Située à l’entrée nord de Beyrouth, la Quarantaine est une exception. Alors que Beyrouth compte plus de 430 immeubles en construction, ce secteur n’en compte qu’un seul. Pourtant, le quartier couvre environ 0,5 km2 dans Beyrouth municipe.
Zone industrielle, quartier des abattoirs, déchetterie de Sukleen, caserne des pompiers, habitats dégradés et terrains militaires, le paysage urbain de la Quarantaine ne manque pas de contrastes. Le quartier n’a globalement pas une bonne réputation. Son histoire ne plaide pas pour lui. Même son nom a une connotation négative, puisqu’il fait référence à l’usage de cette zone au XIXe siècle : on y gardait les voyageurs arrivant à Beyrouth à l’écart de la ville pendant une certaine période.
Malgré cela, le secteur est aujourd’hui le terrain de jeu des spéculateurs fonciers et des investisseurs. Cet appétit est la meilleure illustration des opportunités de ce quartier dont l’accessibilité est l’un des principaux atouts. Quelques projets sont en attente et vont prochainement donner une nouvelle dynamique à la Quarantaine.
En fonction des emplacements, les incidences foncières fluctuent du simple au triple, soit de 500 et 1 400 dollars le m2.
Pour beaucoup de Beyrouthins, la Quarantaine est un quartier nauséabond et populaire. Mais pour d’autres, au contraire, il est l’un des secteurs de la capitale qui est le plus sous-estimé. Ces derniers misent à moyen et long terme sur son développement. Si les choses vont prendre du temps, le processus est déjà en marche et plusieurs promoteurs et investisseurs veulent que son essor immobilier s’accélère, mais tous les secteurs de la Quarantaine n’ont pas le même potentiel.
Accolé au fleuve de Beyrouth, le secteur nord-est n’a pas une belle image et risque de rester longtemps marginalisé. Zone dégradée et sale, elle n’a aucun charme apparent. Une grande partie des terrains y est industrielle et abandonnée. Son développement reste énigmatique. Les transactions y sont purement spéculatives de la part d’investisseurs qui y voient un futur à long terme.
À proximité du port de Beyrouth et autour du jardin public, le centre de la Quarantaine et le secteur ouest ont de l’avenir. Ce quartier n’est pas totalement inconnu des Beyrouthins qui y connaissent déjà la galerie Sleep Comfort. Son essor commercial avait déjà démarré au début des années 2010 avec l’arrivée de galeries d’art. La présence de friches et de parcelles non bâties offre de multiples options de développement. Il suffirait d’une succession de deux à trois projets pour encourager les promoteurs à reconsidérer la Quarantaine.
À ce jour, un gros projet – Harbor 970 – a déjà été annoncé. Il appartient au groupe Saradar qui a acheté en 2013 une parcelle de 3 700 m2 pour 18 millions de dollars. Le groupe prévoit un projet d’environ 21 000 m2 de surfaces vendables avec des espaces commerciaux, un musée, des bureaux et des résidences.
Convaincre les Libanais de loger ou de travailler dans cette zone est un défi de taille. La réussite du projet Saradar sera déterminante pour l’avenir de la Quarantaine. Soit le projet réussit et la dynamique est lancée, soit le projet peine à trouver son public et la Quarantaine devra attendre encore un peu pour se développer.
La façade sud de la Quarantaine, le long de l’avenue Charles Hélou, est très bien exposée. Il s’agit de l’entrée de Beyrouth. La présence de larges terrains industriels offre un potentiel intéressant pour de futurs projets d’affaires et commerciaux. Ce potentiel en fait la zone la plus chère du quartier avec des incidences foncières de 1 200 à 1 400 dollars par m2 vendables. Actuellement, un immeuble de bureaux y est en construction et affiche des tarifs de 3 600 dollars par m2, c’est 20 à 25 % moins chers que les prix annoncés à Adlieh. La Quarantaine reste ainsi une alternative à moindre coût.