Communément appelées “appartements meublés”, les résidences pour étudiants se multiplient dans le quartier de Hamra, de l’appartement haut de gamme à la chambre simple, en passant par les studios équipés.
Depuis 2003, le quartier de Hamra est le théâtre d’un boum immobilier qui concerne le créneau très spécifique des meublés pour étudiants. « En cinq ans, trois résidences ont ouvert dans la seule rue Yammout », témoigne Nicolas Haddad, directeur du centre Adonis, un établissement similaire qui date des années 1970. À défaut de recensement officiel, il est difficile de compter les résidences pour étudiants avec exactitude, d’autant que la catégorie n’existe pas en tant que telle mais se confond souvent, dans les guides notamment ou les sites de petites annonces, avec celle, plus large, “d’appartements meublés”. En 2002, selon Ziad Labban, président du syndicat des propriétaires d’appartements meublés, 150 établissements offraient des appartements de ce type, répartis inégalement sur le territoire, la majeure partie étant concentrée à Beyrouth et notamment à Hamra. « Entre 2005 et 2007, le quartier a vu naître près de 10 nouveaux établissements », affirme-t-il. Au total, une cinquantaine d’immeubles offrent ce type de services, selon un agent immobilier.
Le phénomène est né dans les années 1970, coïncidant avec l’essor du tourisme au Liban. Hamra, « un quartier qui ne dort pas », selon l’expression de Labban, avec ses centres commerciaux, ses restaurants et ses cafés a naturellement été en première ligne. Les meublés, souvent situés dans des immeubles entiers composés d’étages de 200 à 400 mètres carrés, étaient destinés à accueillir à court ou moyen terme les touristes arabes, notamment saoudiens, soucieux de préserver dans l’intimité leurs habitudes et leur vie privée. Pour les Libanais de la diaspora de passage à Beyrouth, ces accommodations représentaient surtout un choix plus économique que l’hôtel.
La géographie urbaine de Hamra a favorisé cet essor, explique Raja Makarem, PDG de la société de conseil immobilier RAMCO. « Le quartier est truffé de petites parcelles constructibles de 200 et 300 mètres carrés, souvent situées dans des impasses. Leur localisation est un handicap pour tout projet résidentiel : ni vue ni espace pour le stationnement des voitures. Ce qui empêche toute possibilité de construire des immeubles destinés à la vente. » Le seul investissement rentable possible dans ces terrains est l’aménagement d’appartements meublés destinés au marché locatif.
La présence de facultés telles l’Université américaine de Beyrouth (AUB) et l’Université libano-américaine (LAU) alimente la demande pour ces produits. L’AUB dit compter à elle seule 1 145 étudiants étrangers. La moitié est constituée de Libanais expatriés qui ont peut-être des possibilités de logement chez des parents, mais l’autre moitié est de nationalité étrangère. La LAU n’a pas souhaité communiquer sur le sujet. Au total, 1 000 à 1 500 étudiants étrangers effectuent dans l’ouest de Beyrouth des cursus qui varient de trois mois et trois ans et constituent à ce titre une clientèle potentiellement intéressante pour les promoteurs.
Les étudiants ont ainsi peu à peu supplanté la cible initiale des résidences meublées qui ne sont plus occupées qu’à 10 % par des touristes ou des expatriés, selon Nicolas Haddad. « Quand nous avons ouvert et rénové notre établissement, notre cible première n’était pas les étudiants. Nous avions misé sur les diplomates, les journalistes et les touristes étrangers. Mais en raison de la baisse du tourisme depuis 2005, nous avons consacré notre institution à la réception d’étudiants désireux de résider à Beyrouth sur une période d’au moins cinq mois », explique-t-il.
La bonne marche de la résidence Auntie Lulu de la rue Yammout à Hamra, totalement occupée par des étudiants, a aussi poussé les propriétaires à investir quelque deux millions de dollars dans un nouveau projet similaire. Située rue Makdessi à Hamra, la résidence Casa Lina est un immeuble des années 1970 entièrement rénové et équipé pour accueillir des étudiants.
« Les clients sont surtout de jeunes Jordaniens, des Syriens et une faible proportion de Français qui ont globalement un pouvoir d’achat bien supérieur à celui du Libanais moyen », affirme la gérante Jamale Sfeir. Même son de cloche chez Nicolas Haddad et Merhi Berro, respectivement gérants de l’Adonis Center et du Beirut Homes Hamra. Les loyers des meublés sont en effet relativement élevés. Le studio le moins cher est à 400 dollars par mois pour environ 30 mètres carrés et les tarifs peuvent grimper jusqu’à 2 500 dollars par mois pour des appartements variant entre 50 et 80 mètres carrés. La tendance est en effet aux résidences de luxe qui n’ont rien à envier aux hôtels. C’est le concept qu’a par exemple choisi de développer Beirut Homes.
« Notre clientèle est particulière dans le sens où elle a opté pour un certain standing et est prête à en payer le prix », affirme Nadim Fakhry, directeur du groupe Fakhry et propriétaire des établissements Beirut Homes. La grande majorité des étudiants sont en effet logés aux frais de leurs parents pour qui, tous comptes faits, Beyrouth reste moins cher que les grandes capitales occidentales.
La reconversion du centre Adonis
Créé dans les années 1970, le centre Adonis est l’une des résidences pour étudiants les plus anciennes de Hamra. À l’origine, la famille Nagib Haddad a acheté cet immeuble de 800 mètres carrés habitables situé rue Yammout pour le rénover et proposer des logements meublés aux touristes.
Depuis 2005, l’orientation de la clientèle a évolué en réaction à la baisse du tourisme. Les étudiants étrangers occupent 90 % de ces 35 appartements meublés, avec des baux longs, de cinq mois minimum. Près de 70 % sont Jordaniens ou Syriens et 30 % Libanais de la diaspora.
Les appartements sont répartis en quatre catégories variant de 30 à 50 mètres carrés dont les prix varient de 400 à 1 000 dollars.
Comme la grande majorité de ses concurrents, Adonis Center offre des services complets comprenant le nettoyage des appartements et le changement des draps trois fois par semaine, une télévision avec abonnement au satellite. Des cuisines totalement équipées et une maintenance continue. Le concept consiste à assurer un confort minimum mais constant, sans aller jusqu’à miser sur le luxe, comme dans les résidences qui sont nées au cours des dernières années.
Beirut Homes, un groupe en croissance
Le groupe Fakhry, propriétaire des trois établissements Beirut Homes (deux à Hamra et un à Sodeco), se différencie du reste des résidences meublées pour étudiants par son positionnement haut de gamme semblable à celui des grands hôtels : alarme incendie, coffre-fort dans chaque appartement, laverie, parking, service de location de voiture, TV satellite, air conditionné, double vitrage, accès Internet, machine à café, frigidaire, micro-ondes, plaques électriques, ustensiles de cuisine signés Beirut Homes, ménage quotidien, changement des draps et des serviettes trois fois par semaine et maintenance continue.
Créés respectivement en 2003 et 2005, les établissements Beirut Homes I, II et III constituent le nouveau type de résidences meublées en vogue à Beyrouth aujourd’hui.
S’étalant sur 200 à 300 mètres carrés de surface, les branches Beirut Homes de Hamra offrent 90 appartements meublés totalement équipés, à la pointe de la modernité sur tous les plans. Uniquement destinés aux étudiants, les appartements sont répartis en deux catégories pour des loyers de 1 300 ou de 1 700 dollars par mois. L’unique condition requise est d’y séjourner à long terme.
La clientèle est composée pour 60 % d’étudiants jordaniens, syriens, arabes du Golfe, libanais de la diaspora et pour le reste d’Occidentaux, surtout à Sodeco où la clientèle étudiante est moins nombreuse qu’à Hamra.
Le groupe Fakhry continue de grandir et prévoit l’ouverture d’un Beirut Homes IV à Adlié, suivant toujours le même concept d’appartements meublés destinés au marché locatif.
Casa Lina, des investisseurs étrangers
Racheté en 2002 et ouvert au public en novembre 2006, le Casa Lina est né de la rénovation et de l’aménagement d’un immeuble datant des années 70. Ses propriétaires sont étrangers, mais la gérante n’a pas souhaité en révéler l’identité. Ils ont réalisé l’investissement après avoir constaté la bonne marche de leur premier établissement de Hamra, le Auntie Lulu. Le service est haut de gamme, avec notamment une piscine sur le toit. Les prix sont en conséquence : de 1 500 à 2 500 dollars pour des meublés de 50 à 80 mètres carrés équipés de matériel dernier cri.
Occupé à 80 % par des étudiants étrangers – arabes et libanais de la diaspora en particulier –, le Casa Lina accueille aussi des familles et des employés d’ambassades.Un parc moins grand à Achrafié
Achrafié abrite les différents campus de l’Université Saint-Joseph, ce qui lui concède le statut de second pôle universitaire de la capitale, malgré son caractère très résidentiel.
Depuis l’année 2003, la présence de plus en plus importante d’étudiants au sein du campus des sciences humaines de la rue de Damas a poussé les promoteurs à investir dans des résidences meublées qui leur sont destinées.
Quatre nouvelles résidences sont ainsi venues grossir les rangs des quelque trois immeubles discrets s’étant convertis en logements pour étudiants au début des années 2000.
Cependant, les résidences meublées haut de gamme tels l’Hôtel de Ville (4 étoiles) ou encore le Beirut Homes II tendent à changer leurs objectifs de départ, se concentrant de plus en plus sur une clientèle plus “adulte”.
Les promoteurs de ces établissements estiment que la qualité luxueuse de logements et le standard élevé des services offerts leur donnent la possibilité et la capacité de viser une clientèle dont le pouvoir d’achat est nettement supérieur à celui des étudiants. D’autant qu’à Achrafié, ces derniers sont surtout des Libanais, alors que les résidences pour étudiants de Hamra fonctionnent surtout grâce aux enfants d’expatriés et aux étrangers venant de Syrie, Jordanie ou du Golfe. Les campus de l’Université Saint-Joseph n’en compteraient pas plus d’une centaine. Résultat, l’Hôtel de Ville ne consacre aujourd’hui qu’une trentaine d’appartements aux étudiants sur 120 au total. L’infléchissement est le même pour les établissements Beirut Homes, affirme son propriétaire Nadim Fakhry, qui ne loue que de 10 % de son établissement de Sodeco aux étudiants, soit six appartements sur un total de 60. Surface unités Loyer mensuel Description appartements
Centre Adonis
Petits studios Environ 30m2 400 dollars Une chambre, un balcon, un mini-salon, une douche,
des équipements de cuisine
Studios Environ 35m2 500 dollars Une chambre, une douche, une cuisine, un balcon
Chambre simple Environ 40m2 700 dollars Une chambre, un salon, une salle de bains,
une kitchenette et un balcon
Chambre double Environ 50m2 1 000 dollars Chambre double, une salle de bains,
une kitchenette et un balcon
Services : nettoyage et changement de draps trois fois/semaine, TV satellite. Internet, téléphone fixe.
Beirut Homes Hamra
Studio 50m2 1 200 dollars Une pièce, une cuisine totalement équipée,
une douche et un balcon
Chambre simple Environ 55m2 1 500 dollars Une chambre, un salon, une cuisine totalement
équipée, une douche et un balcon
Deux chambres 60m2 1 700 dollars Deux chambres, un salon, une cuisine totalement
équipée, deux douches et un balcon
Services : alarme incendie, coffre-fort dans chaque appartement, laverie, parking, service de location de voiture,
TV satellite, air conditionné, double vitrage, accès Internet, machine à café, frigidaire, micro-ondes, plaques électriques,
ustensiles de cuisine signés Beirut Homes, ménage quotidien, changement des draps et des serviettes
trois fois/semaine et maintenance continue, concierge et sécurité 24h/24.
Casa Lina
Chambre simple 50m2 1 500 dollars Une chambre, un salon, une cuisine
totalement équipée, une douche et un balcon
Chambre double 80m2 2 500 dollars Deux chambres, un salon, une cuisine
totalement équipée, une douche et un balcon
Services : alarme incendie, interphone, téléphone, TV écran plasma + satellite, changements draps et serviettes
3 fois/semaine, service concierge et sécurité 24h/24, piscine sur le toit.
Auntie Lulu
Studios 700 à 1 500 dollars