LE PROBLÈME – Monsieur A. a loué un appartement
à Madame L. pour une durée d’un an
courant à partir du 1er avril 2004. Le contrat prévoit
qu’à l’échéance, le locataire s’engage à
quitter l’appartement et à le livrer au propriétaire
libre de tout occupant. Or, la loi n° 159/92
régissant les contrats de bail conclus après
juillet 1992 proroge impérativement leur durée
pour un minimum de trois ans. Le contrat de
bail arrive donc à terme le 31 mars 2007.
Monsieur A. aimerait savoir en premier lieu
quelle démarche ou formalité suivre au cas où il
ne désire pas renouveler le bail en mars 2007.
En second lieu, au cas où il est disposé à renouveler
le bail pour le même loyer ou pour un loyer
supérieur, l’une des deux parties doit-elle en
informer l’autre et dans quel délai ? En troisième
lieu, si un nouveau contrat est signé pour
une durée d’un an, soit pour le même loyer, soit
pour un loyer supérieur, est-ce que le locataire
a le droit, à l’échéance de cette nouvelle année,
de profiter de deux nouvelles années en vertu
de la loi, ou bien cette prorogation ne s’applique-
t-elle que la première fois ?
LE CONSEIL DE L’AVOCAT – La loi no 159/92
(modifiant l’article 543 C.O.C.) qui s’applique
aux contrats de bail conclus après juillet 1992
a posé le principe de la liberté contractuelle.
Cependant, cette loi a restreint cette liberté
concernant la durée du contrat. En effet, tout
contrat conclu pour une durée inférieure à trois
ans (pour un an par exemple) est réputé être
conclu pour une durée minimale de trois ans.
Seul le locataire a le droit de ne pas bénéficier
de cette prorogation en informant le propriétaire,
par lettre recommandée ou par mise en
demeure notariée, de sa volonté d’abandonner
le local deux mois avant la fin de l’année prorogée.
Donc, en ce qui concerne la première
question, le contrat arrive à terme au bout de
la troisième année sans qu’il n’y ait besoin
d’en informer le locataire, à moins qu’il n’existe
une clause contraire dans le contrat. La loi n’a pas prévu de procédure spéciale dans ce
cas. Si le locataire reste dans l’appartement
après la troisième année, le propriétaire doit
alors lui adresser une mise en demeure d’évacuer
les lieux dans les plus brefs délais, car
son occupation devient illégale. En revanche,
au cas où les deux parties désirent renouveler
le contrat, elles doivent en convenir d’un commun
accord. Nul ne peut obliger l’autre à le
faire. Dans ce dernier cas, pour savoir si le
locataire bénéficie de la prorogation légale de
trois ans, il faut distinguer, à notre avis, entre
le cas où le contrat est simplement prorogé et
celui où il est renouvelé. Si les parties décident
expressément de proroger le contrat (c’est-àdire
de continuer l’ancien contrat selon les
mêmes termes mais pour une durée supplémentaire),
le locataire ne bénéficie pas de la
prorogation légale de trois ans. En revanche, si
le contrat est renouvelé dans des conditions
différentes, dans ce cas, on considère qu’il y a
un nouveau contrat et l’article 543, alinéa 1er,
est applicable.