Un article du Dossier

Où acheter à Beyrouth en 2019

Élie Abi Hanna

Sodeco – Monnot


Deux promoteurs misent sur le boom des studios à proximité de l’Université Saint-Joseph. Perpendiculaire à la rue Monnot, le projet Convivium 9 propose soixante petites superficies dont 44 appartements de 50 à 60 m2. Les unités de 51 m2 (inclus une partie des espaces communs et l’épaisseur des murs) se composent de trois pièces : une chambre de 10,8 m2, une salle de bains de 2,8 m2 et un salon de 25 m2 avec une cuisine ouverte. Les prix commencent à partir de 4 200 dollars le m2. Par exemple, un studio de 45 m2 au 9e étage coûte 225 000 dollars.

Toujours rue Monnot, la phase d’excavation d’un nouveau projet vient de démarrer. La quasi-totalité des appartements seront d’une à deux chambres. Les ventes ont commencé sur la base de 424 000 dollars pour un 101 m2.

Les petites surfaces pourraient séduire les familles à la recherche d’un studio pour leurs enfants, les professeurs de l’USJ et les investisseurs qui mettront leur bien sur le marché locatif.

Dans les rues perpendiculaires à Monnot, les prix varient d’un immeuble à l’autre en fonction des prestations. Dans un complexe de qualité avec une piscine et une salle de sport, un appartement de 177 m2 est affiché à 990 000 dollars. Pour un budget presque équivalent, un appartement de 300 m2 dans un immeuble voisin est proposé à 950 000 dollars.

À Sodeco, il reste des invendus dans la tour Sama Beirut. La grille des prix a été sérieusement revue à la baisse. En 2016, un appartement de 373 m2 au 17e étage était affiché à 2 380 000 dollars, contre 1 510 650 dollars aujourd’hui. Le 23e étage est à 5 000 dollars le m2.

Un seul chantier est en cours, rue Seifeddine el-Khatib. Trois duplex de 237 m2 sont à vendre à partir de 829 500 dollars, un prix inchangé depuis 2015. Un chantier est à l’arrêt derrière le centre Sodeco Square. Sur le marché depuis 2010, il proposait des duplex de 255 m2. Aucune reprise des travaux n’est envisagée à court terme.

Saïfi


En bordure du centre-ville de Beyrouth, les appartements situés le long des avenues Charles Hélou et Georges Haddad sont exposés au bruit du trafic routier. C’est pourtant là que les prix sont les plus élevés. Les rues intérieures comme al-Arz et Gouraud, en revanche, sont plus calmes.

L’avenue Charles Hélou est dominée par une tour de 38 étages qui est quasiment terminée. Dessiné par l’architecte Bernard Khoury, le projet compte 94 appartements. Le promoteur demande un prix de départ de 5 500 dollars le m2, soit 1 000 dollars de moins qu’en 2015. À l’approche de la fin du chantier, plusieurs reventes sont disponibles dont un appartement de 125 m2 à 5 200 dollars le m2 et un 225 m2 au-delà du 5e étage à 5 577 dollars le m2.

Une vingtaine d’appartements (principalement de 150 à 175 m2) sont encore à la vente dans les chantiers de la rue al-Arz. Cela représente plus de 4 500 m2 de surfaces résidentielles. Les promoteurs demandent entre 4 000 et 4 400 dollars le m2 au premier étage. Bien qu’il soit de plus en plus difficile de vendre au-delà de 4 000 dollars le m2, les promoteurs résistent à afficher une valeur plus cohérente par rapport au marché. L’adresse est toutefois appréciée. Un promoteur vient d’y vendre quatre appartements entre le printemps et l’été 2019.

Un prix d’environ 3 500 dollars le m2 au premier étage serait plus réaliste dans les rues intérieures de Saïfi. Comme cet appartement de 310 m2 en excellent état et vendu dernièrement sur la base de 3 600 dollars le m2.

Pour les grosses fortunes, de larges appartements de 900 à 1 100 m2 sont mis sur le marché autour de l’église Sainte-Rita. Les prix demandés varient entre 5,5 à 6,5 millions de dollars.

Mais Saïfi compte également de petites surfaces. Rue Gouraud, un appartement de 155 m2 est mis sur le marché à 666 500 dollars comme en 2018. Par contre, rue al-Arz, il faut compter 640 000 dollars pour un 160 m2 au premier étage et 730 000 dollars pour un 146 m2, 5 % de moins qu’en 2016. Rue Maroun Naccache, un logement de 151 m2 attend un acheteur pour 610 000 dollars.

Gemmayzé


Le retour des restaurants et des pubs le long de la rue Gouraud n’a pas dynamisé l’activité immobilière. Au contraire et comme partout à Beyrouth, les prix sont tirés vers le bas. Ils ont baissé de 10 % en moyenne, avec des pics de 20 à 30 % dans certains cas, ce qui a permis de conclure quelques ventes ces derniers mois.

Bien que la moyenne des prix affichés soit de 3 125 dollars le m2, il est devenu courant de trouver des appartements neufs et en construction entre 2 500 et 3 000 dollars le m2 au premier étage. Par contre, le prix des studios commence à partir de 3 500 dollars le m2.

Rue Gouraud, un appartement de 345 m2 affiché à 1,6 million de dollars en 2018 est désormais proposé à 1,5 million. Un acheteur disposant de 900 000 dollars peut s’offrir un logement de 240 m2 bénéficiant d’une terrasse de 40 m2.

Mais les plus belles options se trouvent dans les rues perpendiculaires. Un duplex de 450 m2 cherche preneur à 2 700 dollars le m2. Son propriétaire a consenti une baisse de 10 % par rapport à l’an passé.

Néanmoins, les propriétaires ne sont pas tous pressés de vendre et les prix font le yo-yo d’un immeuble à l’autre même s’ils sont situés au même étage et dans la même rue. Un logement de 336 m2 est ainsi mis à la vente à 2 827 dollars le m2, tandis que dans l’immeuble adjacent, un 335 m2 est affiché à 4 200 dollars le m2.

Au début de la rue Pasteur, un projet vend vingt appartements de 59 à 86 m2 avec 5,1 mètres de hauteur. Douze unités sont déjà vendues. Les disponibilités varient de 266 000 à 378 000 dollars. La fin des travaux est prévue pour 2021.

Pour les familles à la recherche de plus grandes surfaces, des unités de 472 m2 peuvent se négocier à moins de 3 000 dollars le m2.

Le quartier compte également deux projets à l’arrêt. Les promoteurs attendent de vendre pour redémarrer leur chantier et essayent de proposer des tarifs attractifs pour séduire des acheteurs potentiels. Un 230 m2 est ainsi proposé à 736 000 dollars, soit 20 % de moins qu’en 2014.

Sassine


La dynamique immobilière ne faiblit pas autour de la place Sassine. Parmi les facteurs d’attractivité de ce quartier, sa position ultrcentrale à Achrafié, et sa proximité du centre commercial ABC et des supermarchés Spinneys. Quatre chantiers y sont en cours avec un total de 62 appartements.

Rue Sassine, un projet propose des surfaces de 78 à 108 m2 à partir de 4 000 dollars le m2. C’est 11 % de moins qu’en 2016. Un autre chantier en cours se trouve le long de l’avenue Élias Sarkis. Il faut compter 952 000 dollars pour un appartement de 238 m2.

À proximité de l’hôtel Le Gabriel, la rue George Haimari est toujours l’une des rues les plus chères d’Achrafié, mais les prix ont nettement chuté au cours des dernières années. Ainsi, un appartement de 788 m2 qui était proposé à plus de 7,5 millions de dollars peut se négocier désormais à 6 millions de dollars.

Dans le secteur de l’université AUST, il reste une dizaine d’invendus parmi les immeubles dernièrement construits. Après négociation, un premier étage ne devrait pas dépasser 2 500 dollars le m2. Par exemple, un appartement de 192 m2 est à vendre à partir de 460 800 dollars. En 2012, le même appartement était proposé à 750 000 dollars. Pour une surface un peu plus grande (220 m2), il faut compter 682 000 dollars. Rue Raja Abou Haïdar, les valeurs de plusieurs appartements ont baissé de 17 % depuis 2014. Un 148 m2 est désormais affiché à 460 000 dollars. La bonne affaire pourrait être cet appartement de 235 m2 au 10e étage affiché à 890 000 dollars, soit la même valeur qu’en 2011.

Autour de l’immeuble La Voix du Liban, un nouvel immeuble compte quatre appartements de 117 m2 et deux duplex de 230 m2. Les tarifs commencent à 350 000 dollars, soit 25 % de moins qu’en 2014. Le long de l’avenue Alfred Naccache, un nouveau projet devrait prochainement démarrer. Le promoteur mise sur les petites surfaces avec des appartements d’une chambre à coucher de 65 à 76 m2. La commercialisation a été lancée à partir de 205 000 dollars pour une superficie de 65 m2.

Mar Mikhaël – Kobayate


Mar Mikhaël a beau être la première destination des restaurants et des bars à Beyrouth, elle n’est pas immunisée contre la crise du marché immobilier.

Mar Mikhaël est devenu depuis quelques années le quartier bobo de la capitale. Les logements et les appartements meublés se louent facilement, notamment sur Airbnb. Par contre, les taux de vente des chantiers en cours n’y sont pas plus élevés qu’ailleurs. Le nombre d’appartements à vendre, qu’ils soient en construction ou invendus, est de 73 unités.

Deux nouveaux immeubles ont été inaugurés au cours des derniers mois. La majorité des propriétaires sont des investisseurs. Beaucoup ont mis leur bien sur le marché locatif, les autres essayent de revendre leur logement. Les prix demandés par les revendeurs varient énormément. Un deux chambres à coucher de 174 m2 est proposé à 555 000 dollars (soit 3 189 dollars le m2), alors que dans le même immeuble un 137 m2 est proposé à 5 291 dollars le m2 (soit 725 000 dollars) pour quelques étages supplémentaires.

Cette guerre des prix est une aubaine pour les acheteurs potentiels, qui pourraient bénéficier d’opportunités intéressantes.

La rue el-Nahr compte deux chantiers. Les promoteurs ont misé sur les petites surfaces. Un des projets dispose 16 appartements de 100 à 200 m2 à partir de 4 000 dollars le m2.

À proximité de l’église Mar Mikhaël, un projet de dix appartements de 170 à 235 m2 commence à partir de 3 500 dollars le m2. Depuis 2017, il reste sept unités à la vente.

Pour avoir des vues sur le port de Beyrouth, il faut compter plus de 2,6 millions de dollars pour un logement de 500 m2 avec une terrasse.

À l’ombre de Mar Mikhaël, le quartier Kobayate est méconnu. Pourtant, il a quelques atouts : les prix y sont moins chers qu’à Mar Mikhaël et surtout il est moins affecté par les nuisances des restaurants de la rue el-Nahr.

Dessiné par l’architecte Bernard Khoury, le projet Mar Mikhael Village occupe une parcelle de 3 000 m2 et totalise une centaine d’appartements. Le promoteur, Capstone Investment Group, dispose d’un large panel de surfaces de 70 à 170 m2 (sans les mezzanines). Comme en 2018, la grille des prix commence à 3 500 dollars le m2.

À proximité des anciennes lignes de chemin de fer en bordure de Kobayate, trois appartements de 125 m2 sont à la vente à partir de 250 000 dollars.

Furn el-Hayek – Mar Mitr


Comme ailleurs à Beyrouth, il y a de moins en moins de nouveaux projets dans le quartier de Furn el-Hayek. La rareté des chantiers s’explique par la timidité des promoteurs dans un climat de crise et par la cherté du foncier dans un secteur où les parcelles à bâtir sont limitées.

Rue Bethléem, le groupe Capstone a encore deux appartements de 182 m2 à la vente dans l’immeuble L’Héritage de Abdel Wahab. Le 8e étage est disponible à 4 560 dollars le m2.

Plusieurs immeubles qui avaient misé ces dernières années sur de larges surfaces ont encore de nombreux invendus. Il faut compter de 1,5 à 3,6 millions de dollars pour des unités de 400 à 600 m2.

Officiellement, les valeurs des appartements à Furn el-Hayek commencent à partir de 4 000 dollars le m2. Mais les appartements et les studios haut de gamme peuvent démarrer de 5 000 à 5 500 dollars le m2. Comme ce projet à proximité du centre commercial ABC et signé de l’architecte Youssef Tohmé qui propose des appartements de 185 à 585 m2 avec 3,5 mètres de hauteur sous plafond. Le premier étage est à 5 500 dollars le m2.

Un 18e étage, rue Trabaud, a une valeur similaire au mètre carré, soit 443 m2 à 2 480 000 dollars.

Rue Ghandour al-Saad, un nouvel immeuble compte sept invendus. Les unités de 265 m2 s’étalent de 900 000 à 1 060 000 dollars. Par contre, les tarifs varient de 1,4 à 1,54 million de dollars pour des surfaces de 335 m2. C’est 21 % de moins qu’en 2016.

Les bonnes affaires sont possibles ici et là à Furn el-Hayek comme ce duplex de 470 m2 avec une belle hauteur sous plafond et une large terrasse de 330 m2 annoncé à 2,3 millions de dollars. Parmi les achats malins, un acheteur vient d’acquérir un petit appartement de 160 m2 daté d’une quinzaine d’années à 440 000 dollars.

À l’opposé, un immeuble rue Saint-Cœur affiche les mêmes prix depuis 2014. Il faut prévoir 1 035 000 dollars pour un 230 m2.

Rue Khalifé, un promoteur construit un projet de 29 appartements dont 41 ont des surfaces inférieures à 100 m2. La plus petite superficie est un studio de 56 m2. La fin des travaux est prévue pour 2020. Dans la même rue, il faut payer 1 080 000 dollars pour un produit de 270 m2, ce qui représente un rabais de 11 % par rapport à 2013.

Un autre promoteur vient de lancer la commercialisation d’un projet dans une perpendiculaire à la rue Abdel Wahab Inglizi. Sur un total de 19 appartements, sept auront des surfaces de 65 à 81 m2. Quatre d’entre eux ont déjà été vendus. Il reste trois unités affichées de 390 000 à 472 000 dollars. Livraison au printemps 2022.

Dans le même secteur, une dizaine d’appartements de 520 m2 sont à vendre dans un élégant complexe résidentiel sur la base de 3 500 dollars le m2.

Il n’y a plus qu’un projet en cours à Mar Mitr. Le prix de départ y est passé de 3 400 dollars le m2 en 2014 à 3 100 dollars le m2 en 2019. Les deux tiers des appartements ont des surfaces allant de 94 à 109 m2. Les disponibilités vont d’environ 300 000 à 400 000 dollars. En contrebas de l’ABC, la valeur d’un appartement de trois chambres à coucher a chuté de 30 % depuis 2012. Il est affiché à 850 000 dollars.

Sursock 


Malgré une notoriété indéniable, le quartier Sursock n’échappe pas à la crise. Face au ralentissement des ventes, les propriétaires et les promoteurs réajustent leur prix. Dernièrement, des baisses de 20 % ont été appliquées.

Sursock ne compte qu’un immeuble en construction. Situé sur une parcelle de 2 400 m2 et dessiné par le cabinet Batimat Architects, le projet L’Élite de Sursock s’étire sur trente étages avec des unités de 325 m2. L’option d’avoir un large appartement de 650 m2 est également possible à certains étages. Une vingtaine d’unités sont à la vente sur la base de 4 000 dollars le m2. Une offre promotionnelle permet actuellement d’acquérir un trois chambres à coucher pour 1,3 million de dollars, c’est 650 000 dollars en moins par rapport à 2013.

Il reste des invendus rue Nagib Trad. Les tarifs varient principalement de 800 000 à 1,3 million de dollars. Un appartement de 190 m2 cherche preneur à 4 342 dollars le m2 au 8e étage. Pour les plus gros budgets, un duplex d’environ 600 m2 avec une terrasse de 150 m2 est affiché à 4 millions de dollars avant négociation, c’est 22 % de moins qu’en 2017.

Autour du musée Sursock, il est possible d’acquérir un appartement terminé en 2014 de 360 m2 à partir de 1 650 000 dollars (4 583 dollars le m2). Par contre, un même étage est proposé dans un immeuble voisin à 5 500 dollars le m2. Dans le même secteur, un promoteur a réduit ses prix de 23 % en l’espace de quatre ans. Il faut compter 2,2 millions de dollars pour un 560 m2. En 2015, la facture était de 2,85 millions de dollars.

Nazareth – Hôpital Rizk


Les chantiers sont de plus en plus rares autour de l’hôpital Rizk. Il n’y a plus de parcelles disponibles à bâtir devant le complexe scolaire de Nazareth, mais les réserves foncières ne manquent pas dans le secteur Chemayteli où plusieurs immeubles avaient été construits il y a deux ou trois ans. L’un des principaux promoteurs actifs dans ce secteur a toutefois mis la clé sous la porte.

Aujourd’hui, le quartier reste en mutation avec un mélange d’immeubles récents et de parcelles abandonnées. Les appartements y varient de 100 à 160 m2.

Les prix du neuf à Nazareth vont officiellement de 3 400 à 3 500 dollars le m2 au premier étage et la moyenne des superficies est de 129 m2.

Un appartement de 130 m2 est ainsi proposé à 455 000 dollars. Les acheteurs à la recherche d’un pied à terre plus petit peuvent se rabattre sur des unités de 105 à 120 m2 dans le projet The Obsidian, actuellement en construction. Douze unités y sont encore disponibles. Les appartements vacants vont de 404 250 à 558 000 dollars. Les cinq premiers étages ont déjà été vendus. Fin des travaux en 2020.

Il reste plusieurs appartements invendus le long de la rue Nazareth. Il faut compter 600 000 dollars pour un deux chambres à coucher de 135 m2, soit plus de 4 400 dollars le m2. Mais dans le même immeuble, il est possible de payer 3 200 dollars le m2 pour un 266 m2.

Dans un projet voisin, une surface similaire de 260 m2 est affichée à 970 000 dollars au 7e étage, c’est 122 000 dollars de moins qu’en 2011.

Des superficies plus larges sont proposées dans le secteur Chemayteli à partir de 3 125 dollars le m2 au-delà du 10e étage.

Geitaoui – La Sagesse


Le quartier Geitaoui compte quatre chantiers qui totalisent 147 appartements.

Autour de l’hôpital Geitaoui, un projet comprend douze étages. Les premiers niveaux comptent des studios de 78 et de 88 m2 à partir de 3 000 dollars. Les étages supérieurs proposent des appartements de 170 m2 sur la base de 500 000 dollars. La livraison est programmée pour la fin 2020.

Rue Béchara Kassir, le prix d’un trois chambres à coucher de 210 m2 est passé de 630 000 dollars en 2018 à 598 000 dollars en 2019.

Un projet, rue Khazinein, dispose d’un 144 m2 à 2 847 dollars le m2. Cet exemple illustre l’érosion des prix dans cette rue à sens unique qui longe la colline de Geitaoui. Pourtant, les vues y sont dégagées sur le port et Mar Mikhaël. Avec la crise, les tarifs sont passés sous la barre symbolique des 3 000 dollars le m2.

Même constat pour les appartements d’un projet rue Chukri Choucair qui ont perdu plus de 10 % en l’espace de deux ans.

Il reste des invendus le long de la rue Nassif Rayess. Il faut compter 610 000 dollars pour un duplex de 212 m2, c’est 90 000 dollars de moins qu’en 2016. Pour le même prix ou presque, il est possible d’acquérir un 155 m2.

Le long de l’avenue Charles Malek, autour de l’école de la Sagesse, deux chantiers comptent des unités de 230 et 250 m2 de 850 000 à 1,1 million de dollars. Mais plusieurs appartements sont encore sur le marché. Il faut prévoir de 756 000 à 810 000 dollars pour une surface de 270 m2.

Dans le secteur Saint-Louis, des unités de 170 m2 (deux chambres à coucher) se négocient sur la base de 544 000 dollars, soit 16 % de moins qu’en 2014. Une surface de 96 m2 est affichée à 302 000 dollars.

Sioufi – Hay Sirian


Les disponibilités ne manquent pas dans les quartiers de Sioufi. Actuellement, il n’y a plus que trois chantiers en cours, mais le stock des invendus reste important quels que soient les différents secteurs de Sioufi. Il y a des disponibilités dans quasiment tous les immeubles terminés au cours de ces dix dernières années. Logiquement, les prix ont chuté de 10 à 25 % en l’espace de deux ans.

Les valeurs les plus élevées se trouvent autour du jardin de Sioufi. Il s’agit également des surfaces les plus larges. Mais les bonnes affaires sont possibles comme ce duplex de 415 m2 avec une terrasse de 237 m2 affiché à 1 150 000 dollars. Une autre opportunité est disponible à partir de 1,3 million pour un appartement de 326 m2. Dans un projet en construction, un appartement de 225 m2 avec une terrasse de 127 m2 coûte 1 270 000 dollars au 32e étage. Par contre, les petites surfaces de 88 m2 sont accessibles à partir de 317 000 dollars.

Dominant l’école Greater Beirut Evangelical, rue Guatemala, l’immeuble City Gate, terminé en 2016, compte encore une unité de 180 m2 au 11e étage à 820 000 dollars.

Rue Sioufi, à proximité du collège des sœurs des Saints-Cœurs, un promoteur a réduit de 100 dollars le m2 des appartements de 125 m2 par rapport à 2018. Le premier prix est de 425 000 dollars. Les valeurs ont également baissé de 12,5 % au cours des douze derniers mois dans un complexe résidentiel qui propose de larges surfaces de 325 à 385 m2. Rue Paraguay, le mètre carré d’un duplex de 240 m2 est passé de 3 540 dollars en 2013 à 2 708 dollars en 2019.

Six appartements sont invendus dans un immeuble rue Michel Féghali. La grille des prix commence à partir de 528 000 dollars. Les superficies sont de 176 m2.

Le long de l’axe qui relie le jardin de Sioufi vers le secteur Hay Sirian, un 240 m2 au 12e étage avec des vues dégagées sur la périphérie sud-est de la capitale est annoncé à 835 000 dollars. Le prix était de 912 000 dollars en 2014.

Avec une moyenne des prix au premier étage de 2 281 dollars le m2, le secteur Hay Sirian est l’un des quartiers les moins chers d’Achrafié.

Rue Sassine, huit logements de 166 m2 cherchent preneurs à partir de 480 000 dollars au 7e étage. Pour 232 000 dollars, il est possible de trouver un appartement de 103 m2 dans un projet qui sera livré fin 2021.

De plus, il reste quelques invendus de 94 à 110 m2 rue Rizkallah sur la base de 2 700 dollars le m2.

Hôtel Alexandre – Grand Lycée


Depuis six ans, l’actualité immobilière dans le secteur de l’hôtel Alexandre est dominée par deux mégaprojets situés rue Adib Ishac.

Sur une parcelle d’environ 4 500 m2, le projet Ciel et Jardin totalise 33 étages. La commercialisation a démarré en 2011 à 3 200 dollars le m2. Après un passage à 3 500 dollars le m2 en 2014, la grille des prix est revenue aujourd’hui à celle de 2011. Les surfaces proposées varient de 65 à 310 m2. Les studios disposent d’une cuisine ouverte et d’un salon de 22,6 m2 et d’une chambre de 13,4 m2.

Le second mégaprojet se nomme Sam Tower 376 qui compte 111 appartements, principalement des unités de 117 m2 à partir de 397 000 dollars. Ce complexe disposera d’une salle de gym et d’un jardin privé de 1 600 m2. Sam Tower occupe la parcelle 376 Achrafieh et remplace le projet Solaris Tower qui avait été lancé en 2013. Les nouveaux promoteurs ont totalement modifié l’avant-projet précédent en privilégiant des appartements de deux chambres à coucher.

Autour de l’hôtel Alexandre, des logements de 85 m2 sont disponibles de 325 000 à 350 000 dollars. Dans le même secteur, il est également possible d’acheter un 195 m2 avec trois chambres à coucher pour 480 000 dollars. Dans le même secteur, un propriétaire sacrifie son bien à 2 100 dollars le m2 au premier étage.

Par contre, les produits haut de gamme affichent à des tarifs plus élevés. Comme ce beau duplex de 178 m2 construit en 2011 et mis sur le marché à 750 000 dollars, soit 4 213 dollars le m2, soit un premium de 20 % par rapport à la valeur médiane dans le quartier.

Vingt-sept appartements sont en construction autour du Grand Lycée. Des appartements de 140 à 170 m2 sont annoncés de 450 000 à 640 000 dollars. Fin des travaux en 2020.

Rue Mrouj, il reste des logements de 118 m2 à partir de 330 000 dollars. La valeur augmente de 80 dollars le m2 par étage.

Autour de l’hôpital Hôtel-Dieu, un 150 m2 est en vente à 360 000 dollars au 5e étage, c’est 14 % de moins qu’en 2017.

Badaro


Situé au cœur de Beyrouth, Badaro a de nombreux atouts : les prix au mètre carré sont moins chers que dans nombreux quartiers d’Achrafié et certains secteurs, méconnus, comme Medawar et Horch Kfoury ont un charme fou avec leurs immeubles des années 60 et leurs allées de pins.

Par contre, dans la journée et pendant les périodes scolaires, Badaro est saturé et ne retrouve son calme qu’en fin d’après-midi.

Les prix des appartements font le grand écart en fonction de la qualité des immeubles. Les appartements mal faits ne se vendent même pas à 2 500 dollars le m2. Par contre, les beaux produits dépassent les 3 000 dollars le m2.

Badaro compte de belles opportunités surtout pour les grands appartements, moins demandés, comme ce trois chambres à coucher de 260 m2 affiché à 720 000 dollars, soit 2 769 dollars le m2. Si on considère que le prix augmente de 75 dollars le m2 par étage, cela équivaut à un premier étage d’environ 2 550 dollars le m2.

Parmi les grandes surfaces mises sur le marché, il y a un duplex de 447 m2

à vendre à 1,2 million de dollars.

Rue Badaro, le projet Uptown vient de se terminer depuis quelques semaines. De nombreux investisseurs cherchent à revendre leur bien. Une dizaine d’appartements sont sur le marché. Pour 306 000 dollars, il est possible d’acquérir un studio de 85 m2 au 7e étage. Également, un logement de trois chambres à coucher de 180 m2 est disponible à 3 444 dollars le m2 au deuxième étage.

Toujours rue Badaro, un promoteur vend des unités de 225 m2 à partir de 700 000 dollars, c’est 30 000 dollars de moins que l’an dernier.

Dix-neuf invendus de 178, 210 et 250 m2 se trouvent rues Alam et Badaro sur la base de 3 000 dollars le m2.

Certaines rues de Badaro offrent des vues sur la Forêt des pins et l’hippodrome. Ainsi, un appartement de 285 m2 le long de l’avenue Omar Beyhum est mis en vente à 912 000 dollars, contre 1 083 000 dollars en 2014. Un logement terminé en 2010 autour de l’hippodrome est proposé à 3 000 dollars le m2, alors que le neuf en construction s’affiche dans la même rue à plus de 3 500 dollars.

Corniche du Fleuve


Située en bordure d’Achrafié, le long de l’autoroute Pierre Gemayel et du fleuve de Beyrouth, la région de la corniche du Fleuve compte cinq chantiers qui totalisent plus de 42 000 m2 de surfaces résidentielles.

Le boom immobilier de cette partie de la ville n’est pas récent. Les promoteurs ont vu le potentiel de cette région, autrefois industrielle, il y a plusieurs années. L’architecte Bernard Khoury y a signé deux immeubles emblématiques de la région : Factory Loft et Artist Loft. Il est possible d’y trouver des reventes comme ce 115 m2 à 475 000 dollars ou cet appartement de 220 m2 avec une terrasse de 100 m2 à 900 000 dollars. Mais la bonne affaire est sans contexte ce loft de 227 m2 proposé à 2 863 dollars le m2.

Autour de l’immeuble de la TVA, un chantier compte plusieurs surfaces de 85 à 150 m2. La grille des prix commence à 3 000 dollars le m2, soit 14 % de moins qu’en 2016.

Le long de l’avenue Pierre Gemayel, un immeuble de 25 étages a été inauguré en 2018. Plusieurs reventes sont disponibles, mais les propriétaires proposent des prix incohérents les uns par rapport aux autres. Ce projet lancé par le groupe Mercury Development en 2011 a principalement séduit des investisseurs. Ainsi, un appartement de 141 m2 au-delà du 15e étage est annoncé à 3 262 dollars le m2, tandis qu’un autre logement quelques étages inférieurs est affiché à 3 450 dollars le m2. La bonne affaire serait cet appartement de 147 m2 proposé à 349 000 dollars, soit 2 374 dollars le m2. Ces prix correspondraient à 2 000 dollars le m2 au premier étage sur la base d’une hausse de 50 dollars le m2 par étage.

Dans le secteur de Fiat, un chantier avec 64 appartements propose des unités à partir de 3 000 dollars le m2. Les unités d’une chambre à coucher varient de 91 à 115 m2. Fin des travaux en 2020. Un logement de 180 m2 est à vendre dans un immeuble terminé en 2016. Le prix avant négociation est de 580 000 dollars.

Les autres quartiers d’Achrafié

Les valeurs moyennes dans les quartiers périphériques d’Achrafié varient de 2 250 à 2 925 dollars le m2.

Le secteur Adlié est le moins cher de la couronne d’Achrafié. C’est pourtant une adresse résidentielle calme à quelques minutes de Badaro, du musée et de l’Hôtel-Dieu. La présence d’anciens bâtiments lui donne un charme spécifique et la densité des constructions y est faible. La majorité des surfaces proposées va de 125 à 160 m2. Mais de plus larges appartements de 175 m2 sont disponibles à partir de 437 500 dollars.

Comme l’an dernier, la moyenne des prix à Fassouh est de 2 900 dollars le m2. Mais les prix varient en fonction des immeubles. Ainsi, avec un budget de 250 000 dollars, il est possible d’avoir soit un 106 m2 ou soit un 81 m2. Cette gamme de tarifs s’explique par des prestations très hétéroclites. Logiquement, les produits bas de gamme sont les moins chers. Par contre, les appartements de meilleure qualité peuvent dépasser les 3 500 dollars le m2, comme ce studio de 75 m2 à 300 000 dollars avant négociation.

La multiplication des superficies de moins de 100 m2 permet à Fassouh d’offrir les appartements autour de 200 000 dollars. Pour les logements de 100 à 130 m2, il faut compter de 320 000 à 450 000 dollars en fonction des étages.

Dans le prolongement de Mar Mikhaël et de Kobayate, Beddaoui est sous-estimé. Pourtant, il offre des opportunités intéressantes pour les budgets serrés. Des appartements de 128 à 130 m2 y sont affichés entre 338 000 et 345 000 dollars.


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