Dans un contexte de stagnation du marché immobilier, la multiplication des appartements invendus est logique.
Selon la dernière étude sur le secteur résidentiel à Beyrouth de la société de conseil en immobilier Ramco, 72 % des immeubles terminés en 2012 ont encore des appartements à vendre. En 2010, ce chiffre était d’environ 50 %.
L’étude se base sur une sélection de 65 immeubles sur un total d’environ 100 immeubles terminés l’an passé dans le périmètre de la Municipalité de Beyrouth.
Toutefois, ces invendus ne représentent finalement qu’un nombre limité de logements (217 unités sur les 1 179 construites). Au total, ce stock totalise 71 000 m2, soit une valeur marchande d’environ 400 millions de dollars. Ceci ne tient pas compte de la marge entre le prix affiché et le prix à la signature qui peut varier de 5 à 15 % en fonction des cas.
Ainsi, le taux de vente des immeubles terminés en 2012 est de 82 %. Ce taux élevé s’explique par le fait que les appartements ont été mis sur le marché depuis 2008 et 2009. Une période où le marché était encore relativement actif.
Désormais, le marché se trouve dans une autre dynamique. Les promoteurs sont confrontés à un nouveau défi : réussir à vendre tout leur stock avant la fin des travaux. La présence des panneaux à vendre à l’entrée des immeubles fraîchement finis traduit cette multiplication des invendus. Le problème ne concerne pas uniquement les nouveaux venus et peu expérimentés dans la promotion immobilière. Même les plus grands promoteurs sont également touchés. Leur réputation et leur campagne de marketing ne les mettent pas à l’abri.
La multiplication des invendus a d’autres explications :
- La compétition entre les projets s’accentue et l’augmentation de nouveaux produits résidentiels accompagnée d’un ralentissement des ventes accroît le nombre d’invendus.
- La stabilité des prix depuis deux ans encourage les clients à prendre leur temps.
- Le contexte politique et sécuritaire incite les clients potentiels à la prudence.
- Certains appartements sont affectés par leur emplacement, une architecture peu esthétique, un agencement des espaces peu pratique. À l’époque du boom immobilier de 2005 à 2009, vendre des logements dans des ruelles et des impasses ne semblait pas être un problème. Aujourd’hui, c’est un handicap. Certains promoteurs ont démarré des projets sans connaître le marché et proposé des superficies à l’opposé de la demande. La hausse des prix au cours des dernières années les ont pénalisés. Par exemple, huit immeubles livrés en 2012 n’ont pas réussi à vendre plus de la moitié de leur stock. Trois cas extrêmes n’ont vendu aucun appartement une fois l’immeuble terminé.
Pour autant, les clients à la recherche d’un appartement peuvent-ils profiter de ce stock ? Certains promoteurs ne considèrent pas les invendus comme un élément négatif. Au contraire, ils estiment que cela représente toujours un profit non négligeable et n’ont aucune intention de brader leur bien. Pour ces raisons, il ne faut pas croire que ces invendus vont être mis à court terme sur le marché avec une forte décote.