carlos Chad.
Edelweiss
Sur une surface de 24 000 m², Edelweiss se veut un nouveau “centre de village” au cœur de Faqra Club. Il comprendra 127 chalets, ainsi qu’une série d’espaces publics : des restaurants, des cafés, des jardins publics, des placettes, des espaces de jeux pour enfants... La construction a finalement démarré à la fin de l’année 2012, avec deux ans de retard, en raison de complications légales. La majorité des chalets mis en vente sont des 100 m² avec deux chambres à coucher, mais d’autres superficies seront également disponibles : des 130 et des 140 m² avec trois chambres à coucher, et des 200 m² avec quatre chambres. Une majorité de chalets disposera de jardins individuels de 30 à 70 m². Le projet comportera en tout près de 14 000 m² d’espaces verts communs. Les ventes, qui s’étaient arrêtées entre 2010 et septembre 2013, ont désormais repris. « Depuis septembre, les ventes sont acceptables, il reste encore 45 % du projet qui n’a pas été écoulé », explique Layal Chahine, responsable des ventes à la société BREI, promoteur du projet. BREI est actionnaire d’Edelweiss avec la société Solipro (Faqra Club) et un autre associé, Tony Fadel. Les prix affichés sont restés stables, entre 5 000 et 5 500 dollars le mètre carré. « Environ 40 % de nos clients sont des Libanais résidents et 60 % des Libanais vivant à l’étranger », précise Layal Chahine. Les premières unités devraient être livrées au cours de l’année 2016.
Mille Huit Cent
Le projet Mille Huit Cent se trouve près de la deuxième entrée de Faqra Club, en contrebas de la villa de la famille Hariri, et à proximité de celle d’Élie Saab. Il est construit sur une parcelle de 4 600 m² achetée en 2011. Mille Huit Cent comprendra 25 appartements divisés en six blocs indépendants reliés par des parkings souterrains. L’acheteur dispose de plusieurs options : des simplex et duplex de 128 à 525 m², avec des jardins de 30 à 200 m², et des “roof terrace” de 110 à 200 m². Les prix demandés sont restés stables, à 4 200 dollars le m², avec des chalets à partir de 460 000 dollars. « La marge de négociation est faible, car nous souhaitons maintenir le standard élevé de la clientèle de Faqra Club », explique Ziad Karkaji, directeur du département immobilier de Premium Projects, la société propriétaire du Mille Huit Cent. « En revanche, nous sommes plus flexibles sur les modalités de paiement, avec un premier acompte de
20 % lors de la signature et des paiements échelonnés. En partenariat avec la CreditBank, nous proposons également des prêts au logement sur 20 ans à des taux préférentiels », poursuit Ziad Karkaji. Deux unités ont été vendues au cours de l’année 2013 et 65 % des chalets sont encore disponibles. « Nos pourcentages de vente sont moins bons à Faqra Club qu’à Beyrouth, car il s’agit d’achats secondaires, qui sont davantage influencés par la détérioration de la situation politique. Nos clients restent majoritairement des Libanais qui travaillent dans le Golfe et en Afrique », précise Ziad Karkaji, dont le groupe termine également plusieurs immeubles résidentiels et commerciaux à Achrafié et au centre-ville. Les premiers chalets seront livrés en décembre 2015.
Les Flocons
À proximité de la villa Malass, le projet Les Flocons appartient à la société Residential Experts, qui a construit le projet Les Pistes à Ouyoun el-Simane et bâtit également un autre immeuble à Rabié. Les quatre chalets du projet seront livrés en mars 2014 et n’ont pas encore trouvé preneur. Il s’agit de duplex de 308 à 392 m², avec trois à quatre chambres à coucher, des jardins entre 112 et 144 m², et deux places de parking. Une piscine commune sera également construite pour les propriétaires. Le prix affiché est le même que l’année précédente : 4 500 dollars par m².
Projet Samarani
La construction des deux chalets du promoteur Milad Samarani a commencé pendant l’été 2011 et s’achèvera en mai 2014. Il s’agit de triplex de 250 m² et 350 m², avec à chaque fois 100 m² de jardins individuels. Les deux unités sont à vendre à 1 250 000 et 1 750 000 dollars, soit à 5 000 dollars le mètre carré. Le projet Samarani se situe à 400 mètres de l’Auberge de Faqra et à environ 200 mètres de Aïshti, dans le centre du Club. Le promoteur termine en parallèle la construction d’un immeuble de chalets destinés à la location dans la région de San Antonio.
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