Facile d’accès par l’autoroute de Damas, le centre de Baabda offre des paysages contrastés : la région derrière l’église Mar Abda ou près du Sérail dispose d’un bâti dense, la colline Tallet el-Rayess est verte et bénéficie de vues spectaculaires sur Beyrouth, mais les constructions sont beaucoup plus espacées à l’approche de Yarzé ou de Brasilia, la région des ambassades et du palais présidentiel.
Ces contrastes impliquent une gamme de prix très variée qui va du simple au double. Le prix du mètre carré peut monter au-delà de 3 000 dollars le m2 dans les zones qui offrent les meilleures vues sur la mer. Toutefois, la moyenne se situe autour de 1 800-2 000 dollars le m2 sachant que les prix ont connu une hausse de 50-65 % au cours des 18 derniers mois.
La région connaît un franc succès comme le prouvent les taux de vente, puisqu’un quart des immeubles actuellement en construction affirment ne plus avoir d’appartements disponibles à vendre.
Baabda est devenue une option attractive pour les familles à la recherche d’un appartement de 250 m2 pour un budget entre 500 000 à 700 000 dollars. Le Commerce du Levant a répertorié plus d’une quinzaine de projets – soit un stock de 100 appartements – dont environ la moitié seront livrés au cours de l’année 2010.

Les projets autour de l’Université antonine

Dans la partie basse de Baabda, à proximité de l’Université antonine, le projet Joya 101 se situe au bout d’une impasse accessible au niveau de la Banque Byblos, le long de la rue Élias Hélou. Les travaux viennent de commencer et seront terminés fin 2010. L’immeuble comporte huit appartements de 250 m², équipés de double vitrage, double mur, chauffage et air conditionné individuels. Deux places de parking et des caves de 18 à 20 m² sont prévues pour chaque unité. Le prix demandé est de 2 000 dollars le m² pour le premier étage, auquel il faut ajouter 100 dollars par étage supplémentaire, soit 2 400 dollars le m² pour le quatrième étage. « Je souhaite attendre l’hiver pour vendre, d’ici là les prix auront sûrement augmenté avec la formation du gouvernement », explique le promoteur Ahmad Issa, propriétaire du Palace Café à Manara et associé dans ce projet avec Brahim Maatouk. Déjà promoteur à Louayzé et Khaldé, il a également acheté une large parcelle de 1 500 m² à côté du Joya 101 pour y construire deux immeubles, avec une quinzaine d’appartements de 215 à 400 m². Si les travaux devraient commencer d’ici à un mois, les prix n’ont pas encore été définitivement fixés.
La route qui monte vers l’Université antonine au niveau de la pharmacie Youssef Hélou contient plusieurs constructions.
Sur la route principale menant au centre-ville de Baabda, le projet Baabda 610 des promoteurs Najjar et Hélou compte vingt appartements de 213 et 285 m2 totalement vendus depuis cet été. Toujours sur cet axe, dix appartements sont encore disponibles dans Baabda 4672. Le projet appartient à cinq associés, dont deux Libanais : Tony et Georges Henna. Livré en janvier 2010, le projet est constitué de deux parties : dans le bloc A, deux duplex au rez-de-chaussée de 322 et 402 m² sont en vente et dans le bloc B, six simplex de 240 à 311 m², ainsi que deux triplex de 640 m². Les prix affichés sont de 1 850 dollars le m² et de 2 000 dollars le m² pour les triplex. « Avec des prix dans la capitale variant entre 3 000 et 6 000 dollars, les jeunes couples viennent plutôt acheter ici. Nous sommes à quelques minutes d’Achrafié, dans un environnement calme, boisé, sécurisé, avec de belles vues sur la mer, explique Raghda Assaad, en charge de la commercialisation du projet. La région devient plus mixte, alors qu’elle était exclusivement chrétienne à l’origine. Deux tiers des clients intéressés par la région sont des musulmans. »
En remontant vers le Sérail de Baabda, rue du père Abbot Hanna Slim, l’immeuble Abou Diwan est entouré de verdure. Propriété de Simon et Wissam Abou Diwan, le projet sera terminé à la fin de l’année 2010. Aucun des huit appartements de 330 m² n’a encore trouvé acquéreur. Les deux appartements en sous-sol comprennent tantôt un jardin de 180 m², tantôt une terrasse de 120 m². Tous sont équipés de double mur, double vitrage, air conditionné et chauffage individuel. Trois options sont d’ailleurs possibles pour le chauffage : électrique, au mazout ou système solaire. Le prix demandé est de 2 000 dollars le m² et monte jusqu’à 2 200 dollars le m² pour les deux derniers étages qui bénéficient de vue sur la mer. « Le prix des appartements est stable depuis le début de l’été, car la demande est moyenne », explique Wissam Abou Diwan, dont le père avait déjà construit trois immeubles à Baabda dans les années 70.

Le quartier près du Vieux Sérail de Baabda

Plusieurs immeubles sont en construction à proximité du Vieux Sérail, qui date du XIXe siècle. L’environnement y est calme et agréable. Le projet Baabda 3197 se situe entre le Vieux Sérail et l’Hôpital gouvernemental, sur une petite surface de 717 m². Commencé cet été, il sera en principe livré dans un an et demi. Quatre simplex de 300 m² et un duplex de 500 m² au quatrième étage sont à vendre. Un système à énergie solaire a été installé. Les prix commencent à 1 800 dollars pour les simplex et atteignent 2 000 dollars pour le duplex. « La demande ne devrait pas remonter avant le printemps 2010. Mais il n’y a pas de souci à se faire, car au Liban elle est naturellement en progression, à cause des besoins des Libanais expatriés. Par contre, l’offre reste toujours insuffisante », soutient Michel Estephan, le propriétaire du projet, qui vient également de terminer un immeuble à Hazmié il y a trois mois. En face du Palais de justice, la construction de l’immeuble Joseph Chahine durera au total trois ans et sera achevée en mars 2011. Le projet est constitué de deux blocs, avec au total seize unités : huit de 180 m² et huit de 280 m². La fourchette des prix est éclectique : 1 500 dollars pour les 180 m², soit 270 000 dollars, et 2 500 dollars pour les 280 m², soit 700 000 dollars. Une différence que l’ingénieur Jean Chahine justifie par les vues panoramiques sur la mer pour les grandes superficies. Les logements contiennent bien chauffage et air conditionné individuel, mais pas de double mur, ni de double vitrage. « Les prix pourraient augmenter de 20 % après les vacances de fin d’année, car dans la région nous vendons beaucoup à des Libanais expatriés », explique Jean Chahine, dont la famille a construit une vingtaine d’immeubles à Baabda ces quarante dernières années. Rue Charles Hélou, à proximité de l’église Mar Abda, la zone est encore très dense et urbanisée. Proche de l’école de la Sainte-Famille, le projet Saint Charbel 2 sera livré au printemps 2010. Il est constitué de deux blocs de 10 logements chacun : 245 m² et 255 m² pour le bloc A, 230 m² pour le second bloc. Les appartements en sous-sol disposent en moyenne d’une terrasse supplémentaire de 75 m². Les simplex sont équipés de double mur, double vitrage, air conditionné et chauffage individuel. Deux places de parking ainsi qu’une cave de 7 m² sont prévues. Environ 75 % du projet a été vendu ces cinq derniers mois. Les prix proposés vont de 1 600 à 1 800 dollars le m². « Les prix ne peuvent pas baisser pour trois raisons : la remontée de l’euro qui affecte les matériaux de construction, la hausse de la main-d’œuvre de 40 à 60 % et le boom du prix du foncier », affirme le promoteur et ingénieur du projet Élie Harb, qui souhaite lancer prochainement un immeuble de 10 appartements de 350 m² tout près de l’école de la Sainte-Famille.

Des disponibilités autour du rond-point de Baabda

Au début de la “route de la source”, du nom de l’ancien cours d’eau de Baabda, se trouve l’immeuble La Source. Le projet, démarré en février 2008, sera prêt en mai 2010. Il ne reste plus que deux unités à vendre sur les cinq de départ : un simplex de 400 m² à 580 000 dollars (1 450 dollars le m²) et un triplex de 550 m² à 950 000 dollars avec une terrasse de 125 m² au dernier étage. « Beaucoup de budgets modérés, autour de 400 000 dollars, sont à la recherche de petites surfaces. Les 200 m² avec trois chambres à coucher sont les produits qui partent le plus vite, pour les jeunes mariés, les célibataires et de plus en plus pour les familles de deux enfants », explique Christine Najjar, propriétaire de l’immeuble La Source. Également propriétaire d’un terrain adjacent de 1 060 m², Christine Najjar a lancé le mois dernier l’immeuble La Source II, un projet de dix appartements, avec des surfaces de 200 et 220 m². Les prix varient de 1 850 à 2 100 dollars le m², selon les étages. « Il n’y a pas de raison que les tarifs augmentent en 2009, le marché est calme », estime-t-elle. Proche de l’immeuble La Source, tous les appartements du projet Baabda 3675 qui s’achèvera en décembre prochain ont été achetés. « Les 14 appartements ont été vendus, dont les quatre derniers cet été, en moyenne au prix de 1 200 dollars le m² », explique le promoteur Nader Nehmé. Même scénario pour l’immeuble Yarzé 2010, près d’un barrage de l’armée libanaise. Les huit appartements sont vendus depuis plus d’un an, pourtant les travaux ne sont toujours pas achevés.
Du centre-ville de Baabda en direction du palais présidentiel, les prix grimpent rapidement. Les promoteurs ne manquent pas une occasion de faire payer les vues dégagées sur la capitale. À proximité de la nouvelle ambassade de Jordanie, Baabda Palace Residence domine le centre-ville de Baabda. Le projet appartient à Georges Fayad et au groupe Khuyool Investments, qui compte plusieurs projets au Moyen-Orient. Les travaux ont débuté il y a deux mois et seront terminés à l’été 2011. Le projet est constitué de deux blocs avec au total dix appartements : huit de 645 m², un de 555 m² avec une terrasse de 305 m² et un dernier de 545 m² avec une terrasse de 540 m². Sept unités restent pour l’instant en vente. Le bloc B contiendra aussi un lobby de 600 m² avec une réception dans l’entrée principale. Le prix des unités varie de 2 200 à 2 700 dollars, selon les étages.
À proximité du rond-point de Baabda, dans la rue du général François el-Hajj qui monte vers Brasilia, le projet Baabda II occupe la parcelle 4740 Baabda. Il sera terminé dans deux mois. Quatre unités sur quinze sont encore sur le marché. Les appartements font 280 m² et l’unité du rez-de-jardin offre 200 m² supplémentaires de terrasse. Les unités de 210 m2 du bloc A ont été rapidement vendus au début de l’année 2009. Le prix demandé est de 2 200 dollars pour le rez-de-jardin (615 000 dollars). Il faut ajouter 100 dollars le m² par étage. « Les prix sont stables, mais pourraient augmenter si la flambée du coût des terrains ne s’arrête pas. Ils ont doublé depuis le début de l’année, au point qu’ils constituent maintenant près de 50 % du prix de vente d’un appartement. Un beau terrain dans la région se trouve difficilement à moins de 1 500 dollars le m2 », explique le propriétaire Samir Saadé. Toujours dans le même secteur, l’immeuble du promoteur Sami Maamari n’a plus aucun appartement disponible depuis le printemps 2009.

Le plus cher à Tallet el-Rayess

Point culminant de Baabda, la région de Tallet el-Rayess bénéficie encore de quelques parcelles boisées de pins. Les immeubles sont davantage séparés les uns des autres. La zone reste sécurisée. Les immeubles bénéficient de vues panoramiques. Cet environnement a un coût. Les prix des appartements neufs y est 40-50 % plus cher que le centre-ville de Baabda.
Le projet Yarzé 561, en phase d’excavation, sera livré dans deux ans. Il propose huit unités de 265 m² et une de 400 m² au rez-de-jardin. Tous les appartements sont à vendre, à partir de 2 500 dollars. Le promoteur Michel Saadé a déjà construit des immeubles à Mazraat Yachouh, Kfarhabab et Sin el-Fil. Dans le même secteur, l’immeuble R1 appartient à un promoteur d’origine saoudienne. Le chantier devrait être terminé à la fin de l’année 2011. L’immeuble propose quatre grands appartements de 510 m², avec 350 m² de jardin pour l’unité au rez-de-jardin. Deux entrées sont prévues, une pour les habitants, l’autre pour les visiteurs. Les prix s’envolent : de 3 000 à 3 500 dollars pour les deux unités du rez-de-jardin et le dernier étage ! « Cette région s’adresse aux Libanais expatriés et également aux étrangers, explique le représentant du promoteur Ahmad Haydar. C’est le bon moment pour acheter, car les prix sont gelés. D’ici à deux ans, à la fin du projet, les prix auront augmenté de 30 à 50 %. Dans la région, il ne reste pas plus d’une vingtaine de terrains disponibles avec des vues, mais ils sont très chers. Nous avons acheté notre terrain à 700 dollars le m2 il y a un an et maintenant il vaut deux fois plus. » L’immeuble Tilal Yarzeh, projet du CT Group, se situe à l’entrée de la zone résidentielle de Tallet el-Rayess, après l’école de l’ENA. Les cinq appartements de 405 m² seront livrés dans dix mois, après environ deux ans de travaux. Le premier étage a été vendu à 3 200 dollars le m2. Les autres simplex sont proposés entre 3 000 et 3 400 dollars le m2. « Les prix vont se stabiliser, car ils ont déjà atteint un pic et les clients, qui devaient acheter,, ont déjà acheté », explique le responsable du projet Michel Chater. Projet Promoteur Prix des unités Surface des unités Date de
(dollars/m2) (en m2) livraison
La Source Christine Najjar 1 450-1 700 400-550 Mai 2010
Imm. Joseph Chahine Joseph Chahine 1 500-2 500 180-280 Mars 2011
Charbel 2 Élie Harb 1 600 à 1 800 230, 245, 255 Juillet 2010
Baabda 3197 Michel Estephan 1 800 à 2 000 300-500 Juin 2011
Baabda 4672 Tony, Georges Henna 1 850 à 2 000 240 à 640 Janv. 2010
et associés
La Source II Christine Najjar 1 850 à 2 100 200-220 Nov. 2011
Imm. Abou Diwan Simon et Wissam Abou Diwan 2000 à 2200 330 Déc. 2010
Joya 101 Ahmad Issa 2000 à 2400 250 Juin 2011
et Brahim Maatouk
Baabda II Samir Saadé 2100 à 2300 280 Déc. 2009
Baabda Palace Georges Fayad 2 200 à 2 700 545, 555, 645 Juillet 2011
residence et Khuyool Investments
Yarzé 561 Michel Saadé 2 500 265-400 Nov. 2011
Tilal Yarzeh Michel Chater 3 000 à 3 400 405 Août 2011
Immeuble R1 Représentant : Ahmad Haydar 3 000 à 3 500 510 Déc. 2011