Le boom spectaculaire qu’a connu l’immobilier au Liban ces dernières années a eu un impact négatif sur l’attractivité de l’investissement locatif à Beyrouth, souligne le rapport annuel du Global Property Guide, cité par Lebanon This Week de la Banque Byblos.

Le rendement locatif moyen (calculé en divisant le loyer annuel par le prix de l’appartement) est en effet passé de 11 % en 2004 à 4,18 % en 2009 et à 3,3 % en 2010, voire moins pour les grandes surfaces. En comparaison, la moyenne de la région MENA (Moyen-Orient Afrique du Nord) est de 5,7 %. Beyrouth est ainsi classé 67ème sur 82 pays, ce qui en fait la place la moins attractive de la région.

En cause: des prix à la vente très élevés. A Beyrouth en 2010, il faut débourser 510.000 dollars pour acheter un appartement de 120 mètres carrés dans les quartiers concernés par l'étude, à savoir Achrafié, le Centre-Ville, Hamra, Jnah, Ramlet el Baida, Ras Beirut et Verdun (à comparer à 60.000 dollars en décembre 2004). Ce prix en fait la place la plus chère du monde arabe, et la positionne en 33ème position (sur 92) en termes de prix de l’immobilier, en hausse de 19 places par rapport à 2009. Avec 4.258 dollars le prix du mètre carré, Beyrouth est plus chère que Dubai, Berlin, ou Lisbonne, mais moins chère que Prague ou Varsovie.
 
Un particulier voulant louer un appartement neuf de 120 mètres carrés devra débourser 2.342 dollars par mois, soit 57 % de plus qu’en 2009, et plus qu’à Dubaï ou Varsovie, mais moins qu’au Luxembourg ou à Vienne. Par rapport aux 82 pays sondés, Beyrouth se place en 25ème position en termes de cherté locative, en hausse de 20 places par rapport à 2009.
 
Enfin, il faut aujourd’hui 30 ans de loyer pour pouvoir acheter un appartement de 120 mètres carrés, là où il en fallait 24 en 2009, contre 20 ans en moyenne régionale. Beyrouth se classe ainsi en 16ème position (sur 82) en termes de prix comparé au loyer, en hausse de 11 places. Si Hong- Kong et Shangai devancent Beyrouth dans ce classement, ce n’est pas le cas de Paris et Londres.
 
Le rapport annuel du Global Property Guide offre aux investisseurs étrangers et non-résidents les outils nécessaires pour acheter des propriétés à rendement locatif à l’étranger. Seuls les appartements de haut standing proposés à la revente et les maisons sont inclus dans l’enquête.
 
Ville

Rendement locatif brut (%)

ratio prix de vente/loyer

Prix de vente ($ par m2)*

Loyer mensuel($)

 Coût de la transaction**
Amman 8,0 13 1 157 1 152 15,2
Le Caire 7,1 14 916 810 11,7
Marrakesh 6,6 15 1 994 1 321 12,1
Dubai 5,6 18 4 169 2 341 5,1
Tel Aviv 3,3 30 7 020 2 322 9,6
Beyrouth
 3,3 30 4 258
 2 342 11,6
* pour un appartement de 120 mètres carré
** coût total d'achat et de revente de la propriété, exprimé en pourcentage de sa valeur
Source: Global Property Guide, Byblos Bank