Le problème – Monsieur et Madame F. ont loué un appartement le 1er janvier 2006 pour une durée de quatre ans. Le loyer annuel est fixé à 12 000 dollars. En janvier 2007, Monsieur F. règle le loyer relatif à la première année contractuelle. Or, il est surpris de recevoir une sommation de payer les loyers des quatre premiers mois de l’année 2007 dans un délai de deux mois à dater de la réception, sous peine de considérer le contrat de bail résolu de plein droit pour retard de paiement en vertu de la clause résolutoire prévue dans le contrat. Une telle sommation est-elle légale ?
Le conseil de l'avocat – Non. En l’absence de clause dans le contrat fixant un terme pour le paiement du loyer, celui-ci doit être payé suivant les usages ou, à défaut, à la fin de la jouissance (article 569 du code des obligations et des contrats). Or, la jurisprudence considère que, si un loyer annuel est prévu dans le contrat de bail sans précision concernant sa date d’échéance, il est payable à la fin de chaque année contractuelle. Par conséquent, le propriétaire n’est pas en droit de réclamer le paiement des loyers revenant à l’année 2007 avant l’expiration de celle-ci, c’est-à-dire avant le 1er janvier 2008. La clause résolutoire de plein droit ne peut donc s’appliquer dans ce cas, car la sommation de payer les loyers est considérée comme envoyée avant terme (voir dans ce sens Cass. Civ. 5e chambre, du 27/6/06, al-Adl, 2007-1, p. 228).