La crise de l’immobilier, qui frappe de nombreux pays occidentaux mais aussi certains États de la région, le Liban ne l’a pas connue en 2008. Au contraire, le secteur a fait preuve d’un dynamisme étonnant, expliqué en partie par le retard pris ces deux dernières années. Les tensions politiques ont en effet maintenu les prix de l’immobilier sous pression, pendant que les liquidités du pétrole faisaient flamber les prix dans les pays voisins. Ces liquidités ont d’abord permis de maintenir une forte demande de la part des expatriés libanais. Avec l’amélioration des perspectives politiques au lendemain de l’accord de Doha, à cette demande est venue s’ajouter celle des ressortissants arabes attirés par les prix relativement bon marché. Les ventes immobilières aux étrangers ont en effet bondi de 18,5 % en 2008, avec 1 946 transactions effectuées. Parallèlement, la demande interne a été soutenue par le secteur bancaire, qui s’est activement investi dans les prêts logement. Au total, le nombre de transactions immobilières a augmenté de 8,7 % sur un an, et les prix n’ont pas tardé à s’ajuster, avec une hausse de la valeur moyenne des transactions de 42,5 % par rapport à 2007.
Face à cette demande, le rythme de l’offre s’est accéléré. Au total, en 2008, des permis de construire ont été délivrés pour plus de 16 millions de mètres carrés, un nombre en hausse de 77,8 % par rapport à la même période de 2007. Dans cette euphorie, la Banque centrale a toutefois resserré les conditions de crédits à la construction pour décourager la spéculation.
L’activité est ensuite restée soutenue même lorsque la crise mondiale a éclaté à la fin de l’année. Selon la Bank Audi, les entrepreneurs ont ainsi voulu profiter de la baisse des prix des matériaux de construction pour accroître leurs marges de profits.
Sur le seul mois de décembre, des permis ont été délivrés pour plus de 5 millions de mètres carrés. Les livraisons de ciment révèlent également une croissance de plus de 12,5 % au dernier trimestre de 2008 par rapport à la même période de l’année précédente. Au total, les livraisons de ciment ont augmenté de près de 7 % en 2008 à 4,2 millions de tonnes. Mais ce chiffre comprend aussi la contrebande vers la Syrie (où le ciment local est plus cher), estimée à près d’un million de tonnes l’année dernière.
Quant aux exportations officielles de ciment, elles se sont élevées à plus d’un million de tonnes en 2008, essentiellement vers la Syrie et l’Irak. Les professionnels du secteur notent toutefois un ralentissement des exportations depuis le début de l’année. Le marché syrien semble particulièrement affecté par la crise. Les autorités ont même interdit les importations de ciment en arguant d’un excédent de production locale. Les cimentiers libanais prévoient ainsi une baisse du chiffre d’affaires à l’international en 2009, mais pas sur le marché domestique où la croissance se poursuit. Les livraisons de ciment ont en effet augmenté de 17,4 % sur les deux premiers mois par rapport à la même période de 2008, tandis que les permis de construire ont augmenté de près de 2 %.
La Bank Audi considère que les perspectives du secteur sont favorables à moyen et long terme. Même si les prix de l’immobilier pourraient baisser cette année, l’offre n’est pas excessive et la demande reste forte, affirme la banque. 2006 2007 2008 Var. 07-08 (%)
Permis de construire (millions de m2) 8,69 9,04 16 +77,8
Livraisons de ciment (millions de tonnes) 3,42 3,94 4,22 +6,9
Taxes foncières (millions de dollars) 384 353 521 +47,6
Dont taxes sur la propriété bâtie 62 68 86 +26,5
Dont droits d’enregistrement 186 252 385 +52,7
Transactions immobilières (en nombre) 127 016 154 158 167 504 +8,7
Valeur des transactions (millions de dollars) 3 140 4 200 6 481 +54,4
Valeur moyenne des transactions (en dollars) 24 721 27 227 38 474 +42,5
Sources : BDL, Bank Audi.