Adresse résidentielle, rue marchande et destination d’affaires, la rue Verdun bénéficie d’une excellente cote et affiche des prix parmi les plus élevés (hors du front de mer) de Beyrouth. Cette notoriété ne faiblit pas malgré les aléas du marché immobilier beyrouthin actuel. Le développement immobilier de la rue s’est au cours des dernières années tourné vers le résidentiel avec plusieurs immeubles proposant des surfaces de plus en plus réduites. Cette logique résidentielle était toujours associée avec des espaces commerciaux situés au rez-de-chaussée.
Cependant, la construction de Verdun Mall, le premier centre commercial dans la partie ouest de Beyrouth, pourrait modifier les nouvelles dynamiques à moyen terme à Verdun.
Selon la société Ramco Real Estate Advisers, la rue Verdun se compose de 58 parcelles dont trois sont actuellement en construction (deux pour des projets résidentiels : V Verdun et V Central, un pour le centre commercial Verdun Mall). La grande majorité des terrains est déjà construite. Toutefois, 17 % d’entre eux seraient susceptibles d’être développés pour des projets résidentiels ou commerciaux.
Le nord de la rue Verdun restant moins attractif que la partie sud, les incidences foncières varient en fonction des emplacements de 2 250 à 2 750 dollars le m2 vendables. La partie nord de Verdun est décousue. Ce secteur compte un carrefour autoroutier important qui scinde la rue en deux. Il n’y a pas de linéarité commerciale marquée. Ce manque d’homogénéité s’explique également par la présence de très grandes parcelles appartenant à l’État (caserne Barbar el-Khazen) ou à des institutions religieuses comme le siège druze Cheikh al-Akl et l’ancien terrain de l’Unrwa. Logiquement, les prix y sont les moins élevés de Verdun. Ainsi, un premier étage résidentiel se situe entre 4 500 et 5 000 dollars le m2 et un rez-de-chaussée commercial devrait être d’environ 12 000 à 13 000 dollars le m2.
Ces prix reflètent une incidence foncière de 2 250 à 2 500 dollars le m2. Néanmoins, cette partie de Verdun a un fort potentiel puisqu’elle compte le plus de parcelles “à bâtir”. Au printemps 2014, Dar al-Handassah y a acquis une parcelle – auparavant utilisée comme parking – de 6 500 m2 pour y construire son nouveau siège social à proximité du Concorde Square. Cette acquisition pourrait confirmer le potentiel de ce secteur pour accueillir de nouveaux projets d’affaires. Un bureau neuf dans sa structure béton devrait atteindre 5 500 dollars le m2 comme cela est demandé actuellement dans de nouveaux projets à Unesco.
À partir de l’épicerie fine Goodies, Verdun affiche un visage très commercial avec des boutiques de chaque côté de la rue. C’est naturellement la partie la plus dynamique. Cette image commerciale est véhiculée par les galeries marchandes Verdun 730, Verdun 732 et le centre Dunes. Cette partie de Verdun demeure également une adresse résidentielle appréciée malgré le bruit et son encombrement quotidien. La grille des prix démarre au-delà de 5 500 dollars le m2. Les récents projets V Verdun et Verdun Gate Residence y proposent des appartements de 220 à 260 m2. Ces produits visent surtout les investisseurs et les expatriés. En revanche, l’élite locale avec un budget plus important préfère acquérir un bien plus grand et plus isolé vers Aïn el-Tiné et Koraytem. L’inauguration en 2017 de Verdun Mall sera un événement considérable pour l’avenir de la rue Verdun. Sa réussite ne fait aucun doute tellement l’attente des commerçants est importante. Ce projet est en train de tirer vers le haut la valeur des rares parcelles disponibles dans cette partie de la rue. Celles-ci restent parfaites pour des projets commerciaux. La valeur d’un bureau est de 5 500 dollars le m2 et celle d’une boutique de 14 000 à 15 000 dollars le m2. Cela se répercute automatiquement sur les incidences foncières qui varient ainsi de 2 500 à 2 750 dollars le m2. Dans ce contexte de surenchère foncière, l’espace du Lycée Verdun risque d’être sous pression à moyen terme. Son emplacement, idéal pour un projet immobilier, ne risque-t-il pas d’avoir le même sort que l’ancien collège Saint-Joseph acheté dans les années 80 et devenu aujourd’hui le site du futur Verdun Mall ?