Un article du Dossier

55 projets neufs à Kfardebiane, Les Cèdres, Laqlouq et Zaarour

Sans surprise, le marché immobilier stagne toujours à Kfardebiane, les résidences secondaires n’étant plus pour l’instant la priorité des acheteurs, en particulier les expatriés. Les baisses de prix n’ont pas changé la donne. Malgré tout, l’activité immobilière ne s’est pas figée dans la région et une demi-douzaine de projets ont encore été lancés en 2015.

Cet hiver, les paysages de Kfardebiane se sont rapidement couverts d’un manteau blanc, mais aucun miracle ne s’est produit : le marché immobilier reste toujours aussi morose. « Les ventes sont quasiment à l’arrêt depuis deux ans. L’offre est trop abondante, alors que la demande est faible, soutient le promoteur Camille Boulos, qui avait prévu de lancer un projet dans la région de Tilal el-Assal en 2015, mais s’est ravisé face au manque de clients. Les acheteurs recherchent en priorité des petits appartements à Beyrouth ou dans le Kesrouan. Acheter une résidence secondaire à la montagne est devenu un luxe. Cela est particulièrement vraiment pour les Libanais expatriés dans le Golfe, qui représentent une part importante de la clientèle. Leur situation financière n’est plus aussi bonne qu’il y a quelques années. » Certains projets proposent toujours un stock de chalets à vendre, deux ans ou trois ans après la fin de la construction, et plusieurs gros projets résidentiels ont dû se résoudre à louer leurs chalets. Comme le complexe résidentiel Oakridge situé aux portes de Faqra Club. D’autres “villages” résidentiels, comme les Roches ou Chabroux, qui prévoyaient à eux deux la construction de près de 500 chalets ont repoussé les travaux à une date indéterminée. Sans parler de plus petits projets de promoteurs de la région qui ont été ajournés. Les investisseurs, qui étaient présents depuis le boom du marché à Kfardebiane à partir de 2008 et qui avaient l’habitude d’acheter plusieurs chalets pour les revendre avec des plus-values, se sont en grande partie volatilisés.

Le fardeau des charges d’entretien

Les grandes surfaces sont toujours celles qui souffrent le plus, dans la tranche supérieure à 500 000 dollars. Il existe toujours une clientèle aisée à la recherche de chalets de luxe, mais très restreinte. Les ventes se font au compte-gouttes, souvent par le bouche-à-oreille. Les petites surfaces, entre 60 et 120 m² avec une à deux chambres à coucher, affichent les meilleurs taux de vente, selon plusieurs promoteurs interrogés. « Ceux qui viennent pour quelques week-ends en été et en hiver à Kfardebiane étaient habitués auparavant à loger dans des chambres d’hôtel de 30 m². Un 80 m² est une surface suffisante pour une famille avec des enfants qui dispose d’un budget de 250 000 à 300 000 dollars », assure le promoteur Armen Vanlian. Mais construire de petites surfaces n’est pas pour autant la garantie assurée d’une vente rapide. Les grands complexes résidentiels, regroupant des dizaines de chalets de petite ou moyenne taille, n’ont pas séduit la clientèle autant qu’esperé. « Les résidents n’ont pas envie de se retrouver comprimés dans des blocs de béton impersonnels avec de tout petits jardins, qui plus est souvent loin des pistes de ski », explique un promoteur de la région. La question des charges communes semble également un frein à l’achat dans ce type de projets. Les clients qui achètent dans des “gated communities” offrant un certain nombre de services communs (gardiennage, sécurité, maintenance des espaces verts, entretien des piscines…) doivent payer entre 20 et 30 dollars/m²/an de charges. « Les clients déboursent en moyenne 3 000 à 4 000 dollars par an en frais de maintenance à Kfardebiane. À ce prix-là, ils pourraient louer des chalets de nombreux week-ends par an », estime le promoteur Georges Antoun. « Le même phénomène s’est produit avec les chalets balnéaires dans les années 1980. Les acheteurs se sont vite rendu compte que les charges communes pesaient beaucoup dans leur portefeuille. Ils ont commencé à regretter leurs achats et à vouloir revendre leurs unités », affirme le promoteur Souheil Dagher, qui bâtit un projet à Faqra Club.

Tout de même des nouveaux projets

Depuis l’année dernière, les prix affichés ont baissé de 10 à 15 % en moyenne, les facilités de paiement sont toujours plus avantageuses, mais cela n’a pas suffi à relancer la dynamique des ventes. Les tarifs varient beaucoup selon la localisation, allant de
2 000 dollars autour de Faqra à 5 500 dollars le mètre carré (à Ouyoun el-Simane et Faqra Club). « Les clients attendent des baisses de prix importantes, mais il est impossible de diminuer les prix au-delà d’un certain seuil, car les coûts de construction sont restés identiques, ils sont 20 % plus élevés qu’à Beyrouth. Les prix des terrains n’ont pas non plus bougé dans la région », explique le promoteur Pierre Asmar. Malgré la stagnation du marché, une demi-douzaine de nouveaux projets ont été lancés au cours de l’année 2015, en plus de la quarantaine de projets déjà en cours de construction. La grande majorité d’entre eux a démarré à une plus basse altitude, à plusieurs kilomètres des pistes, en particulier autour des ruines de Faqra. Une tendance qui date d’il y a trois ou quatre ans. Une nouvelle zone en particulier est exploitée par les promoteurs, dans une vallée qui s’étend des ruines de Faqra (celles qui bordent la route principale) au village de Faraya. Aucun projet n’a en revanche été lancé dans les zones les plus sélectes, à Ouyoun el-Simane, près des pistes, ou à Faqra Club, où le prix des terrains est trop élevé pour qu’un projet puisse être rentable. « Il est possible de vendre, en proposant des produits adaptés, ni petits ni trop grands, avec un bel emplacement, une bonne qualité de construction et des services après-vente», explique le promoteur Iskandar Salameh, directeur du projet Mont Royal Faqra, qui a débuté au cours de l’année 2015. Même si le marché fonctionne toujours au ralenti, les promoteurs ne s’arrêtent pas de construire, croyant au potentiel de Kfardebiane. « Au Liban, l’immobilier constitue toujours un risque, car il peut y avoir de longues périodes de ralentissement, mais Kfardebiane est une région unique pour le ski au Moyen-Orient et reste un bon investissement sur le long terme. Il existe toujours une demande, mais les ventes se concrétisent peu pour le moment », estime le promoteur Gilbert Fenianos, qui a également lancé un nouveau projet de chalets à Kfardebiane en 2015. « Les autres stations de ski ont beau se développer, Ouyoun el-Simane propose toujours les meilleures pistes de la région, tout en étant proche de Beyrouth », conclut le promoteur Armen Vanlian.


Les projets entre Faqra Club et Baatouta

RedRock
Les travaux du plus grand projet immobilier de la région ont débuté en 2014. Le projet RedRock prévoit dans une première phase la construction de 220 chalets répartis en dix blocs. Les premiers vingt chalets seront livrés au printemps, mais l’intégralité des unités ne le sera pas avant trois ans. Plusieurs surfaces sont proposées : des studios de 40 m², des chalets de 50-60 m² avec une chambre à coucher, des unités de 90 et 100 m² avec deux chambres à coucher, et enfin des 150 m² avec des trois chambres à coucher.
Pour les chalets disposant de jardins individuels, leur taille variera entre 50 et 200 m². Le RedRock appartient à la famille Demerdjian, qui a commencé à acheter des terrains à partir de 2009 à une banque libanaise, ainsi qu’à une dizaine de propriétaires. Le terrain couvre plus de 300 000 m², dont 125 000 m² seront exploités pour la construction. Il se situe à 2 km en dessous de Faqra Club et se trouve également à proximité du village de Baatouta (deux entrées sont prévues pour le projet). Le plan directeur du projet a été conçu par l’architecte britannique Norman Foster. Dans une deuxième phase, seront construits une ferme biologique, qui permettra de produire fruits et légumes pour les résidents, mais aussi un spa, une salle de gym et des circuits de randonnée. Une troisième phase pourrait voir ultérieurement le lancement de nouveaux chalets. Le coût de construction du projet (infrastructures et chalets) s’élève à 150 millions de dollars. « Les ventes ont commencé en 2014 et nous avons actuellement vendu 75 % de la première phase du projet », affirme Alex Demerdjian, le PDG de Demco Properties. Le prix des chalets est d’en moyenne 2 700 dollars/m².

Les projets autour de Faraya-Chabrouh

Mont Royal Faqra
Une petite route à proximité des ruines de Faqra permet d’accéder au Mont Royal Faqra, qui se situe dans la même zone que Les Racines de Faqra, dans une nouvelle vallée exploitée par les promoteurs, mais plus proche du village de Faraya. Le projet, situé sur un terrain de 10 500 m² acheté en 2011, a commencé en septembre 2015 et prévoit dans une première phase la construction de 25 chalets, qui seront livrés en décembre 2017. Simplex et duplex sont à vendre, les superficies varient entre 60 m² et 160 m², avec de une à trois chambres à coucher. Une place de parking est prévue par unité, avec des places supplémentaires pour les visiteurs. La seconde phase, qui sera lancée au printemps, prévoit la construction de 72 chalets, qui doivent être livrés en 2018. « Nous avons vendu 40 % des unités de la première phase. Le prix demandé est de 2 750 dollars le m². Pour la seconde phase, il sera de 3 500 dollars le m² », explique Iskandar Salameh, directeur du projet Mont Royal. Le coût d’investissement du projet, entre achat des terrains et construction, s’élève à 20 millions de dollars. Les charges de copropriété seront environ de 20 dollars/m²/an.

The Valley
Les 48 chalets de The Valley, lancé au cours de l’été 2015, seront achevés à la fin de l’année 2017. Le projet se trouve sur l’ancienne route de Faraya, peu avant l’embranchement de Chabrouh, à environ trois kilomètres des pistes. Les superficies varient de 62 à 138 m². Quatorze unités disposent de jardins, de 12 à 550 m², mais la plupart des jardins sont d’une taille moyenne de 30 m². Il reste encore quatorze unités à vendre, des simplex et des duplex, avec une à deux places de parking, avec une place additionnelle par unité pour les visiteurs. Le prix affiché au mètre carré est de 2 400 dollars le mètre carré. Le projet appartient à la société Global Developers, dont le PDG est Georges Antoun.

Mareer Faraya 797
Débuté il y a trois ans et situé au début de la région de Chabrouh, dans une région encore relativement vierge, peu après la bifurcation de la route de Faraya. Mareer Faraya 797 comporte seize chalets, avec différentes tailles de 90 à 320 m². Il s’agit de duplex avec une à trois chambres à coucher, munis de jardins de 10 à 150 m². Une place de parking est prévue pour chaque chalet, plus des places additionnelles pour les visiteurs. Quatorze chalets n’ont pas été écoulés et sont à vendre au tarif de 2 800 dollars le m². Le projet, possédé par la famille Haddad, se livré dès l’été 2016.

Les projets autour des ruines de Faqra

Les Racines de Faqra
Les Racines de Faqra est un projet de neuf villas démarré au printemps 2015. Il se situe dans une nouvelle zone exploitée par les promoteurs, proche des ruines de Faqra, mais sur un autre versant orienté vers le village de Faraya, offrant au loin des vues sur Chabrouh. Le projet propose à la vente une villa de 340 m² avec un jardin de 700 m², six villas de 240 m² avec des jardins de 360 à 400 m² et enfin deux villas de 180 m² avec 200 m² de jardins. Les chalets proposent de deux à quatre chambres à coucher selon les superficies. Ils sont munis d’un jacuzzi externe dans le jardin qui remplace la traditionnelle piscine. De une à trois places de parking sont également prévues en sous-sol. « Les villas sont espacées d’une dizaine de mètres chacune sur un terrain de 4 000 m², le projet est aéré», explique Gilbert Fenianos, copropriétaire du projet avec Samir Ghattas. Le projet appartient à la société Gesco Construction SAL qui, après avoir construit en Irak et en Afrique, a décidé de lancer des projets au Liban l’année dernière. À une centaine de mètres des Racines de Faqra, ses propriétaires souhaitent entamer la construction d’un hôtel avec une quarantaine de chambres à la location. Il reste encore six villas à vendre dans le projet, à 2 500 dollars le mètre carré, soit des unités entre 650 000 dollars à 1,6 millions de dollars.

Faqra Scenes
Le Faqra Scenes se situe également non loin des ruines de Faqra, le long de la route qui monte de Faraya à Ouyoun el-Simane. Il regroupe 52 chalets répartis dans sept blocs. Le projet, qui sera livré à la fin de l’année 2016, propose encore 20 % de ses unités à la vente : des duplex de 105-110 m² dont certains possèdent des jardins de 17 à 50 m², des duplex de 150-160 m², avec pour certains des jardins de 17 à 50 m² et enfin des duplex de 165-175 m² avec des jardins de la même taille que pour les autres unités. Les chalets sont composés de deux à trois chambres à coucher. Le prix affiché est de 2 850 dollars le mètre carré, en légère augmentation par rapport à l’année dernière. Pour chaque chalet, les charges de copropriété tournent autour de 20 dollars par m²/an. Un service de gardiennage est prévu 24h/24 et la maintenance des espaces verts est prévue. Les propriétaires du projet sont Nizam el-Achkar et René Mouawad. C’est la société Plus Properties qui est chargée de sa commercialisation.

Leas de Faqra
Localisé à 200 mètres des ruines de Faqra, le projet, commencé en septembre 2015, sera livré en mai 2016. Il est constitué de douze chalets, quatre duplex de 220m² et huit simplex de 90 m² avec une chambre à coucher. Des jardins sont prévus pour quatre chalets, d’une taille de 60 à 200 m², en plus d’une place de parking située à l’extérieur. Le tarif demandé au mètre carré s’échelonne entre 2 000 et 2 300 dollars. Le premier prix pour les unités de 90 m² est de 180 000 dollars. Le projet appartient au promoteur Bassam Souaid, qui construit un autre projet à Ajaltoun.

Bellevue Faqra
Débuté en septembre 2014, le projet Bellevue Faqra, qui appartient à Joe Badawi et à Jean-Pierre Zgheib, sera livré en octobre 2016. Il se situe non loin du rond-point Lahoud, à proximité du restaurant Chez Michel, et offre des vues sur la vallée des ruines de Faqra. Le projet est constitué de quatre duplex, de 147, 170 et 184 m², qui disposent chacun de deux à trois chambres à coucher. Une place de parking est prévue par unité et deux des duplex possèdent des jardins. Les prix affichés démarrent à 2 700 dollars le mètre carré, soit des unités variant entre 470 000 à 500 000 dollars.

Ahlam Mountain Resort
Les travaux d’infrastructures (routes, canalisations d’eau, réseau d’électricité, éclairage) du vaste projet Ahlam Mountain Resort ont finalement commencé au printemps 2015. Le complexe est situé sur 1,5 million de mètres carrés, mais la première phase ne concerne que 400 000 m². Une fois que les infrastructures seront achevées d’ici à un an et demi, le cœur du projet pourra commencer : la construction d’un centre de village résidentiel avec une trentaine de chalets de 150 à 285 m², mais aussi de restaurants, de cafés, d’un club house, d’une chapelle… Autour de ce “centre de village” s’étendra un parc de 100 000 m² et 82 parcelles sur lesquelles les propriétaires pourront construire leurs propres villas en respectant certaines normes prédéfinies de construction. Un terrain de golf sera également aménagé sur une surface de 80 000 m² et opérationnel dès 2018. Les premiers chalets devraient être livrés dès 2019. Il reste encore 50 % des unités à vendre, à un tarif affiché à 3 200 dollars le mètre carré. Pour ce qui est des parcelles, 25 % ont été vendues au prix de 600 dollars le m². C’est la société FFA Real estate, une filiale de la FFA Private Bank, qui pilote le projet. Ahlam Lands, la compagnie propriétaire du projet compte parmi ses actionnaires Jean Riachi, le PDG de la banque FFA, et d’autres investisseurs, comme les familles Kalassi, Frem ou le propriétaire terrien Nizam el-Achkar.

Les projets à Tilal el-Assal

Kfardebiane 6999
Le Kfardebiane 6999 a démarré l’été dernier sur une parcelle à l’entrée de la région de Tilal el-Assal, située entre le barrage de San Antonio et le rond-point Lahoud. Le promoteur, Pierre Asmar, est PDG de la société Edil Construction, qui vient d’achever un projet immobilier à Mar Takla et bâtit un immeuble à Yarzé. Le projet est constitué de quatre duplex de 200 à 220 m², avec des terrasses et des jardins d’une cinquantaine de mètres carrés, et deux places de parking par unité. Le prix demandé est de 3 000 dollars le mètre carré, soit des chalets qui sont à vendre entre 600 000 et 650 000 dollars. Le Kfardebiane 6999 sera achevé au cours de l’été 2017.

Les projets à Tilal Faqra

Les Toits de Faqra
Ce projet de huit chalets est situé dans la zone de Tilal Faqra, proche de Faqra Club. Il regroupe quatre duplex de 120 et 140 m², et quatre triplex de 210 m². Chacun des chalets a deux ou trois chambres à coucher. Seuls les duplex disposent de jardins, dont la surface varie entre 45 et 150 m². Deux places de parking sont prévues pour chaque unité, avec des parkings optionnels supplémentaires. Deux chalets ont été vendus au démarrage du projet, en 2013, et six sont encore sur le marché entre 3 000 et 3 500 dollars le mètre carré. Le projet, qui appartient à la famille Hajj, sera livré au cours de l’année 2017.

Faqra Second Heaven
Faqra Second Heaven est l’un des quelques projets à Kfardebiane commencés en 2015. Il sera livré au cours de l’été 2017. Il s’agit d’un projet de douze chalets également situé à Tilal Faqra. Il reste quatre chalets de 100 m² avec deux chambres à coucher à vendre, avec des jardins de 50 à 75 m². La plupart des ventes ont été réalisées au cours de l’année 2014. Chaque unité dispose d’une place de parking. « Le prix au mètre carré est de 3 000 dollars, mais nous pouvons être flexibles dans la négociation », explique Armen Vanlian, directeur général de la société Vanlian Developments, qui construit également deux projets à Bayada. Les charges de copropriété sont d’environ 2 000 dollars par an.

Les projets à Faqra Club

Le Faqra 536 et 533
Situés sur une parcelle de 7 000 m² à Faqra Club, non loin du manège équestre, le Faqra 536 et le 533, lancés en 2013, appartiennent au promoteur Souheil Dagher, mais sont des projets distincts. Le 536 est constitué de six chalets de 250 à 330 m², quatre duplex et deux duplex, comptant deux à trois chambres à coucher. Les duplex disposent de jardins de 50 à 80 m² et toutes les unités ont deux places de parking. Quatre des chalets sont encore sur le marché, à un tarif affiché de 5 000 à 5 400 dollars le mètre carré, les unités dépassent donc le million de dollars. Le Faqra 533, mitoyen, est un projet de deux villas de 408 m², situées à même les rochers. Une seule des deux villas, vendue avec un jardin de 66 m², est encore sur le marché au prix de 5 500 dollars le mètre carré. La livraison est prévue pour décembre 2016.

Mille Huit Cent
Situé près de la seconde entrée de Faqra Club, en contrebas de la villa de la famille Hariri, le Mille Huit Cent comprend 24 chalets divisés en six blocs indépendants reliés par des parkings souterrains. Les unités sont des simplex et des duplex, dont la taille varie entre 138 et 525 m². Tous les chalets disposent de jardins de 50 à 175 m² et de deux à trois places de parking. Le promoteur, le groupe Premium Projects, a vendu deux unités en 2015. D’ici à la livraison, au cours de l’été 2017, huit chalets restent encore sur le marché, au prix de 4 700 dollars le mètre carré, avec une marge de négociation de 10 %, selon Ziad Karkaji, directeur du département immobilier de Premium Projects. Soit des unités à vendre entre 650 000 dollars et 2,5 millions de dollars. Le Mille Huit Cent offre aussi à ses résidents une salle de gym, une salle polyvalente et une piscine extérieure. Les charges de copropriété n’ont pas été fixées de manière définitive, mais devraient tourner autour de 20 dollars/m²/an. Le groupe Premium Projects construit également quatre projets à Beyrouth (LIV, LIV Saifi, Oak Residence et Sursock Yards).
 



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