50 000 m2 de bureaux en construction entre Zalka et Dbayé

Le front de mer, entre Zalka et Dbayé, totalise près de 50 000 m² de surfaces de bureaux en construction, soit le tiers des espaces de bureaux en cours d’exécution dans Beyrouth municipe, selon l’enquête menée par Le Commerce du Levant. Et d’ici à 2016, près de 30 000 m² d’espaces de bureaux supplémentaires seront encore mis sur le marché. En fait, c’est surtout depuis deux ans que la plupart des nouveaux immeubles de bureaux ont commencé à pousser sur la façade maritime, d’abord à Zalka, puis Antélias, et plus récemment à Dbayé, nouvelle destination d’affaires prisée. Un dynamisme qui s’explique avant tout par le développement qu’a connu la banlieue nord de Beyrouth ces dernières années. « Le boom résidentiel dans le Metn depuis 2006 a créé une demande pour l’immobilier de bureaux. L’offre dans ce secteur était faible et peu adaptée, avec des espaces de bureaux souvent situés dans des immeubles résidentiels. Les nouveaux projets avec vue sur la mer ont donc rapidement suscité un vif intérêt », affirme Patrick Ghanem, promoteur et copropriétaire de la G1 Tower à Dbayé. Pour les résidents du Metn, qui constituent la grosse majorité de la demande, travailler dans des bureaux neufs situés dans leur région présente de nombreux avantages : réduire leur temps de transport, en évitant les embouteillages monstres de la capitale, profiter de parkings situés directement sur leur lieu de travail, tout en restant à proximité d’enseignes commerciales (restaurants, cafés, boutiques). « Avec la dégradation sécuritaire du pays, certaines compagnies préfèrent s’installer hors de Beyrouth, et privilégient des régions plus calmes, comme la banlieue nord », explique Habib Chidiac, directeur des ventes et de la communication au sein du groupe  Zardman, qui achève la construction de l’immeuble de bureaux al-Moudir à Zalka.
Les différentes unités de bureaux proposées à la vente visent surtout des professions libérales ou de petites sociétés, alors que celles proposées à la location sont plutôt destinées aux plus grandes compagnies. « Les besoins sont importants pour les médecins, les avocats, les ingénieurs, les start-up, les banques ou les sociétés d’assurances. La demande locative des multinationales qui était encore présente il y a deux ans a largement diminué, même si elle n’a pas disparu », affirme Nazih Khairallah, directeur des opérations de la société al-Samir immobilière SAL, qui s’apprête à lancer la construction d’un immeuble de bureaux à Dbayé. « Les clients expatriés représentent environ un tiers de la demande. Même s’ils vivent en dehors du pays, ils souhaitent toujours investir pour le futur et peuvent louer les bureaux entre-temps », explique Chahé Yérévanian, le PDG du groupe Sayfco, qui a entamé la construction de deux tours de bureaux à Antélias, le Plaza et le Crystal Towers. La clientèle recherche davantage de petites superficies, situées entre 75 et 150 m². Dans la G1 Tower à Dbayé, un nouveau concept propose même de petits bureaux tout équipés à partir de 15 m², comprenant une série de services : connexion Internet, équipements de sécurité, services d’accueil, aide administrative, services d’entretien… « Le concept est celui d’un hôtel de travail. Il vise une clientèle de Libanais expatriés qui recherche un bureau de représentation au Liban ou de résidents qui viennent de démarrer leur activité, et n’ont pas les moyens de louer un grand bureau », explique Patrick Ghanem, copropriétaire de la G1 Tower.

Dbayé, nouveau pôle d’attraction

Selon leur emplacement sur la façade maritime, les prix des unités de bureaux varient : à Zalka, la plupart des immeubles de bureaux se situent à proximité de l’axe commercial de l’ancienne “route de Tripoli”, parallèle à l’autoroute, et s’échelonnent entre 3 000 et 3 500 dollars le mètre carré. « La région comprend trois hôpitaux, et nous recevons beaucoup d’appels de médecins qui cherchent à ouvrir de petites cliniques », témoigne Krikor Dekermendjian, propriétaire du projet Zalka Square. D’Antélias à Dbayé, les prix affichés sont supérieurs, en moyenne de 3 500 à 4 000 dollars le mètre carré. À la location, ils oscillent entre 300 et 450 dollars par m² par an. Il faut dire que la zone est en pleine effervescence depuis l’annonce du lancement des travaux de l’immense projet immobilier du Waterfront City sur la marina de Dbayé. Cette nouvelle zone immobilière, dont les travaux ont commencé en janvier 2013, s’étendra sur 250 000 m² et pourrait accueillir à terme jusqu’à 10 000 résidents et 6 000 employés dans son Business Park (voir interview). Parallèlement, la région s’est développée, avec l’extension de l’ABC Dbayé, le lancement du centre commercial Le Mall, l’arrivée de grandes chaînes de restauration et de showrooms de prestigieuses marques de voiture. « Dbayé est situé à un carrefour stratégique qui relie Beyrouth, le Metn supérieur et Jounié. La région a vocation à devenir un nouveau centre urbain de haut standing, alors qu’il y a encore cinq ans, personne ne songeait à investir ici », estime Nadim Chammas, responsable de projets à We Do It SARL, une société de designers consultants qui gère plusieurs projets dans la région. « Dbayé est située sur la seule autoroute nord-sud du Liban où passent en moyenne près de 600 000 véhicules par jour. En termes d’exposition, cela est unique », note le promoteur immobilier Patrick Ghanem.
Les prix du foncier ont parfois doublé ces trois dernières années. « Il ne reste que quelques terrains mis en vente sur l’autoroute de Dbayé, dont les prix varient entre 6 000 et 7 000 dollars », estime Mario Mokbel, vice-président de la société immobilière Rise Properties, qui construit plusieurs immeubles de bureaux à Zalka et Dbayé. En conséquence, les prix du mètre carré pour les espaces de bureaux ont flambé. « Ils se sont globalement stabilisés depuis environ un an et demi », tempère cependant Nazih Khairallah. Les tarifs restent encore nettement plus bas que ceux du centre-ville (autour de 7 000 dollars le m²), mais rattrapent progressivement ceux d’Achrafié. Un projet à Dbayé qui vient de débuter propose même des unités de bureaux à 7 000 dollars le mètre carré. Un record pour la région.