Le ministre égyptien du Logement a estimé à plus de 300 000 le nombre de nouveaux logements dont l’Égypte aurait besoin chaque année. Compte tenu de la croissance démographique égyptienne (+1,75 % par an), plus de 20 millions d’habitants supplémentaires devront être logés d’ici à 2020.
Pour faire face à cette demande, les autorités égyptiennes prévoient notamment de poursuivre la construction de villes nouvelles : extension de cités existantes (Sadat City, 1th of May, 10th of Ramadan, 6th of October) ou projets nouveaux (East Port-Saïd). Le secteur privé représente près de 90 % des investissements de la construction résidentielle, dont plus de la moitié concerne le niveau moyen-supérieur jusqu’au haut de gamme. Le secteur public a, pour sa part, ciblé des programmes de logements sociaux, souvent éloignés des zones d’emploi et très mal desservis par les transports collectifs. Il en résulte une inadéquation entre l’offre et la demande, principale caractéristique du marché immobilier en Égypte aujourd’hui : une offre abondante dans le haut et moyen-haut de gamme et très insuffisante en logements sociaux ou destinés aux revenus modestes.
Le ministère du Logement a pour objectifs d’impliquer davantage le secteur privé dans la construction des logements sociaux et de favoriser les partenariats public-privé via le National Housing Program (NHP) lancé en 2005. Ce programme rencontre un certain succès parmi les promoteurs. En 2008, on comptait ainsi 640 000 unités prévues ou envisagées. Un des projets phares du NHP est réalisé par Orascom à Ahram City. Les 12 000 premiers logements sur 55 000 prévus sont sortis de terre en 2008 et les premiers quartiers prennent vie. La viabilité de ces projets de construction reste cependant conditionnée non seulement à la mise en place des infrastructures en eau et en électricité, mais surtout à l’évolution de la demande en termes d’accès à la propriété.