Le développement immobilier d’Adma et Dafné, plus connue sous le nom d’Adma, remonte aux années 1980. Idéalement située face à la mer, sur une colline pan de montagne au-dessus du Casino du Liban, la région s’est progressivement imposée sur l’échiquier immobilier. Aujourd’hui, résidences privées, complexes résidentiels sécurisés et immeubles d’appartements cohabitent dans un environnement calme et vert avec des vues imprenables sur le littoral de Jounié. Les propriétés sont appréciées de l’élite locale, des expatriés et des ressortissants du Golfe, principalement saoudiens et koweïtiens.
Un paysage urbain agréable lié à une réglementation stricte qui – par exemple – n’autorise pas plus de quatre étages par immeuble. De plus, le coefficient d’exploitation varie de 20 à 30 % du terrain.
Le Commerce du Levant y a identifié quinze nouveaux projets en construction, soit un stock d’environ 75 logements qui varient pour les simplex de 200 à 450 m². Naturellement, tout Adma ne présente pas la même constance dans le haut de gamme. En fonction de l’emplacement, de la qualité du produit, la gamme de prix s’étire de 1 000 à 2 000 dollars le m2. À la lecture des taux de vente des projets en cours, la disponibilité des appartements reste importante.

Entre 1 000 et 1 500 dollars le m² pour le bas d’Adma

À proximité du complexe hôtelier du Regency Palace et des studios de la LBC installés en 1992, se trouvent plusieurs projets.
L’immeuble Admabel est constitué de trois blocs d’immeubles s’étendant sur une parcelle de 3 000 m². Il s’agit de la dernière phase d’un lot de huit immeubles, dont cinq ont été vendus depuis cinq ans. Situés dans la zone jaune, les trois blocs de quatre étages sont en construction depuis février 2008 et doivent être livrés en février 2009. À ce jour, 60 % du projet a été vendu. Cinq unités sont disponibles : trois en sous-sol de 200, 230 et 290 m² avec des jardins de 80 à 110 m², et deux logements au premier et au deuxième étage, respectivement de 200 et 230 m². Les prix demandés sont les moins chers d’Adma, soit 1 000 dollars le m² pour les appartements en sous-sol et 1 100 dollars pour le premier étage. Mais les unités ne sont pas équipées d’un double vitrage ou d’air conditionné individuel. Les entrepreneurs d’Admabel, la société The Contractors, dont le directeur général est Carlos Zoghbi, prévoit également de lancer un grand projet de huit immeubles avec 32 appartements près de l’hôtel Regency Palace. « Nous en sommes encore à la phase du permis de construire », explique Élie Haddad, l’un des ingénieurs de The Contractors.
À quelques dizaines de mètres des studios LBC, dans la rue parallèle à l’Admabel, a été lancé il y a un an le projet Wadih Souaid, sur la parcelle 461. L’immeuble contient quatre étages habitables, avec huit appartements de 200 m², en face d’un petit espace vert. « Les deux appartements situés au premier sous-sol, comprennent 100 m² de terrasse, ainsi que des vues sur la vallée, ce qui est rarement le cas pour un sous-sol », explique l’ingénieur et promoteur Wadih Souaid. Chaque appartement, qui dispose de trois places de parking et d’une cave, est équipé de chauffage et d’air conditionné individuel. Le prix demandé des unités oscille entre 1 300 et 1 500 dollars le m². Toutefois, à ce jour aucune vente n’a été concrétisée, alors que le projet doit être livré en juin 2009. « Pour vendre, j’attendais la stabilisation des prix, qui sont passés de 800 à 1 400 dollars entre janvier et juillet 2008. Maintenant, c’est chose faite, mais d’une étrange façon : il y a un freinage de la demande, sans que les prix ne baissent », souligne Wadih Souaid.
Le prix des terrains semble constituer le nœud du problème. « Les promoteurs qui ont des chantiers en cours et qui programment de nouveaux projets sont obligés d’acheter des terrains à des prix exorbitants sur le littoral, dans la mesure où les propriétaires rechignent à les vendre. Du coup, ils ont besoin de fonds et n’ont surtout pas intérêt à brader leurs appartements », poursuit l’ingénieur. « Le prix des terrains à Adma est en moyenne de 500 à 600 dollars le m2 et peut atteindre jusqu’à 1 000 dollars le m2 dans les zones très proches de la mer », explique Jihad Beaino, le promoteur de l’immeuble Beaino, situé dans la même rue que le projet Souaid. Commencée en septembre 2007, la construction sera terminée en décembre 2009. Les huit unités d’une surface de 220 m² sont munies de deux parkings par appartement et disposent d’un double vitrage, double mur, chauffage et air conditionné. Le prix demandé est de 320 000 dollars. Trois appartements ont déjà trouvé preneur ces six derniers mois. Cinq restent encore à vendre. « La demande a baissé ces derniers mois, car les clients achètent de moins en moins avant que l’appartement soit terminé, ils n’ont plus confiance comme auparavant. Ils veulent acheter et avoir tout de suite leur titre de propriété », note Jihad Beaino, qui a également deux projets en cours à Sahel Alma et à Maameltein.
Quelques projets sont également en construction dans la partie centrale d’Adma à proximité de l’institut Mgr Cortbawi. En empruntant la rue 3 dans la zone orange, le projet Adma 470, de Charbel et Sarkis Harbieh, de la société PAG for Engineering, est composé de huit appartements de 200 m². Si les unités disposent de double mur, double vitrage et chauffage individuel, il n’y a que des installations pour l’air conditionné : « Les acheteurs d’Adma n’utilisent pas nécessairement l’air conditionné, car pendant l’été, ils vont loger dans leurs appartements à la montagne », justifie Charbel Harbieh. Cinq appartements ont déjà été vendus, en majorité à des Libanais expatriés. « Les Libanais qui vivent au Liban doivent au moins gagner 7 000 à 8 000 dollars par mois, pour venir s’installer à Adma », soutient le promoteur. Trois unités sont disponibles sur la base de 1 350 dollars le m². Avec ses ventes précédentes, le promoteur peut se permettre d’attendre la fin des travaux en octobre 2009 pour écouler les unités restantes. « Mais pour certains promoteurs qui ont emprunté, si la demande baisse encore, avec les probables licenciements des Libanais expatriés, ils seront forcément obligés de vendre à des prix inférieurs à l’été 2008 », pronostique Charbel Harbieh.
Dans la rue 4, s’est achevé fin janvier 2009 l’immeuble Adma 579, appartenant à Salem Akkari. Le chantier avait commencé en septembre 2007. Il totalise sept simplex de 220 m² et un duplex de 660 m², les deux rez-de-jardin disposent d’environ 400 m² d’espaces verts. Le prix demandé est de 1 800 dollars le m2. « Au départ, un seul client devait acheter l’ensemble du projet, mais finalement l’affaire ne s’est pas conclue », explique Andrea Abou Hanna, de la société SMA Holding. Du coup, tous les appartements sont désormais à vendre.
Dans les rues 5 et 6 de la zone orange se concentrent plusieurs projets de villas individuelles et d’immeubles résidentiels surplombant la baie de Jounié. En face du projet des Amwaj Appartments, dont le promoteur n’a pas souhaité répondre aux questions du Commerce du Levant, se dresse le projet de Georges Bou Abs, sur la parcelle 718. Commencé il y a tout juste trois mois, l’immeuble sera terminé en juin 2010. Le promoteur propose huit appartements de 260 m² à 1 500 dollars le m². Les deux appartements en sous-sol, qui disposent d’un jardin de 200 m² chacun, sont affichés à 400 000 dollars.

Les appartements entre la “Star Academy” et Kfar Yassine

À la limite de la municipalité de Kfar Yassine dans le secteur des nouveaux studios LBC et de Sabis International School, le mètre carré des appartements se situe entre 1 200 et 1 500 dollars. L’immeuble Adma 83, des frères Sami et Nabih Azar, comprend sept appartements de 310 m², dont deux au premier sous-sol auxquels il faut ajouter 150 m² de jardin. Le dernier étage a une superficie de 400 m² avec une terrasse. Commencé juste après la guerre de l’été 2006, l’immeuble devrait être terminé au printemps 2009. Aucun appartement n’a encore été vendu. Le prix de vente demeure encore très flou, entre 1 200 et 1 500 dollars le m², le promoteur Sami Azar préférant attendre la livraison des appartements pour fixer un prix définitif. « Les Libanais qui sont le plus intéressés par Adma sont originaires de Beyrouth et du Nord », explique le promoteur, qui a déjà exécuté trois projets à Adma dans les années 2000.
En direction de Kfar Yassine se trouve l’immeuble Mouawad. Quatre appartements de 375 m² sont à vendre, celui du rez-de-jardin disposant d’un jardin de 300 m². Ils seront livrés en juin 2010, les travaux ayant commencé depuis à peine trois mois. « Les prix demandés sont à 1 500 dollars le m2 si les clients paient en cash », explique Nabil Mouran, un des responsables de la société Mouawad & Co. « Même si l’on est près de Kfar Yassine, dans une zone plus modeste, on peut y construire beaucoup moins d’appartements, à cause des réglementations de la construction à Adma, ce qui justifie les prix élevés », ajoute t-il. En effet, à Kfar Yassine ou Tabarja, les prix des logements neufs oscillent entre 800 et 1 000 dollars le m².
Toujours dans la zone orange, l’immeuble Makhlouf 4, du promoteur Roger Makhlouf. La région est plus urbanisée, mais les appartements ont des vues sur la mer. Le promoteur qui a effectué trois immeubles à Adma depuis 1997, dont le dernier a été achevé en 2007, propose six unités de 190 m² et deux duplex de 350 m² sur la base de 1 300 dollars le m². Un seul appartement a jusque-là été vendu. Les deux rez-de-jardin disposent de jardins de 60 et 125 m². « Adma est une région idéale, car proche de Jounié, loin des embouteillages et de la pollution, avec de l’espace et des vues imprenables sur la mer, sans oublier la proximité des écoles », souligne Roger Makhlouf.

Autour du Sun Hills, les terrains atteignent 1 000 dollars le m²

Après le rond-point de la station d’essence Adma, en direction des studios LBC ou la rue de la “Star Academy”, commence la zone dite de “l’hôtel Sun Hills”. Calme et agréable, elle reste encore peu urbanisée. L’état précaire de la voirie atteste que le secteur est encore sous développé, bien que plusieurs résidences privées y aient été construites.
Les travaux du projet Adma 1166 ont commencé fin 2008. Le promoteur Charbel Saadé a déjà réalisé huit ou neuf projets à Adma ces dernières années. Les travaux doivent finir en juin 2010. Le projet compte sept appartements, dont six de 200 m² et un appartement de 250 m² avec une terrasse. Les rez-de-jardin disposent chacun d’un jardin de 100 m². Bien que les appartements ne fournissent pas d’air conditionné individuel, les prix demandés sont de 2 000 dollars le m². « Le prix du terrain est à 1 000 dollars le m². Les appartements ont des vues sur la mer. Cela se répercute nécessairement sur le prix de vente », argumente Charbel Saadé, qui ne souhaite pas vendre avant l’été prochain. Plus les appartements sont proches de la mer, plus les prix grimpent. Ainsi, à proximité du Sun Hills, se trouve le projet Adma 247, baptisé “Goldenview”, accessible par un petit chemin de terre. Le chantier, entamé il y a trois ans, doit être livré dans deux mois. Deux duplex de 300 m² ont déjà été vendus en 2007 et 2008. Un triplex de 900 m² est encore disponible à 1 800 000 dollars, soit à 2 000 dollars le m².

Le luxe dans la zone “spéciale”

Les prix les plus élevés se situent dans la zone “spéciale” d’Adma, à l’origine réservée aux villas. Situé sur le flanc gauche de la route montant vers le village de Fatqa, le secteur bénéficie d’une vue parfaite sur le littoral et les alentours de Jounié. L’intérêt de l’élite locale et des Arabes du Golfe y est croissant. Quelques immeubles avec de grands appartements se développent à proximité des résidences privées. La spécificité urbaine de la zone est liée à une réglementation plus stricte : trois étages, une hauteur totale de 9 mètres et demi sans la toiture et un coefficient d’exploitation faible (40 % d’exploitation superficielle, 70 % d’exploitation totale). « Cette zone s’adresse à des acheteurs ayant un fort pouvoir d’achat, qui ne vont pas négocier indéfiniment les prix, ce qui est appréciable. Les gens recherchent la région pour son nom. Quand ils disent j’habite à Adma, c’est comme dire j’habite à Rabié, c’est prestigieux », explique Michel Rizkallah, ingénieur du projet Adma 833. Le prix des appartements de la zone descendent rarement en dessous de 2 000 dollars le m². « Les prix élevés s’expliquent surtout par la valeur du terrain qui ont doublé en un an, mais aussi par le coût élevé des matériaux de construction quand ils ont été achetés l’été dernier, à 1 600 dollars la tonne d’acier », poursuit l’ingénieur. Situées dans la rue 4, zone rouge, les unités d’Adma 833 tournent autour de 1 800 dollars le m². Cet immeuble, propriété de Georges Francis, a démarré en décembre 2008. Si l’appartement au rez-de-jardin est réservé pour le propriétaire, trois autres unités sont à vendre : deux appartements de 300 m² et un duplex de 550 m². Le chantier s’achèvera environ dans un an. Toujours dans la rue 4, se dessine la silhouette de l’Adma Class, qui doit être livré avant fin 2009. Le projet comporte trois appartements de 450 m² chacun, avec 650 m² de jardins pour le premier étage. Les prix demandés atteignent 2 500 dollars le m², voire 3 000 dollars pour le 1er étage avec les jardins. Un record pour Adma ! Bassam Geagea, le propriétaire associé avec Souheil Geagea et Michel Soukkar, a déjà un autre projet dans le secteur de l’hôtel Sun Hills, où il a acheté un terrain de plus de 1 500 m² en février dernier pour y construire plusieurs appartements de grandes surfaces, probablement 600 m² par unité.
L’ingénieur Michel Rizkallah a également en charge un autre projet dans la zone “spéciale” en direction de Fatqa : l’immeuble Adma 429, appartenant à Ghassan Boulos. Le bâtiment comportera cinq appartements qui doivent être achevés en juin 2009. Trois unités de 335 m² sont encore en vente à partir de 1 500 dollars le m². « La majorité des clients sont des Libanais qui travaillent dans le Golfe », explique Michel Rizkallah. Dans le même secteur, se dessine le projet Garden 1111 Adma, qui sera livré en avril 2009, après un peu plus d’un an de travaux. Sur les trois unités à la vente, deux appartements de 460 m² sont toujours disponibles, avec 220 m² de jardin pour le rez-de-jardin. « Le prix demandé est de 2 000 dollars le m² », explique Élias Geagea de First Stone, une société immobilière, lancée en 2008 et qui construit à Jbeil un complexe résidentiel de sept immeubles. Nom du Promoteur Surface des unités Prix des unités Date de livraison
projet (en m2) (dollars/m2)
Immeuble Admabel Admabel 200, 230, 275, 290 1 000-1 100 Février 2009
Adma 83 Sami Azar 310-400 De 1 200 à 1 500 Avril 2009
Immeuble Makhlouf 4 Roger Makhlouf 190-350 1 300 Décembre 2010
Immeuble Wadih Souaid Wadih Souaid 200 De 1 300 à 1 500 Juin 2009
Adma 470 Charbel Harbieh 200 1 350 Octobre 2009
Immeuble Beaino Jihad Beaino 220 1 450 Décembre 2009
Adma 429 Ghassan Boulos 335 1 500 Juin 2009
Adma 718 Georges Bou Abs 260 1 500 Juin 2010
Immeuble Mouawad Élias Mouawad 375 1 500 Juin 2010
Adma 579 Salem Akkari 220-660 1 800 Janvier 2009
Adma 833 Georges Francis 300-550 1 800 Décembre 2009
Adma 1166 Charbel Saadé 200-250 2 000 Juin 2010
Goldenview Fouad Beany 300-900 2 000 Mars 2009
Garden 1111 Adma Élias Geagea 400-460 2 000 Avril 2009
Adma Class Bassam Geagea 450 De 2 500 à 3 000 Décembre 2009.