Selon une étude de l’agence de conseil immobilier Ramco Real Estate Advisers, le stock de nouveaux bureaux le long de l’autoroute du nord entre Zalka et Dbayé peine à s’écouler. Le nombre d’invendus augmente et les prix sont en baisse de 15 à 20 % depuis 2017.

Le marché immobilier d’affaires est en crise tant à Beyrouth qu’en périphérie, notamment le long du littoral nord de Zalka à Dbayé. Ce secteur a pourtant connu une forte dynamique à partir de 2012. Plusieurs nouveaux projets de bureaux y ont été lancés afin de remplacer un stock existant dégradé, vieillissant et souvent situé dans des immeubles résidentiels.

Ce boom de l’immobilier d’affaires a coincidé avec l’essor commercial (multiplication des centres commerciaux et des complexes de restaurants) et le dynamisme résidentiel de cette partie du Grand Beyrouth. Les immeubles comme Demco Towers, Strassco Tower, al-Moudir, Mitsulift House, G1 Tower et Z 208, entre autres, ont repositionné la banlieue nord comme une adresse d’affaires d’envergure dans le Grand Beyrouth, capable de concurrencer le stock d’Achrafié, voire le centre-ville de Beyrouth.

Plusieurs compagnies immobilières (Zardman, Rise Properties, We do It SARL, MAF, al-Samir immobilière, Demco Properties) ont misé sur des bâtiments de qualité avec une architucture élégante capable de séduire les résidents du Metn fatigués des embouteillages pour rejoindre le cœur de la capitale.

Le boom le plus spectaculaire a été observé d’Antélias à Dbayé, cette région disposant d’importantes réserves foncières avec de nombreuses parcelles vacantes. Les promoteurs ont profité du développement immobilier du remblai de Dbayé pour construire des immeubles de bureaux sur le côté ouest de l’autoroute adjacent au projet Waterfront City.

Toutefois, la multiplication des immeubles de bureaux depuis sept ans n’a pas été accompagnée d’une hausse de la demande. Plus de 35 000 m2 de bureaux neufs et en construction sont ainsi à la vente. La majorité de ce stock est encore dans les mains des promoteurs. Une petite portion vient des reventes de la part d’investisseurs qui ont été séduits par la nouvelle dynamique du secteur.

Si les taux de vente varient d’un immeuble à l’autre, la majorité des projets terminés depuis deux à trois ans ont encore des invendus. Ce phénomène traduit une saturation du marché. Les promoteurs n’ont pas mesuré correctement la demande qui s’est effritée progressivement avec la crise économique.

Les prix sont donc à la baisse depuis trois à quatre ans. Sur un panel de 11 immeubles sélectionnés par Ramco, sept projets ont baissé leurs prix, entre 5 et 15 %, et quatre les ont maintenus inchangés.

Les prix demandés se situent désormais entre 3 000 et 3 900 dollars le m2 au premier étage, alors que la fourchette était de 3 500 à 4 000 dollars le m2 en 2016.

En 2019, la moyenne est estimée à 3 386 dollars le m2. Les premiers prix tournent ainsi autour de 200 000 dollars pour une petite surface, de 50 à 80 m2 (à l’état brut, c’est-à-dire dans sa structure béton) avec une place de parking.

Il est toutefois clair que, dans le contexte actuel, le prix affiché par les promoteurs n’est qu’une base de négociation. Les acheteurs se trouvent en position dominante et, une fois les pourparlers avancés, il est parfois possible d’obtenir des rabais de 15 à 25 %.

De belles affaires sont également possibles dans les cas de reventes, comme ce bureau de 150 m2 au-delà du 10e étage revendu il y a quelques mois à 3 700 dollars le m2, alors que le promoteur demandait 3 900 dollars au premier étage.