Si au Liban, il n’existe pas d’indice fiable du coût de la construction, les professionnels estiment que, depuis la mi-juillet, les coûts ont baissé d’environ 3 à 5 %, alors qu’ils avaient augmenté de près de 30 % pendant les six premiers mois de l’année 2008. Une baisse qui s’explique par la combinaison de trois facteurs relativement proportionnels : les prix de l’énergie, le coût de l’acier et la parité euro/dollar. Le pétrole, d’abord : il est utilisé pour fabriquer de nombreux matériaux dérivés et sert pour le transport des matériaux, notamment sur les chantiers. Le baril a connu une baisse considérable, chutant de 147 dollars en juillet avant de se stabiliser à 100 dollars actuellement. Selon Michel Mourad, directeur général du groupe Matta (entrepreneur), le prix du baril de pétrole peut influer de 3 à 4 % sur les coûts de construction. Second facteur déterminant : le prix des matières premières de construction, essentiellement l’acier et le béton, qui permettent de bâtir la structure de base, le “squelette”. L’acier représente entre 5 et 8 % du prix d’un ouvrage terminé, sachant que dans chaque mètre carré d’habitation construit, il y a environ 0,2 tonne d’acier. « Les évolutions du prix de l’acier sont donc fondamentales et connues de tous les professionnels, un peu comme le coût d’un paquet de cigarettes », explique le promoteur Antoine el-Khoury, du groupe BREI. « Pendant le premier semestre 2008, le prix de l’acier a environ doublé et a connu une chute brutale de 75 % depuis le milieu du mois de juillet », explique Roger Sabbagh. Le prix du béton, lui, dépend de l’acier, nécessaire pour fabriquer du “béton armé”, mais également du ciment, qui représente environ 40 % de la fabrication du béton. Les prix du ciment dépendent du marché local et varient en fonction des prix de la région et de l’évolution des coûts de production. Ils n’ont pas connu d’augmentation cet été et se stabilisent à 100 dollars hors taxes la tonne de ciment en sac. Enfin, dernier paramètre crucial à prendre en compte dans le coût des matériaux : le cours de l’euro/dollar. Hormis les matériaux de base, environ 55 % des matériaux de construction sont des équipements de finition, dont une grande partie sont importés d’Europe. Dans ces équipements, la moitié sont des “corps d’état techniques” (électricité, plomberie, sanitaires, chauffage…). Les matériaux servant à les fabriquer, comme l’aluminium, le cuivre ou le zinc (fixés par la Bourse des métaux de Londres), n’ont pas connu de réelle baisse, mais la revalorisation du dollar a suffi à faire descendre le prix des équipements finaux. L’autre moitié des équipements de finition sont “les corps d’état architecturaux” (carrelage, peinture, bois…) dont certains peuvent cependant se trouver au Liban. Ils sont soumis à l’inflation du pays et leur prix est resté stable.
La baisse significative du prix des matériaux n’entraîne pas pour autant une baisse très importante des coûts de construction, car il faut aussi tenir compte du coût de la main-d’œuvre, en constante augmentation (elle représente 20 à 25 % des coûts de construction et aurait été multipliée par deux en deux ans). Par ailleurs, le mécanisme de fixation des coûts de construction par le promoteur fait que ceux-ci restent globalement stables sur la durée d’un projet (deux à trois ans). Généralement, le promoteur passe un contrat avec un entrepreneur (qui construit l’immeuble) en définissant des coûts de construction fixes, pour se prémunir de l’augmentation éventuelle du prix des matériaux (en intégrant une inflation de 10 à 15 % dans le prix), en particulier pour l’acier, considéré comme “imprévisible”. Rares sont les promoteurs qui acceptent des clauses mensuelles de révision des prix. Si le promoteur a conclu un contrat il y a trois mois, quand le prix des matériaux était élevé, c’est l’entrepreneur qui augmentera sa marge si le prix a baissé aujourd’hui. Le promoteur, lui, devra supporter les frais de construction sur la base de prix élevés et les répercutera donc sur sa clientèle. Pour réduire ses coûts de construction, il a tout intérêt à commander beaucoup de matériaux à l’entrepreneur quand le prix des matériaux est au plus bas, comme en ce moment. Cela suppose qu’il dispose de fonds rapidement, afin de faire une avance de 10 à 30 % à l’entrepreneur pour qu’il s’approvisionne lui-même auprès de ses fournisseurs (c’est la règle en la matière). Le promoteur peut financer l’entrepreneur grâce à des emprunts, son propre argent et surtout au moyen de fonds qu’il aura récupéré d’acheteurs en prévendant une partie de ses appartements sur plan (ce qui se fait de plus en plus). Un immeuble lancé aujourd’hui coûtera donc moins cher qu’un immeuble lancé il y a trois mois. Certains promoteurs ont pris en compte cette baisse pour ajuster leurs prix de vente de manière définitive, ce qu’ils n’étaient pourtant pas forcés de faire. On peut citer l’exemple du groupe BREI pour son récent projet à Badaro (Convivium 7). Mais attention : d’une manière générale, les entrepreneurs vont avoir tendance à ne pas beaucoup baisser leurs offres en prévision d’une remontée du prix des matériaux, afin de se couvrir de futurs risques et d’un éventuel effet “boomerang”. Les spécialistes prévoient déjà une remontée du prix de l’acier dès la fin de l’année et une nouvelle baisse du dollar par rapport à l’euro. Les coûts de construction ne devraient donc au final pas beaucoup fluctuer.
Toutefois, même si la baisse des coûts de construction d’environ 5 % se prolongeait, pourrait-elle avoir une chance d’influer sur le prix des futurs appartements ? Rien ne permet de l’affirmer de façon catégorique. Car si une hausse des coûts de construction se traduit presque automatiquement par une hausse des prix de vente des appartements, l’inverse n’est pas systématiquement vrai. Il ne faut pas oublier que le coût de construction n’est qu’une des variables à prendre en compte dans le prix d’un appartement : il représente environ le tiers du montant final d’un appartement. D’autres facteurs sont cruciaux, comme la charge foncière, qui compte théoriquement pour un tiers, mais qui est la vraie variable d’ajustement principale : elle inclut aussi bien le prix du terrain proprement dit que le coût de sa libération. Ce n’est qu’une diminution de la charge foncière qui va donner une réelle marge de manœuvre aux promoteurs pour baisser leurs prix. Une variable qui reste fortement dépendante des aléas du marché. Il faut enfin inclure les “frais généraux”, qui comptent aussi pour un tiers. Ce sont en général des coûts proportionnels au prix de vente de l’appartement : frais d’études, frais de commercialisation, frais sur les emprunts ou rémunération de fonds propres, et bien sûr le pourcentage de marge réalisée par le promoteur (cette dernière constitue environ 25 % du prix de vente, mais elle est parfois supérieure). Enfin, et c’est peut-être le plus essentiel, indexer uniquement les prix de vente aux coûts de construction ne tiendrait pas compte de la loi de l’offre et de la demande. Si le prix de construction diminue, il n’influencera les prix de vente des appartements que s’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande. Seule une forte baisse de la demande pourrait faire baisser les prix de l’immobilier. « Après une explosion de la demande il y a trois mois, le marché est dans une situation d’accalmie, avec relativement peu de transactions immobilières », explique Roger Sabbagh. « Mais la demande ne semble pas vouloir se tarir au Liban, car Beyrouth reste une ville particulièrement attractive en termes de prix immobiliers dans tout le Moyen-Orient », explique Antoine el-Khoury. Évolution des prix de l’acier
Dans les années 90 et jusqu’au début des années 2000, le prix de l’acier a été relativement stable, même s’il a connu une augmentation constante. C’est en 2004 qu’il a connu sa première grande flambée (plus de 60 %). La situation s’est ensuite stabilisée avec des petits mouvements de yo-yo, avant que les prix s’envolent au premier trimestre 2008. L’augmentation de la demande des pays émergents, en particulier celle de la Chine, très gourmande en prévision des jeux Olympiques, explique en grande partie cette hausse, alors qu’en face, il existe un vrai déficit dans l’offre, essentiellement à cause du manque de matières premières (fer, charbon à coke…). Ce déséquilibre du marché est une tendance durable et les prix de l’acier auront donc tendance à augmenter sur le long terme, sachant qu’en moyenne ils ont augmenté de 60 % entre 2000 et 2008, selon Michel Mourad, directeur général du groupe Matta.