La morosité persiste sur le marché d’affaires au centre-ville de Beyrouth

La crise actuelle de l’immobilier n’épargne personne. Le marché d’affaires au centre-ville de Beyrouth est affecté et les loyers s’effritent d’année en année. En fonction de l’état des bureaux et de l’adresse des immeubles, les loyers affichés sont très hétérogènes et peuvent varier de 200 à 350 dollars le m2 annuel (charges exclues).

Le stock des disponibilités augmente chaque année, avec plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés vacants. La large gamme de superficies et de prix sur le marché pourrait séduire les sociétés les plus prestigieuses comme les plus modestes.

Mais il n’y a jamais eu autant d’immeubles entiers de bureaux vides et les taux de vacance ne cessent de s’allonger. Les contrats de location ne se concluent qu’après des baisses de 10 à 20 %.

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Les loyers les plus bas se trouvent autour de la place de l’Étoile. Depuis 2018, certains bureaux sont offerts, avant négociation, à moins de 200 dollars le m2. Cette baisse des prix s’explique par la décote progressive de cette partie du centre-ville. Malgré l’allègement des mesures de sécurité depuis un an et un environnement plaisant avec ses façades rénovées et ses rues piétonnes, l’ambiance du quartier de l’Étoile avec ses boutiques fermées et ses ruelles quasi désertes n’encourage pas les compagnies à s’y installer. Même les bureaux de 100 m2 à moins de 2 000 dollars par mois peinent à trouver preneur. La déprime touche également le stock autour de la place Riad el-Solh et le long de la rue Émir Béchir où les locaux vides sont nombreux malgré la baisse des loyers.

Le quartier Foch-Allenby n’a pas échappé à la crise. Selon le cabinet Ramco Real Estate Advisers, plus de 7 000 m2 de bureaux sont sur le marché locatif. Ce stock est réparti sur une vingtaine d’immeubles.

Certains bâtiments de 500 à 2 500 m2 sont à louer sans réussite depuis plusieurs années.

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Globalement, les valeurs proposées varient désormais entre 225 et 250 dollars le m2 annuel. Un cas extrême a été observé rue Allenby où un propriétaire demande 175 dollars le m2 par an afin de trouver au plus vite un locataire. Une stratégie qui contraste avec l’entêtement de plusieurs propriétaires qui, malgré la hausse des disponibilités et la baisse de la demande, campent sur des loyers du début des années 2010.

Incontestablement, il est de plus en plus difficile de louer autour de 300 dollars le m2 dans le secteur Foch-Allenby. Surtout que beaucoup de propriétaires ne font aucun effort pour entretenir leurs biens et présenter des locaux dans un état décent et entretenus. Ce laisser-aller les pénalise. L’époque où les bureaux se louaient sans aucun effort est révolue.

L’érosion des loyers a été effective le long de la rue Uruguay. Les valeurs y ont perdu 25 % au cours des dernières années. Les dernières transactions se sont faites sur la base de 225 dollars le m2.

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Le secteur autour de l’avenue du Parc et de la rue Omar Daouk est le plus prestigieux. Il bénéficie d’une bonne accessibilité et il n’est pas touché par les fermetures liées aux séances parlementaires. C’est là que se trouvent les immeubles de bureaux les plus élégants avec une architecture soignée, des facilités de parking et des entrées raffinées. La plupart du stock est louée par une des plus importantes banques locales et de grosses sociétés étrangères et libanaises. Les produits haut de gamme affichent de bons taux d’occupation. Mais la barre symbolique des 400 dollars le m2 par an n’est plus d’actualité.

Parallèlement, certains bureaux actuellement en construction situés en bordure du centre-ville sont proposés entre 300 et 350 dollars le m2 par an. Ces produits seront livrés dans leur structure béton. Ce sera aux locataires d’achever les finitions.