Aïn el-Remmané, à cheval sur les municipalités de Chiyah et de Furn el-Chebback, est une région qui intéresse de plus en plus les promoteurs. Résultat, une quinzaine de projets sont en cours de construction.
Le quartier offre un environnement contrasté avec des zones très denses avec peu de dégagements traversées par de grandes artères commerçantes. Toutefois, le quartier conserve dans sa partie sud encore quelques friches et des espaces verts qui attisent la convoitise des promoteurs. Mais les achats de terrains ne sont pas légion en raison des prix demandés par les propriétaires, souvent déconnectés du marché.
Le déclenchement de la guerre civile à Aïn el-Remmané en avril 1975 colle toujours inévitablement à la peau du quartier. Pourtant, les clients issus de la classe moyenne, aux budgets serrés repoussés par les prix exorbitants de la capitale, y voient une nouvelle alternative abordable. Très proche de Beyrouth et avec un accès facile, Aïn el-Remmané a quelques arguments pour attirer de nouveaux résidents.
Une centaine d’appartements principalement de 100 à 200 m2 sont actuellement mis en vente. La grille des prix varie de 150 000 à 250 000 dollars. Cet essor résidentiel permet à Aïn el-Remmané de transformer sa structure sociale en région communautaire mixte.

À proximité du rond-point Tayyouné

Plusieurs projets en construction se concentrent à proximité du rond-point Tayyouné, derrière l’église Notre-Dame de Lourdes. L’immeuble Ghazi Lahoud, du nom de son propriétaire, se situe sur un petit terrain de 315 m² acheté il y a sept ans. Les travaux, commencés en 2008, n’ont duré qu’un mois et demi avant d’être stoppés pour des raisons financières. Le projet devrait reprendre au cours du mois de juillet et être achevé dans environ un an et demi. « Les banques sont devenues de plus en plus exigeantes pour prêter des fonds avec la crise », explique Ghazi Lahoud. L’immeuble est constitué de huit appartements de 180 m² (pas de double vitrage, de chauffage ou d’air conditionné individuel). Les prix demandés sont de 225 000 dollars pour le premier étage, en comptant 5 000 dollars par étage supplémentaire. « La demande est bien moins élevée que l’année dernière à la même période », constate Ghazi Lahoud, qui n’a encore officialisé aucune vente. Juste à côté de ce bâtiment, l’immeuble Lavand propose huit appartements de 155 m², mais ceux-ci ont tous été vendus depuis plus de six mois.
Au début de l’avenue al-Arid, qui relie Tayyouné à l’autoroute Élias Hraoui, le Zeina Building se situe à côté de l’école de La Sagesse. Le projet appartient à la famille Bdeir, qui a construit une quarantaine d’immeubles à Aïn el-Remmané et Furn el-Chebback depuis une dizaine d’années. Les travaux du Zeina Building ont démarré il y a huit mois et doivent être achevés début 2010. Le projet de neuf étages propose dix-huit simplex de 175 m², dont seulement trois ont été vendus. Au rez-de-chaussée, se trouvent sept magasins d’environ 70 m² avec mezzanine. Les appartements sont équipés de double mur et de double vitrage seulement le long de la façade donnant sur l’avenue al-Arid. En revanche, les unités n’ont ni chauffage ni air conditionné individuel. Le prix demandé est de 215 000 dollars par unité. « Plus les appartements sont petits, mieux ils se vendent. Nos autres produits de 100 ou 120 m² partent plus vite », explique Bahaa Bdeir, qui a repris avec son frère Bilal les affaires familiales commencées par leur père, Mohammad Bdeir.
Le promoteur précise qu’en général les clients préfèrent acheter une fois que les finitions sont terminées. « Les acheteurs qui sont prêts à dépenser 150 000 dollars peuvent obtenir un appartement de 150 m² ici contre 100 m² à Beyrouth. C’est plus avantageux pour eux. Surtout que les prix n’ont pas augmenté depuis plusieurs mois dans la région et devraient rester stables, même pendant l’été », affirme Bahaa Bdeir. La famille Bdeir développe également deux immeubles, Gala et Mayssam, qui vont être terminés cet été 2009 à proximité de la rue Karm el-Zeitoun, près d’une grande église en construction. Les 24 appartements de 110 et 125 m² ont déjà tous été vendus depuis un mois. Les fils Bdeir vont également lancer dans un mois un projet de 32 appartements de 110 et 125 m² derrière le cinéma Abraj, à Furn el-Chebback.
Rue Karm el-Zeitoun, près de la pharmacie al-Amal, l’immeuble Zeineddine a été lancé il y a trois mois et doit être terminé à la fin de l’année 2010. Il propose onze appartements à vendre de 180 m². Les logements comprennent double mur, double vitrage, mais pas de chauffage central individuel. Seules les installations pour l’air conditionné ont été prévues. Deux ascenseurs vont être installés. « Je ne suis pas pressé de vendre, car je ne connais pas encore mes coûts de construction. Dans un précédent projet, j’ai vendu plusieurs appartements dès le départ, et je n’ai pas réalisé de profit », affirme le promoteur Mohammad Zeineddine, qui souhaite vendre ses unités entre 1 300 et 1 400 dollars le m².

Dans la partie sud

La partie sud de Aïn el-Remmané en direction de l’église Mar Mikhaël, le secteur Galerie Semaan et le centre Galaxy a un fort potentiel de développement avec plusieurs parcelles non bâties. Plusieurs projets sont en cours. Le premier, encore en phase d’excavation, est l’immeuble Anka n° 2, du nom de son propriétaire Ali Anka. Le terrain a été acheté en février 2008 et les travaux ont commencé il y a deux mois. La fin des travaux est prévue pour juillet 2010. Les neuf simplex de 230 m² en vente sont proposés à 1 200 dollars le m², en ajoutant 100 dollars par étage supplémentaire. Double mur et chauffage central sont intégrés dans le prix des unités, qui ne contiennent en revanche pas de double vitrage ou d’air conditionné individuel. Chaque appartement aura deux places de parking. Le promoteur, qui a déjà réalisé un immeuble dans la Békaa, planifie également un autre projet à Aïn el-Remmané près du centre Galaxy. « Les terrains se négocient entre 1 200 et 1 600 dollars le m². Il existe beaucoup de terrains vides dans le quartier, mais les propriétaires ne veulent pas se séparer facilement de lots familiaux. Et certains grands terrains à Aïn el-Remmané appartiennent à plusieurs propriétaires, ce qui ne facilite pas les transactions », explique Ali Anka. Le projet Reem, du propriétaire Ali Youssef, sera livré dans trois mois, après presque deux ans de travaux. L’immeuble de sept étages est composé de deux unités de 117 m² au premier étage et d’appartements de 230 m² pour les étages supérieurs. Seuls le deuxième, le troisième et le sixième étage sont toujours sur le marché, les autres appartements ayant été écoulés entre l’année dernière et cette année. Les logements sont vendus à 1 200 dollars le m². Mais l’air conditionné et le chauffage individuel ne font partie des prestations inclues dans le prix des appartements. « Les prix devraient légèrement augmenter cet été, notamment pour les expatriés qui ont besoin d’appartements et qui ont retardé leurs achats. Ils représentent environ 50 % de notre clientèle, estime Ali Youssef. Dans le calcul de leurs tarifs, les promoteurs vont aussi prendre en compte les prix des terrains, qui sont 40 à 50 % plus chers que l’année dernière, et l’augmentation du baril de pétrole et la remontée de l’euro qui va peser sur les matériaux de finition importés d’Europe. » Le promoteur a également un projet en cours à Souk el-Gharb et a déjà construit des immeubles à Bir Hassan, Haret Hreik et Hazmié. À proximité du secteur Mar Mikhaël se trouvent deux bâtiments en construction l’un en face de l’autre, qui appartiennent au promoteur Moustapha Hamid. Mais les 20 appartements des projets Jawhara et Tamara ont déjà été vendus depuis plusieurs mois.

Le développement de la rue Edmond Gharios

Parallèle à l’avenue Camille Chamoun, la rue Edmond Gharios est en plein développement avec plusieurs projets en cours. Bien que cet axe soit également très commerçant, cet axe traverse un secteur moins densifié que le centre ancien de Aïn el-Remmané. L’immeuble Ibrahim Chahine se situe dans la rue Ghanoum, en face du Hayek Mall. Commencé il y a cinq mois, il devrait être terminé fin 2009. Le projet comporte douze unités de 150 m² et un appartement de 180 m² au dernier étage, tous proposés à 1 300 dollars le m². Les appartements sont munis des spécifications minima : pas de double mur ou de double vitrage, pas d’air conditionné ou de chauffage individuel. L’immeuble Abou Chedid, au croisement de la rue Edmond Gharios et de la rue Lameh, est la propriété des frères Antoine et Béchara Abou Chédid. Ils ont déjà construit une dizaine d’immeubles depuis 1992, date à laquelle ils ont repris l’affaire familiale. Le projet Abou Chedid s’étend sur une surface de 1 636 m² et propose vingt appartements : dix unités de 220 m² et dix unités de 240 m². Le sous-sol comprend un dépôt de 1 650 m² toujours en vente. Le chantier a démarré en octobre 2008 et les logements doivent être livrés en octobre 2010. Les unités sont équipées de double mur et double vitrage, possèdent le chauffage individuel mais seulement des installations pour l’air conditionné. Un système solaire est aussi prévu pour chauffer l’eau. Le promoteur démarre ses prix à 1 350 dollars le m². « Il n’y a pas de raison que les prix augmentent, car les coûts de construction sont stables : l’acier est à moins de 600 dollars la tonne, seuls l’aluminium et le bois ont très légèrement augmenté », soutient Béchara Abou Chedid. « À Aïn el-Remmané, il reste de nombreux espaces vides, mais les propriétaires peuvent les proposer jusqu’à 3 000 dollars le m², ce qui est déraisonnable ! » poursuit le promoteur. Il entend néanmoins lancer dans quelques mois un nouveau projet à 200 mètres de l’actuel immeuble en construction. « C’est une région où le coefficient d’exploitation est assez élevé et qui attire beaucoup de clients, car c’est une plaque tournante, très centrale », explique Béchara Abou Chédid.
Toujours dans la rue Edmond Gharios, peu après le croisement avec la rue Lebbos, l’immeuble Mandarine 3830 en est à ses dernières retouches. Le projet a été commencé en juin 2006, a dû s’arrêter six mois à cause de la guerre, mais a ensuite repris normalement son cours. Le terrain appartient à Jamil Hage depuis une dizaine d’années. Le propriétaire est associé avec certains de ses neveux qui habitent au Venezuela et possèdent une compagnie du nom de Mandarine, d’où l’appellation de l’immeuble. Le projet est constitué de sept simplex de 195 m² et d’un duplex de 325 m², mais seul ce dernier reste disponible pour 400 000 dollars. Cinq unités ont été vendues au cours des derniers mois. Plusieurs boutiques sont prévues au rez-de-chaussée. Si les unités sont construites avec un double mur, le double vitrage, l’air conditionné et le chauffage individuel ne font pas partie des prestations fournies. À 50 mètres du Mandarine 3830, le promoteur Jamil Hage prévoit de lancer en juillet le Mandarine 3834, qui comprendra onze unités de 165 m² vendues à 1 250 dollars le m². Et des tractations sont en cours pour acheter un terrain afin de lancer le Mandarine 1030 près de Furn el-Chebback. « Qu’il s’agisse des promoteurs ou des acheteurs, on constate de plus en plus un mélange entre musulmans et chrétiens. La zone est de plus en plus mixte, et cela attire des clients. La région est très tranquille », explique Adel Hage, l’ingénieur du Mandarine 3830. Au croisement des rues Edmond Gharios et Toufic Nahra, l’immeuble FM, comme les initiales de son propriétaire Fariz Mansour, a été démarré en 1998. Mais à cause de ses nombreux voyages, le propriétaire a dû stopper les travaux pendant une dizaine d’années avant de les reprendre il y a dix mois. Les travaux devraient être terminés dans huit mois. L’immeuble comprend six unités de 170 m², six autres de 190 m² et un appartement de 300 m² au dernier étage avec “roof”. Les unités vont être équipées de double mur, double vitrage et peut-être de cheminée. Chauffage et air conditionné individuel ne sont pas programmés. Les treize appartements disponibles se vendent entre 1 300 et 1 400 dollars le m², le dernier étage étant proposé à 500 000 dollars.
Derrière la galerie marchande Galaxy, à l’intersection des rues Toufic Nahra et de l’hôpital Hayat, se dresse l’immeuble Regency, du propriétaire Issam Chahine, associé à Mohammad Diyah. Le chantier sera achevé dans deux mois après un peu moins de deux ans de travaux. Seuls deux appartements sur un total de vingt sont toujours en vente à partir de 1 500 dollars le m². Soit les prix les plus élevés de la région. Situés au premier étage, les appartements sont d’une superficie de 195 m², sans double vitrage, air conditionné ou chauffage individuel. Seul un double mur est prévu, chaque appartement disposera en outre d’un réservoir d’eau de 1 000 litres. « La demande est bien moins forte que les deux dernières années, mais nous avons quand même vendu deux appartements ces derniers mois. Il faut rester optimiste pour l’été », dit Issam Chahine. Projet Nom du Surface des unités Prix des unités Date de livraison
promoteur (en m2) (dollars/m2)
Reem Ali Youssef 117-230 1 200 Sept. 2009
Immeuble Chahine Ibrahim Chahine 150 1 200 Janv. 2010
Mandarine 3830 Jamil Hage 195-325 1 200 Août 2009
Immeuble Anka n°2 Ali Anka 230 1 200 Juillet 2010
Immeuble Ghazi Lahoud Ghazi Lahoud 180 1 250 Déc. 2010
Zeina building Bahaa Bdeir 175 1 250 Janv. 2010
Immeuble Abou Chedid Béchara Abou Chédid 220-240 1 350 Oct. 2010
Immeuble Zeineddine Mohammad Zeineddine 180 Entre 1 300 et 1 400 Déc. 2010
Immeuble FM Fariz Mansour 170-190-300 Entre 1 300 et 1 400 Fév. 2010
Regency building Issam Chahine 195 1 500 Août 2009