L’avis de promoteurs, agents, banquiers, architectes, ingénieurs

Walid Raphaël, directeur général de la Banque libano-française
« La hausse des prix de l’immobilier est compensée par la baisse du coût de financement »
Les taux d’intérêt très attractifs proposés par les banques libanaises ont compensé la forte hausse des prix de l’immobilier. Au Liban, il y a trois ans, on pouvait trouver un crédit logement en dollar à 8,25 % la première année, puis à 9,25 % les années suivantes. Aujourd’hui, on peut financer à 80 % l’achat d’un appartement avec un crédit en livres libanaises avec un taux fixe de 4,5 % sur trois ans puis, au-delà, un taux correspondant à 40 % de celui des bons du Trésor à un an augmenté de 2,5 %, soit l’équivalent de 4,4 % aujourd’hui. Concrètement, pour un appartement qui valait 550 000 dollars il y a trois ans, on pouvait prétendre à une mensualité de 3 800 dollars par mois sur 30 ans. Aujourd’hui, le même appartement vaut 800 000 dollars, mais la mensualité est de 3 634 dollars. L’économie sur l’emprunt est de 252 000 dollars au total, ce qui correspond à peu près à la plus-value sur le bien. Autre exemple, la mensualité pour l’achat à crédit d’un appartement qui valait 200 000 dollars il y a trois ans et vaut 400 000 dollars aujourd’hui a augmenté de 8,6 % : cela correspond à l’inflation sur la période.
Les structures du marché libanais du crédit immobilier ne permettent pas des dérives comme dans certains pays occidentaux, ou même des pays du Golfe. Aux États-Unis, par exemple, les banques prêtent en fonction de la valeur du bien, et on en est arrivé à voir des clients tirer du cash sur la base de l’appréciation théorique de la valeur de leur bien immobilier acheté à crédit. Au Liban, qui s’inspire en cela des méthodes françaises, les banques calculent la mensualité du débiteur en fonction de son revenu : elle ne doit pas dépasser le tiers de ses ressources. En ce qui concerne le financement de projets, la Banque centrale a interdit de financer à crédit plus de 60 % d’un projet. On est loin des pratiques anglo-saxonnes en vertu desquelles un promoteur peut apporter seulement 20 % d’un projet en fonds propres et où l’acheteur peut se contenter d’avancer 10 % du bien et réserver les 90 % à l’échéance, sans obligation pour lui de compléter la transaction.
Au total, selon les chiffres du gouverneur de la Banque centrale, les crédits au logement représentent 3,2 milliards de dollars, soit 3 % du bilan des banques. Quant au financement de projets immobiliers, ils représentent 5 milliards de dollars, soit 4 % du bilan des banques. Ce niveau total est proche du niveau de fonds propres des banques : l’effet de levier est donc limité.
 

Nassib Ghobril, directeur du département de recherche économique à la Banque Byblos
« Le risque de surchauffe ou de bulle existe bel et bien »
Il n’existe pas un seul modèle de bulle. Si une surchauffe ou une bulle se formait au Liban, elle ne ressemblerait pas nécessairement à celle de Dubaï ou des États-Unis. Plusieurs indicateurs inquiétants montrent que le risque existe bel et bien. Premier facteur, les prix ont connu une augmentation très forte, plus de 25 % en moyenne depuis 2006, alors que les salaires n’ont pas augmenté avec la même rapidité. Il reste très difficile d’acheter un appartement aujourd’hui à Beyrouth, même avec un prêt bonifié. Ces prix élevés s’expliquent par la demande soutenue des expatriés depuis 2006, des taux d’intérêt très bas qui ont poussé les ménages à acheter, l’entrée sur le marché de promoteurs non professionnels qui ont créé des distorsions dans les prix, mais aussi par la spéculation. Même si les spéculateurs ne représentent que 15 à 20 % du marché, ils ont influencé les mentalités en introduisant l’idée que les prix ne peuvent pas baisser. Un acheteur final préfère acheter vite et s’endetter de peur que les prix augmentent de 20 à 30 % par an.
D’autres indices économiques, notamment les indices de rentabilité locative, montrent qu’au Liban, les prix des appartements ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers. Ces indices sont utilisés dans les pays occidentaux. Tout d’abord, le rendement locatif brut (le loyer annuel divisé par le prix du bien immobilier multiplié par 100) a diminué par rapport aux autres capitales arabes et devient presque similaire à celui de petites villes européennes. Ensuite, le ratio prix/loyer, qui est l’inverse du rendement locatif brut, a augmenté : il s’agit de la durée d’amortissement du prix d’achat d’un appartement grâce aux revenus locatifs. Ce ratio est actuellement le plus élevé du Moyen-Orient.
D’autres signes montrent enfin qu’on ne peut pas exclure le risque de bulle, ou au moins de surchauffe : l’offre qui devient excédentaire dans les grandes superficies, la montée galopante des crédits au logement qui ont augmenté de 1,1 milliard de dollars entre juin 2009 et juin 2010, et une hausse de 33 % des prêts aux promoteurs pendant la même période. L’idée que tous les promoteurs disposent de fonds propres très importants est un cliché. Le point focal est la capacité de l’acheteur à rembourser les prêts à temps, ainsi que le ralentissement ou l’arrêt de la demande de la diaspora. Si cette capacité à rembourser est affectée pour des raisons quelconques, ça pourra engendrer des répercussions sur la chaîne immobilière. Mais c’est un risque qui reste pour l’instant très bas.

Élie Harb, directeur de l’agence immobilière Coldwell Banker
Les prix à Beyrouth ont augmenté début 2010 et devraient rester stables sur le reste de l’année. Mais dans les banlieues, les prix devraient petit à petit se rapprocher de ceux de la capitale. Plus on est près de Beyrouth, plus le rythme d’augmentation est rapide, comme à Baabda ou Yarzé. Les prix les plus élevés à Yarzé pourraient bientôt atteindre 5 000 dollars le m2. Même à Byblos, où les prix des appartements se situaient il y a trois ou quatre ans entre 500 et 750 dollars le m2, les prix ont au moins doublé. Avec la hausse des prix des terrains, la marge de profit va être plus réduite et beaucoup de promoteurs particuliers vont sortir du marché. Le risque est tout de même que certains d’entre eux lancent des projets et décident de les arrêter en cours de construction, par manque de rentabilité.

Joe Kanaan, directeur de l’agence immobilière Sodeco Gestion
Le risque de bulle spéculative est minime, car le nombre de spéculateurs qui achètent plusieurs appartements sur plan à 5, à 10 % moins cher et qui les revendent en cours de construction avec des plus-values est limité. L’immense majorité des acheteurs sont des particuliers qui veulent habiter ou louer. En revanche, l’offre n’est pas adaptée à la demande : les promoteurs n’ont pas compris que depuis début 2009, le Liban subit de manière indirecte la crise financière mondiale, avec la réduction des budgets des expatriés et des Arabes. La demande locale constitue maintenant près de 90 % du marché, avec des budgets situés entre 300 000 et 400 000 dollars. Les prix à partir de 4 000 ou 5 000 dollars le m² à Beyrouth ne passent plus ! Les promoteurs vont s’adapter à la demande, mais cela pourrait prendre deux ans.

Marwan Hamadeh, directeur de l’agence immobilière Sogetim 
On dit souvent que Beyrouth est inabordable, mais il existe des quartiers où les prix des appartements démarrent à 2 000 ou 2 500 dollars le m2, que ce soit à l’ouest, à Basta, Moussaitbé, Mar Élias, ou à l’est, à Sioufi, Geitaoui ou Saïdé. Le problème, c’est que tous les acheteurs se ruent vers les quartiers chics. Il est impossible que les prix augmentent beaucoup comme en 2008-2010, car il y a eu une correction par rapport à la période précédant 2006. Ils ne devraient pas augmenter plus que la croissance annuelle du PIB, soit 7 à 8 % par an. Nous avons ressenti cet été l’impact de l’incertitude politique liée à l’échéance du tribunal international : beaucoup de clients expatriés qui voulaient acheter cet été n’ont pas concrétisé leurs achats par peur d’une flambée de violence.
 

Christian Baz, directeur général de l’agence immobilière Baz Real Estate
En 2007-2008, les promoteurs mettaient pratiquement aux enchères leurs appartements. Ils ont continué à construire des grandes surfaces sur cette lancée, en proposant des prix élevés. Aujourd’hui, nombre d’appartements de 300 ou 400 m2 restent sur le marché pendant des mois, alors qu’ils sont de bonne qualité. Il faut construire des 100 et des 150 m2 dans les beaux quartiers pour des budgets entre 250 000 et 600 000 dollars, ce type de produit n’existe pas actuellement sur le marché. La baisse des ventes d’appartements sur les grandes surfaces n’a pas empêché à l’agence de réaliser en 2010 sa meilleure année depuis 2004, car les opérations ont été multipliées pour les petits budgets. Les prix n’ont aucune raison d’augmenter. Les promoteurs doivent renoncer à leurs marges astronomiques.

Samer el-Hajjar, directeur général de HEC, promoteur
La hausse des prix depuis le début de l’année est injustifiée par rapport à la qualité des appartements mis en vente. Dans le Metn, on peut trouver des unités à 1 400 dollars le m², mais avec de mauvaises localisations, des spécifications médiocres, des matériaux mal choisis. Les classes les plus modestes ne peuvent plus supporter de telles hausses de prix, qui deviennent totalement déconnectées de leurs salaires. Un ménage qui gagne 2 000 dollars par mois peut emprunter 108 000 dollars avec l’Établissement public de l’habitat, mais comment va-t-il financer le reste de son achat dans le neuf ? La baisse de la demande s’explique aussi par la diminution de la clientèle expatriée et par les rumeurs de baisses de prix, en particulier sur les grandes surfaces.
 

Karim Bassil, directeur général de BREI, promoteur
Nos ventes ont été acceptables en 2010, même meilleures qu’en 2009, elles ont atteint une valeur de 16 millions de dollars. Environ 60 % ont été réalisées à Beyrouth et nous avons vendu une dizaine de chalets dans le projet Edelweiss à Faqra Club. Nous constatons une très forte demande potentielle, environ 400 appels de clients, dont beaucoup cet été, mais le pourcentage de contrats signés, environ 5 %, reste timide. Les expatriés représentent 50 % de notre clientèle, avec des budgets entre 500 000 et un million de dollars. Les prix pourraient être amenés à baisser de 5 à 10 % dans les surfaces de 300 m2, mais nous finirons toujours par trouver une clientèle. Les prix devraient ensuite se redresser et fortement augmenter dans quelques années, selon un mécanisme d’escalier, qui existe depuis toujours au Liban.

Marwan Youssef, directeur des ventes à Seven Invest, promoteur
Les clients qui peuvent débourser plus d’un million de dollars ne représentent pas plus de 10 % du marché. Avec le changement de la demande, nous avons modifié il y a six mois nos surfaces dans deux blocs de notre projet Olive Steps, à Mar Takla : à la place de deux appartements de 450 m2, nous avons construit deux unités de 260 m2 et une de 320 m2. À l’avenir, les clients vont rechercher des studios de 60 m2 avec une chambre à coucher. La clientèle se dirige aussi vers les banlieues : pour 450 000 dollars, on peut acheter un 155 m2 à Achrafié et un 250 m2 à Mar Takla. Mais même là, les prix ont continué d’augmenter de 20 % : en 2010, les prix d’Olive Steps sont passés de 1 500 à 1 800 dollars le m2.

Amine Bazerji, directeur de l’agence immobilière Amine Bazerji Real Estate
La demande est forte, mais les transactions sont plutôt peu nombreuses, car les prix sont élevés par rapport aux revenus des Libanais. Nous avons beaucoup de clients en attente. Les prix demandés par les promoteurs sont surestimés par rapport à la valeur des biens. Beaucoup de particuliers se sont lancés dans l’immobilier après le boom, pensant se faire de l’argent, et proposent aujourd’hui des prix injustifiés. Les nouveaux projets proposent même des prix plus élevés que ceux qui sont déjà bien avancés ! D’ici à un an et demi, il y aura beaucoup d’appartements destinés à la vente et les prix vont baisser pour atteindre leur juste valeur, sans pour autant dégringoler. S’il y a des tensions dans les mois à venir, cela pourra geler la demande pendant quelques semaines, mais ensuite elle repartira.

Ziad Karkaji, directeur du département immobilier du groupe Premium Projects, promoteur
La demande est toujours bonne. Elle s’oriente vers des petites surfaces entre 150 et 200 m2. Nous avons vendu 27 appartements en 2010 entre 178 et 381 m2, contre 19 en 2009 pour des superficies de 300 à 725 m2. Les prix des appartements ont augmenté à cause de la hausse des prix des terrains. Il y a une vraie pénurie de bons terrains. À Beyrouth, il devient de plus en plus difficile de détruire des immeubles existants, car même s’ils ne sont plus classés, il faut obtenir le feu vert du ministère de la Culture pour les démolir. Les ventes ont été freinées cet été en raison de la situation politique, mais les clients s’habituent au climat d’instabilité : on s’attend à de bons résultats pour décembre et janvier.
 

Massaad Farès, président de la Real Estate Association of Lebanon (REAL)
On ne peut pas avoir au Liban un scénario de bulle à la Dubaï : le nombre de spéculateurs est faible, la surface disponible pour la promotion immobilière est réduite et les promoteurs ne s’endettent pas. Ce qui devient dangereux, c’est quand des promoteurs lancent des projets de 50 millions de dollars avec 5 millions de dollars et qu’ils essaient d’obtenir des liquidités en faisant des propositions de vente alléchantes. Si les prix sont élevés, c’est parce que jusqu’en 2007, ils étaient sous-évalués. Les promoteurs sont aujourd’hui plus ouverts à la négociation, mais ne devraient pas baisser leurs prix. Les promoteurs vont davantage se diriger hors de Beyrouth : je connais deux grands investisseurs qui cherchent de grandes parcelles en banlieue pour construire chacun des projets de plus de 500 appartements de petites surfaces.
 

Shérif Aoun, architecte au bureau Mouin Aoun
Nous construisons de petites surfaces, de 140 à 200 m2 avec deux chambres à coucher et nous avons commencé à concevoir des unités de 75 à 90 m2 dans notre projet Cordoba, qui s’achèvera en 2012. Les nouveaux permis de construire incluent de plus en plus rarement des surfaces de 400 ou 500 m2. Nos ventes suivent un rythme de croisière acceptable et surtout la demande est réelle, par rapport à l’année 2008. Les spéculateurs étaient présents sur le marché, car ils pouvaient effectuer des marges de 20 % sur les appartements. Depuis la crise financière mondiale, les expatriés ne sont pas revenus en masse au Liban et n’ont pas gonflé la demande d’appartements. La hausse du prix des terrains depuis deux ans devrait logiquement freiner le boom immobilier : il devrait s’achever en 2011 ou 2012.

Chawki Farhat, ingénieur civil et promoteur
La crise politique a réduit les ventes aux expatriés cet été, pour des questions budgétaires : les appartements qu’ils achetaient entre 500 000 dollars et un million de dollars ont doublé en deux ans, et ils n’ont plus les moyens de les financer. Les banques ont beaucoup stimulé la demande interne : avant, elles attendaient que l’immeuble soit achevé et le titre de propriété délivré avant d’accorder un prêt, désormais, elles financent dès la vente sur plan, à condition que le promoteur donne son engagement moral de terminer le projet. Elles offrent des taux très intéressants, et nous démarchent quotidiennement en tant que promoteurs pour qu’on leur envoie des clients. L’offre et la demande sont encore relativement équilibrées aujourd’hui, et les prix ne devraient pas progresser de plus de 7 à 8 % en 2011 en cas de stabilité politique.
 

Krikor Dekermendjian, promoteur
Nous avons vendu trois appartements en 2010, à Zalka et Beyrouth, contre une dizaine en 2009. Les prix ont beaucoup augmenté : sur notre projet à Sanayeh, le prix du mètre carré est passé de 2 500 à 4 000 dollars entre 2008 et 2010. À Zalka, la progression est moins forte : nos prix ont commencé à 1 700 dollars le m2 et atteindront au maximum 2 000 dollars. Nous allons lancer un projet de 11 appartements de 400 m2 à Ramlet el-Baïda, mais ne sommes pas inquiets pour les vendre : pour une région comme celle-ci, la demande existera toujours, et personne ne veut du 200 m² sur le front de mer. La demande locale bénéficie de transferts importants de la diaspora, plus de 8 milliards de dollars en 2010, une particularité dans le monde arabe, et une partie de ces fonds sert à investir dans l’immobilier.

Antoine Koyess, vice-président de l’ordre des ingénieurs et architectes de Beyrouth
En 2009, malgré la crise, les permis de construire recensés par l’ordre des ingénieurs et architectes de Beyrouth ont concerné 11 550 000 m², et sur l’année 2010, nous devrions arriver à près de 14 millions de m². L’offre va être très grande par rapport à la demande et la situation sera totalement inversée par rapport à 2008. Les promoteurs de Beyrouth vont être amenés à baisser leurs prix, de 5 à 10 % pour les petites surfaces et de 10 à 15 % sur les grandes surfaces. Alors qu’en 2007, les résidents représentaient environ 20 % des acheteurs, ils sont plus de 50 % aujourd’hui. Leur demande a été stimulée par les banques, surtout pour les ménages qui disposent d’un salaire entre 5 000 et 10 000 dollars qui avant ne pouvaient pas acheter dans le neuf. 
 

Philippe Tabet, directeur général de Har Properties, promoteur
Nous avons réalisé neuf ventes d’appartements en 2010 sur le projet Aya, alors que nous avons commencé la commercialisation fin juillet. Nos surfaces varient entre 160 et 250 m2, mais dans le prochain projet que nous allons lancer à Corniche Nahr, nous construirons entre 120 et 220 m2, pour des budgets à partir de 380 000 dollars. À partir de 700 000 dollars, les budgets sont très élevés pour la classe moyenne. Depuis deux ans, nous constatons que les banques sont plus agressives sur le créneau immobilier, elles nous sollicitent davantage pour trouver des clients. Les crédits soutiennent fortement le marché : après la crise des années 90 au Liban, l’offre a mis dix ans pour s’écouler, mais aujourd’hui les banques poussent à l’achat. Le marché va finir par se réguler, malgré le surplus d’offres.
 

Karim Saadé, directeur général de Greenstone, promoteur
En 2010, nous avons vendu des appartements dans notre projet L’Armonial de manière régulière et tous les appartements du Brocéliande à Yarzé. On ne sent pas de ralentissement de la demande pour les grandes surfaces de qualité. Nous avons encore haussé nos prix d’environ 5 % en 2010 et ils ne baisseront pas, malgré les tensions politiques. On a ressenti un ralentissement sur la demande des expatriés depuis la mi-2009, mais la période de stagnation semble terminée. Les transactions dans les terrains à Beyrouth ont été faibles en 2010, car il y avait de grandes disparités entre l’offre et la demande : si un promoteur était prêt à payer 10 000 dollars le m2, le propriétaire de terrain demandait 15 000 dollars. Fin de 2010, on revient à des tarifs plus raisonnables.
 

Marwan Barakat, directeur du département de recherche à la Bank Audi
Sur les neuf premiers mois de 2010, les ventes immobilières ont augmenté de 60 % en valeur en rythme annuel, montrant la bonne santé du marché, même si une partie de cette augmentation est due à un effet prix. On a constaté un ralentissement des ventes cet été, mais la demande des résidents est permanente : avec 900 000 ménages au Liban et un taux d’accroissement naturel de 1,5 % par an, il y a une demande de 15 000 unités par an. La demande des expatriés va aussi continuer, mais à un rythme moins élevé qu’en 2007-2008. Les banques ont considérablement dynamisé la demande depuis un an. Leur rendement sur les liquidités est devenu négatif, elles ont dû prêter davantage au secteur privé. Les taux d’intérêt ont baissé entre juillet 2009 et juillet 2010, mais se sont stabilisés depuis l’été.

Raja Makarem, PDG de la société immobilière RAMCO
Depuis 2008, l’évolution des prix des appartements neufs à Beyrouth s’est apaisée. Les acheteurs ne sont plus pressés. D’un côté, les expatriés dont le pouvoir d’achat a été affecté par la crise financière mondiale retardent leur achat et, de l’autre, la demande locale est divisée, il y a ceux qui n’ont pas encore digéré les nouveaux tarifs comme par exemple 4 000 dollars le m2 dans certains quartiers de Ras Beyrouth et d’Achrafié, et les autres qui cherchent désespérément un logement pour 300 000 et 500 000 dollars. Néanmoins, la demande existe. Si la période de stagnation persiste, les acheteurs pour des produits de 300 m2 et plus pourraient saisir de belles opportunités avec les invendus dont les prix doivent être corrigés et les reventes de la part des investisseurs qui sont en train de “brader” leur bien.