Crise immobilière (2/3) un scenariio pour résolrber 10 milliards $

La réponse tient dans le rapport risque-rentabilité. Plus le risque est faible, plus la rentabilité exigée baisse. Mais quelles sont les composantes du risque de crédit ? Essentiellement deux : le loyer réel de l’argent (c’est “l’intérêt”) et le risque de défaut, donc de non-paiement. Si l’on supprime le risque de défaut, alors le placement devient “sans risque”. Ainsi, si l’on offre aux banques une garantie solide et fiable de remboursement de leurs crédits, elles pourraient baisser leurs taux en devises à un niveau très proche de ceux des bons du Trésor libanais en devises, dits taux souverains, plus faibles que les taux en LL. Le taux pourrait même être inférieur (voir plus loin). Ce crédit serait donc parfaitement liquide et revendable à d’autres institutions financières (“titrisable” - le crédit sort donc du bilan de la banque), ce qui en réduirait d’autant le prix d’émission.
Des montages alternatifs, incluant une garantie de remboursement, pourraient donc compléter le système actuel de l’Établissement public de l’habitat (EPH). Ces solutions alternatives seraient réalisables sous l’égide et avec l’expertise de l’EPH, qui serait l’organisme habilité à accomplir cette mission.

Un montage à toute épreuve

L’intervention publique se ferait comme suit : l’État, par l’émission de bons du Trésor, financerait la création d’un fonds de garantie immobilier. Ce fonds servirait à garantir en totalité les crédits immobiliers consentis par les banques à des particuliers ou entreprises. Le fonds garantirait le paiement par l’acheteuret reprendrait donc le risque client à son compte (ainsi que les hypothèques sous-jacentes). Plus précisément, le fonds garantirait le principal du crédit et l’acheteur verserait des mensualités, composées en partie d’intérêts et en partie de remboursements du principal, selon un mode de calcul fixé avec l’accord de tous. Sitôt qu’un défaut grave de paiement surviendrait (par exemple 3 défauts de paiement consécutifs, ou tout autre formule…), le fonds rembourserait le reliquat du principal à la banque (et non pas les intérêts associés à ce reliquat, puisque cela n’aurait plus de raison d’être). La garantie porterait donc sur un montant (le principal) dégressif en fonction du temps.
Le fonds opère donc comme une assurance, gratuite, rapide, et présentant une fiabilité totale, qui couvrirait le défaut de paiement quelle que soit la raison. Il remplace donc à la fois une assurance crédit et une assurance vie (on pourrait ainsi soustraire des taux d’intérêt le coût des assurances vie, crédit, habitation…). Bien sûr, certains cas particuliers (incendie du bien immobilier, risques habitations…) ne doivent pas être négligés. Pour l’instant, la devise concernée serait le USD.

Garantir la totalité
des invendus

Par ailleurs, ce fonds sélectionnerait les candidats par la collecte d’une information exhaustive (déclarations et renseignements), afin de déterminer leur “profil” (il s’agit donc d’un rating/scoring). En fonction de ce profil, les candidats seraient acceptés ou refusés, ce qui permettrait de limiter le taux de pertes totales sur les crédits à un pourcentage donné. Aujourd’hui, les pertes totales supportées par les banques sont comprises entre 1 et 4 % de la valeur des crédits. Le montant total de crédits pouvant être garantis serait donc également déterminé. Par exemple, si le montant du fonds de garantie est de 50 millions USD, et si le taux de pertes totales est de 2 %, cela signifie que l’on peut garantir un montant total de crédits à hauteur de 2,5 milliards USD. Si le fonds est de 200 millions, on peut garantir 10 milliards, soit davantage que la totalité des fonds bloqués dans le secteur immobilier… En pratique, cela veut dire qu’on peut sur-garantir les crédits (pouvoir supporter théoriquement des pertes par crédit élevées, tout en garantissant un volume suffisant de crédits, sans que le fonds soit épuisé). Ainsi, le fonds offre aux banques une sécurité maximale.
Les promoteurs recevraient le paiement comptant. On pourrait leur demander de participer à l’effort et accorder des réductions. On peut raisonnablement croire que les promoteurs accepteraient cela dans certaines proportions, car le système de garantie est susceptible de débloquer le marché, et cette baisse s’appliquerait à tous les promoteurs, uniformément et sans discrimination. Ils rattraperaient donc la baisse des prix par l’augmentation des ventes, et surtout par l’économie réalisée sur le coût financier de leurs placements immobilisés.
Il faudrait établir des barèmes de prix, ce qui permettrait également de lutter contre les fraudes par surévaluation des prix.
Les avantages d’un tel montage seraient :
• Du fait de la garantie fournie par l’État, les conditions de crédit sur l’immobilier seraient nettement modifiées : l’escompte serait supprimé, la durée de remboursement pourrait s’élever jusqu’à 35 ans. La garantie s’appliquerait à tous types de construction, aussi bien aux logements qu’aux bureaux et commerces et à tous types de clients, particuliers et entreprises.
• L’État pourrait prendre une mesure exceptionnelle de soutien : il supprimerait (ou allégerait nettement) l’obligation faite aux banques de placer 30 % de leurs ressources en devises sur le marché interbancaire, pour les crédits en devises accordés sous cette garantie. Une telle mesure serait envisageable, car le risque de solvabilité serait quasi nul et le risque de liquidité maîtrisé. D’où une baisse des taux de 0,5 % environ (en fait, techniquement, cette baisse peut être plus forte).

Un taux d’intérêt à 6 % ?

• Les taux d’intérêt pratiqués sur les opérations “garanties” pourraient baisser nettement :
- Ce type de crédit deviendrait très sûr et liquide (les crédits pourraient être titrisés). Le risque serait, en première approche, comparable au risque souverain (dette publique en bons du Trésor). Il faudrait bien sûr prendre en compte les maturités. Du fait de la garantie automatique de paiement et de la liquidité de ces papiers, et en confiant la gestion du fonds (scoring, règles d’attribution et de recouvrement des crédits) à une firme internationale (ou en faisant superviser la gestion), on pourrait baisser les taux. Un taux d’intérêt de 8 à 8,5 % à 30 ans serait l’objectif. Et, de toute façon, on pourrait toujours accorder des prêts de durée inférieure (10, 20 ans), à taux plus faible.
- À cela s’ajouteraient les réductions consenties par les promoteurs. Au lieu de se traduire par une baisse des prix immobiliers, elles seraient transformées par le circuit financier (les banques) et répercutées sous forme de baisse supplémentaire des taux. Ainsi, par rapport à l’acheteur, le “prix” du bien ne chuterait pas, ce sont les intérêts qui baisseraient. Ainsi, les promoteurs n’auraient pas à craindre de “chantage” ultérieur à la baisse. Pour une baisse des prix de 10 %, on pourrait obtenir une baisse des taux de 1,5 %.
- Enfin, les banques bénéficieraient de la levée de l’obligation de placement sur le marché interbancaire. La baisse des taux obtenue serait de 0,5 %. Les réductions totales de taux seraient donc de 2 % minimum.
Le taux final ciblé serait de 6-6,5 %.
• Les crédits, offrant une sécurité maximale, ils pourraient être titrisés. Cela pourrait attirer de nouvelles ressources en provenance des marchés internationaux. Fait notable, ces ressources ne correspondraient pas à de la dette publique, mais à des flux vers le secteur privé.
• L’impact macroéconomique serait considérable (débloquer 2 ou 3 milliards de USD, soit 20 % du PIB, évalué à 15 milliards).
• Le coût par crédit garanti serait relativement faible. Avec les intérêts à payer pour faire jouer la garantie du fonds, il serait de 3 à 4 % du crédit en moyenne (en incluant le coût financier), à comparer aux 40 % dans le système de subventions (voir notre précédente édition).
• L’argent du fonds de garantie pourrait être réinvesti sur les marchés, en attendant de l’utiliser comme garantie. Au départ, on pourrait donc mettre sur pied ce fonds pour un coût presque nul.
• Les taxes collectées seraient supérieures à ce coût (7 % du montant payés par l’acheteur au titre de la taxe d’enregistrement et 1,5 % environ au titre de l’impôt payé par le promoteur, soit 8,5 %). Quitte à les étaler, ou à les alléger (le projet EPH les supprime).
• Pour un taux plancher, les mensualités d’un prêt à 35 ans pour un logement valant 40 000 USD se situeraient entre 150 et 200 USD (avec une garantie de paiement pour la banque), au lieu de 600 USD pour les crédits classiques (à 8 ans), et 300-330 USD dans le système EPH (crédit à 20 ans). On pourrait alors cibler une famille avec un revenu mensuel moyen de 750 USD, avec une sécurité de remboursement suffisante. L’éventail de la population ciblée serait donc élargi, ce qui joint à la garantie procurerait aux banques et au système dans son ensemble des opportunités intéressantes.

Obstacles surmontables

Quels sont les obstacles envisageables face à un tel projet :
• Le refus par l’État de financer ce projet. Mais il aurait peu de raisons objectives à ce refus.
• La non-coopération des banques et/ou des promoteurs, empêchant une baisse significative des taux :
- Les banques supporteraient un coût par crédit, correspondant à la baisse des taux. Et ce, par rapport au montage EPH, qui subventionne les taux. Mais, en fait, les banques trouveraient leur intérêt dans cette baisse, car le volume de crédits générés serait beaucoup plus important, tout en étant titrisable. Et cela pour un risque très faible.
- Pour les promoteurs, l’opération resterait rentable, si l’on veut bien être logique : une baisse de 10 % de prix correspond à moins d’un an de frais financiers, donc de retards dans les ventes. Cette baisse serait la conséquence logique de choix d’investissement inadéquats.
Si l’État prend sérieusement les choses en main et met tout son poids, tant les banques que les promoteurs devraient jouer le jeu, en anticipant une augmentation des transactions.
• Les garanties déstabiliseraient le marché, en évinçant les crédits non garantis. Ce ne sera pas le cas si :
- La sélection est bien faite. Dans son activité, le fonds de garantie se montrera plus audacieux que les banques et les assureurs crédit. Il n’y aura pas de raison de refuser une garantie, sauf si le profil de l’acheteur est trop “mauvais”. Dans ce cas, les banques auraient déjà refusé ce candidat acheteur. Il n’y a donc pas de risque “d’éviction” de celles-ci.
- Ce projet reste circonscrit dans le temps.
• Les pressions politiques pourraient faire capoter ce type de projet, car les garanties seraient alors distribuées sur une base clientéliste. Ce qui provoquerait le retrait des banques de cette opération.
En définitive, la logique financière voudrait que l’on utilise d’abord le système de garanties pour faire baisser les taux. Sinon, la prime exigée par les banques en contrepartie du risque resterait élevée. Ensuite, une fois les taux à un niveau suffisamment bas, une subvention supplémentaire permettrait d’obtenir une nouvelle réduction. La subvention pourrait, par exemple, aller spécifiquement aux logements sociaux…
Ce type de mesures permettrait au gouvernement de lutter contre la crise, efficacement et de manière appropriée, même dans une situation économique et régionale inchangée.