Baisse de 5 à 10 % des loyers des bureaux au centre-ville de Beyrouth

Face aux incertitudes économiques locales et la situation sécuritaire régionale, les entreprises libanaises ou internationales se montrent prudentes dans leur recherche de nouveaux bureaux à Beyrouth. Le stock du centre-ville, première destination d’affaires de la capitale, est affecté. Pour contrer la stagnation du marché, certains propriétaires ont été contraints de réajuster leurs tarifs. Ceux qui ont montré une réelle flexibilité ont limité les dégâts et ont trouvé des locataires.
En revanche, ceux qui campent toujours sur leur grille tarifaire de 2013-2014 se trouvent pénalisés. Ainsi, plusieurs bureaux sont inoccupés depuis des mois tels que cet immeuble à proximité des Souks de Beyrouth qui affiche un faible taux d’occupation de 50 % en 2016. Pourtant, il était plein en 2013. Aujourd’hui, son propriétaire s’obstine à demander 300 dollars le m2 alors que la juste valeur se situe autour de 250-275 dollars le m2 par an.
En fonction de l’état des bureaux et de l’adresse des immeubles, les loyers au centre-ville sont très hétérogènes et peuvent varier de 200 à 400 dollars le m2 annuel (charges exclues).
Trois secteurs géographiques se distinguent :
La région la plus affectée par le ralentissement de la demande est incontestablement le secteur de la place de l’Étoile. Suite aux débordements de l’été 2015, les mesures de sécurité y sont strictes et tous les axes qui mènent à ce secteur sont désormais verrouillés et cadenassés. Les entrées sont filtrées. L’accès n’est pas interdit, mais il faut montrer patte blanche. De telles conditions de sécurité sont incompatibles avec une activité commerciale. Dans ce contexte, les bureaux situés le long des rues Maarad, Toubia Aoun, Omari, Hussein el-Ahdab n’attirent plus. Les valeurs locatives tournent autour de 200 dollars le m2. Les loyers ont chuté de 20 à 30 % en un an.
Le secteur Foch-Allenby a toujours la cote. La cohabitation d’anciens bâtiments rénovés avec de nouveaux immeubles de bureaux ultramodernes lui donne un charme spécifique qui attire les sociétés à la recherche d’une adresse professionnelle de standing. Ce quartier est devenu un “petit village d’affaires” où beaucoup de directeurs se connaissent et se croisent le long des rues piétonnes.
Les petits bureaux de 100 m2 y sont très demandés. Les loyers pour ce type de produits qui se trouvent principalement rue Uruguay se maintiennent autour de 275-300 dollars le m2. Toutefois, les loyers pour des produits de 200 à 300 m2 sont légèrement à la baisse. Comme ce bureau de 160 m2 affiché à 50 000 dollars par an en février 2016 est désormais proposé à 43 000 dollars. Une poignée d’immeubles ont des parkings souterrains. Les locataires des autres immeubles utilisent le parking des Souks de Beyrouth.
Le secteur autour de l’avenue du Parc compte des immeubles d’affaires de renom comme Audi Plaza, The Palladium, Starco, New Starco, Berytus Parks, M1 Building, Stratum et 2 Park Avenue. Facile d’accès, cette partie du centre-ville n’a pas été affectée par les manifestations de l’été 2015. Cette spécificité en fait une adresse appréciée par les grosses compagnies locales et internationales dont les directeurs aiment se retrouver le midi dans les nombreux restaurants de luxe qui sont situés à proximité, comme La Petite Maison, Kampai, Cocteau, Balthus et Métropole.
Malgré un environnement de prestige et des prestations high-tech (facilités de parking, bureaux open space), les loyers sont à la baisse d’environ 5 %. La majorité des loyers varie de 300 à 350 dollars le m2, mais le haut de gamme peut atteindre 400 dollars le m2 par an.