De très belles vues panoramiques sur le littoral, de la verdure à plus de 500 mètres d’altitude, du calme, Bayada, située à une quinzaine de kilomètres au nord de Beyrouth, a tous les atouts pour séduire. Dans le prolongement de Rabié qui concentre de nombreuses villas habitées par l’élite locale, Bayada a l’avantage d’être presque exclusivement une région résidentielle relativement aérée. Le coefficient d’exploitation implique des dégagements entre les immeubles et une interdiction de construire en général plus de quatre étages. « Dans le Metn, Bayada est l’équivalente d’Adma dans le Kesrouan et de Yarzé à Baabda », affirme le promoteur Antoine Koyess. Si la comparaison est excessive, Bayada est assurément un quartier résidentiel en plein développement où le mètre carré est aussi élevé que dans certains secteurs d’Achrafié. Succès oblige, les prix du foncier ont, dans certains cas, triplé en quatre ans. Une flambée qui irrite les promoteurs et tire la valeur des appartements vers le haut.
Ainsi, certains promoteurs affichent 1 500 dollars le m2 pendant que d’autres demandent 3 000 dollars. Ce grand écart s’explique par la vue, l’emplacement et la qualité des produits. Néanmoins, la moyenne se situe autour de 2 400 dollars le m² (soit environ 30 % de moins qu’à Rabié). Bayada fait partie désormais du club des banlieues chics de Beyrouth. « C’est le deuxième choix des chrétiens aisés après Achrafié, après l’augmentation des prix dans la capitale », affirme l’ingénieur Béchara Sursock. En fonction des superficies, le prix des appartements peut varier de 500 000 à un million de dollars. La clientèle se compose majoritairement de Libanais résidents, mais ces dernières années Bayada séduit de plus en plus d’expatriés à la recherche d’un pied-à-terre. Malgré des prix élevés, les taux de vente sont encourageants. Depuis deux ou trois ans, le rythme des constructions s’est accéléré, Le Commerce du Levant y a recensé 25 immeubles en chantier principalement le long de l’axe qui sépare l’église de la Résurrection (Mtayleb) à la voie rapide de Bickfaya. Une centaine d’appartements seront livrés d’ici à la fin de l’année 2012.

La partie inférieure de Bayada

À proximité du couvent Saint-François des capucins, deux projets se situent dans les rues 14 et 15 qui marquent la limite officieuse entre Mtayleb et la partie inférieure de Bayada. L’immeuble Hazim appartient à Hazim Hazim, directeur général de la société Maykary, qui va lancer avant l’été 2010 un projet de 24 immeubles près du Palais de justice de Jdeidé. Situé dans la rue 14, l’immeuble Hazim se compose de six appartements de 400 m², qui ont été livrés en mai 2010. « Nous attendons encore un peu pour vendre, car quand nous avons commencé les travaux, le prix du mètre carré était à 2 000 dollars, et maintenant il est passé à 3 000 dollars. Toutefois, si nous n’avons pas vendu avant la fin de l’été, nous réduirons nos prix », confie l’ingénieur du projet, Nicolas Sleiman. Pour le dernier étage, les prix demandés atteignent même 3 500 dollars. À l’extrémité de la rue 15, Bayada 2486 appartient à Dany Doumit, un promoteur qui a réalisé quatre projets à Bayada au cours des cinq dernières années et qui développe également un projet à Faqra Club. Les quatre unités de 450 m² seront livrées à la fin de l’année 2012. En plus de spécifications haut de gamme, les unités disposeront de quatre places de parkings et d’une grande cave de 100 à 120 m². « Nous avons choisi de construire de grandes superficies, car les clients qui recherchent des appartements de 200 m² ont en général un budget inférieur à 2 000 dollars par m². Actuellement, nous demandons en moyenne 3 000 dollars le m² », explique Dany Doumit. « Le prix des appartements a beaucoup augmenté dernièrement, le mètre carré était inférieur à 1 000 dollars, il y a quatre ans. C’est la conséquence de l’augmentation des prix des terrains qui a triplé pendant cette période », explique le promoteur.
Les rues 10 à 12 sont les plus recherchées de Bayada. Elles n’offrent pas nécessairement de vues spectaculaires, mais sont situées au milieu de bois de pins, dans un environnement qui mêle villas et immeubles résidentiels. Les travaux de l’immeuble Cortas 2438 seront achevés à la fin de l’été 2010. Les quatre appartements de 440 m² disposent de quatre chambres à coucher, de chauffage et d’air conditionné individuels et de caméras de surveillance. « Nous avons vendu notre premier appartement en 2008 à 1 500 dollars, et nous vendons maintenant notre dernier appartement disponible à 2 700 dollars, au premier étage. L’évolution des prix est liée aux prix des terrains mais aussi au qu’en-dira-t-on. En ce moment, il se dit que les prix sont fixes, donc les clients prennent leur temps avant d’acheter », explique Tanios Cortas, propriétaire du projet. « Avec des prix de terrain aussi élevés, il n’est pas rentable de vendre à moins de 2 500 dollars le m². L’incidence foncière (prix du terrain divisé par la surface vendable) doit normalement se situer autour de 25 %, elle dépasse maintenant les 50 % », ajoute le promoteur. Pourtant, même si elles n’offrent pas toutes des vues spectaculaires il reste encore de nombreuses parcelles disponibles à Bayada. Toujours rue 10, l’immeuble Abdul Ahad a été achevé il y a trois mois, mais son propriétaire a interrompu les ventes pendant sept mois, après avoir vendu quatre unités pendant la première moitié de 2009. Désormais, il lui reste cinq appartements de 285 à 420 m² disponibles. Le prix demandé oscille entre 600 000 et 650 000 dollars. « La demande n’est pas très bonne, mais ce n’est pas pour autant que je vais baisser mes prix, car je souhaite acheter de nouveaux terrains », explique le promoteur Abdul Ahad.

Vues imprenables sur Beyrouth

Le long de la route principale de Bayada, Bay Heights 4136 offre des vues remarquables sur le littoral et Beyrouth. Le projet, commencé l’été dernier, sera achevé dans deux ans. Cinq des huit appartements de 430 et 465 m² ont déjà été vendus au cours des derniers mois. Les unités restantes sont affichées entre 2 600 et 2 700 dollars le m². « Nos clients sont prêts à débourser plus d’un million de dollars », affirme Saad Nasrallah, le fils du propriétaire Nazih Nasrallah, entrepreneur dans le Golfe. À l’extrémité de la rue 9 en direction de la vallée se trouve le projet Belle Vue, qui bénéficie d’imprenables vues panoramiques de Dbayé à Aley. Un seul appartement de 400 m² en sous-sol, avec plus de 100 m² de jardin, reste en vente à partir de 3 000 dollars le m². « Les prix sont exagérés et ne vont plus augmenter dans les prochains mois », soutient l’architecte et propriétaire du projet Antoine Akoury. Les travaux du Belle Vue seront achevés en février 2011. « Le prix des terrains à Bayada se situe entre 800 et 1 200 dollars le m², mais il a considérablement augmenté ces six derniers mois », constate le promoteur. Toujours sur la route principale qui monte vers Bickfaya, à proximité de la villa Kettaneh, le projet Bayada 912 a été entièrement vendu. La livraison des six appartements est prévue début de l’été 2010. L’architecte Béchara Sursock est également en charge d’un autre projet, dans la rue 8, qui monte après la station d’essence United. Le Bayada 2847 appartient au groupe familial Abou Nasr et sera terminé dans environ cinq mois. Il reste une unité de 430 m² au rez-de-jardin à vendre à 2 700 dollars le m². « Les prix des appartements ont légèrement augmenté en un an, car la demande augmente de 10 à 15 % chaque année. De plus, les bons terrains se trouvent à partir de 1 500 dollars, ce qui équivaut à 7 000 ou 8 000 dollars le m² à Achrafié, étant donné que la surface constructible est moindre », explique Béchara Sursock.
À proximité, Bay View 1 et 2 du promoteur David Mansour seront terminés dans un mois. Les 12 unités de 600 m² ont toutes été déjà vendues en 2009. Le promoteur entend lancer prochainement et toujours à Bayada le Bay View 4, dans la montée du projet Pine Village, un projet qui sera livré à la fin de l’année 2011. Deux des huit appartements de 350 et 250 m² ont déjà été réservés.
Après un embranchement avec la rue 8, l’immeuble Bayada 1594 appartient à Jean Sacy. Le chantier a commencé début 2010. Trois des dix appartements de 300 m² ont été vendus au cours des dernières semaines. Le prix de vente des logements disponibles est de 2 000 dollars le m², avec des vues sur la mer.
Perpendiculaire à la route principale, le projet Ermitage s’étend sur une parcelle de 6 000 m² et regroupe trois immeubles avec un total de 20 appartements, dont la construction sera achevée cet été. Le dernier des appartements a été vendu le mois dernier. Le propriétaire, Tony Koyess, est directeur général de Kopibat, une société d’ingénieurs-consultants et de la holding Ycarinvest, propriétaire des projets 50 rue du Liban et Hugo 43 à Achrafié. « Une vingtaine d’immeubles se construisent chaque année à Bayada depuis 2002, explique Tony Koyess, mais désormais il devient difficile de trouver des parcelles en vente. Cela fait un an et demi que nous cherchons un terrain à acheter à Bayada, en vain. »

La demande de terrains est supérieure à celle des appartements

Dans la partie supérieure de Bayada, deux projets se suivent sur la route principale. L’immeuble Agora appartient à Samer Deeb. Les travaux seront terminés à la fin de l’été 2010. Un simplex de 290 m² et deux duplex de 360 m² sont encore à vendre, respectivement à 2 000 et 2 500 dollars le m². « Nous ne pouvons pas vendre à plus de 2 500 dollars à Bayada. Si on achète aujourd’hui un terrain à 1 000 dollars le m2 à Bayada, en ajoutant les coûts de construction et une marge de 30 %, le prix de vente arrive à 2 600 dollars. La hausse du prix des terrains est un vrai casse-tête pour les promoteurs », analyse Samer Deeb, qui dispose d’un autre projet en cours de construction à Jdeidé. « Face à des prix trop élevés, les gens repoussent leurs achats ou préfèrent acheter dans d’autres régions comme Elyssar, où le prix du mètre carré tourne autour de 1 400 dollars le m² », poursuit le promoteur, qui est également l’ingénieur de Bayada 1338, un projet dont les huit logements ont été vendus depuis la mi-2009.
Sur la droite de la route principale, un chemin de terre conduit à l’immeuble Bayada 1297, qui se situe sur un terrain de 3 000 m², à côté d’une vaste villa en construction. Le projet de Joe Abou Jaoudé est constitué de deux immeubles de quatre appartements de 440 m² chacun. Le projet, qui offre des vues panoramiques au-dessus d’une falaise, sera terminé dans quinze mois. « Nos ventes ont commencé au printemps 2010, à 2 700 dollars le m², et trois unités ont déjà été vendues », explique Béchara Sursock, ingénieur du projet. À l’extrémité de la rue 5 qui descend vers une vallée, Le Macaron Valley se situe dans une zone encore peu urbanisée avec des vues dégagées. Son promoteur, Sam Macaron, y a déjà réalisé deux autres projets en 2000 et 2008. Les excavations ont commencé il y a trois mois. Les douze appartements, de 285, 310 et 450 m² seront livrés dans deux ans. « Nous allons attendre d’avoir terminé la structure de l’immeuble dans six mois avant de lancer les ventes, mais nous prévoyons des prix entre 1 700 et 2 200 dollars le m² », explique Sam Macaron. « Plus que la demande d’appartements, c’est la demande de terrains qui a explosé le marché immobilier de la région depuis 2007. On constate un nouveau phénomène : près de 50 % de ceux qui achètent des terrains sont des spéculateurs », affirme le promoteur. La dernière portion de la route de Bayada mène à l’autoroute de Bickfaya. C’est la zone la plus commerçante de Bayada.

De 1 500 à 2 500 dollars le m2 dans la partie haute de Bayada

Bayada 2224, du propriétaire Georges Hounein, se situe à proximité de l’ensemble résidentiel Pine Village. Le projet, qui sera achevé en septembre 2010, propose encore deux unités de 300 m² à la vente, à 2 500 dollars le m². « Je reçois plusieurs visites par semaine, mais pas de propositions concrètes d’achat au prix que je propose. J’ai les moyens financiers d’attendre », soutient Georges Hounein. Dans la montée du Pine Village, l’immeuble Bayada 3086, en cours d’excavation, propose encore trois appartements de 300 m² à 2 300 dollars le m², la première des quatre unités ayant été vendue au début du printemps 2010. Toujours dans le même secteur, l’immeuble Kfoury 3 appartient à Camille Kfoury, PDG de la société d’entrepreneurs Kfoury Engineering & Contracting qui est également propriétaire de deux projets à Beit el-Kekko et Bsalim. Six simplex de 270 m² et deux duplex de 450 m² seront livrés dans un an. Trois appartements n’ont pas trouvé preneur, et sont encore à vendre entre 1 800 pour les simplex et 2 000 dollars le m² pour les duplex. À proximité, dans la ruelle qui mène à l’agence CreditBank sur l’autoroute de Bickfaya, les dix appartements de 255 et 275 m² des Verdi Residence seront livrés au début de l’année 2012. Deux unités ont déjà été vendues ces deux derniers mois. Les prix demandés par les propriétaires et ingénieurs Samir et Jad Ghaoui commencent à 1 900 dollars le m² pour le rez-de-jardin et augmentent de 100 dollars le m² par étage supplémentaire. « Nous ne sommes pas pressés de vendre », explique Jad Ghaoui. Verdi Residence est le deuxième projet de Samir et Jad Ghaoui à Bayada, après l’immeuble Jad I. À 200 mètres de Verdi Residence, ils entendent lancer dans les prochains mois un immeuble de huit appartements avec des superficies de 180 à 220 m². Samir et Jad Ghaoui sont également les ingénieurs du projet Barakat Residence, qui appartient à Élie et Joseph Barakat et qui est situé tout près de Verdi Residence. Les excavations ont été lancées il y a deux mois et les quatre unités de 400 m² se négocient à partir de 2 500 dollars le m². Dans la rue 2, toute proche de l’autoroute et du supermarché Storium Saliba, le projet Bayada 2113, dont Antoine Haswani et Avo Kostanian sont les propriétaires, propose encore trois unités de 185 m², avec un jardin de 160 m² pour l’appartement à vendre en sous-sol. Ce dernier est à vendre à 1 650 dollars le m² et deux autres unités sont disponibles au premier étage à 1 500 dollars le m², soit les tarifs les moins chers de Bayada. « Nous n’avions pas de vues exceptionnelles à proposer comme dans d’autres projets à Bayada, donc nous avons préféré faire de plus petits appartements qui s’adressent à des budgets entre 250 000 et 300 000 dollars. C’est une bonne opportunité pour habiter dans une aussi belle région, à des prix modérés », justifie Antoine Haswani.