Le problème – Monsieur N. a hérité de feu son père, décédé en 2005, d’un terrain situé à Dekwané sur lequel est édifié un local composé d’un seul étage. Le local est exploité à ce jour comme bureau par un comptable qui prétend l’avoir loué en vertu d’un contrat écrit ayant brûlé durant la guerre. Le père de Monsieur N., qui vivait à l’étranger, a toujours contesté ce bail. Toutefois, le comptable a une attestation délivrée par la municipalité certifiant qu’un bail a été enregistré à son profit en 1983. En dépit de cela, il s’est abstenu de payer les loyers depuis le décès du père. Monsieur N. aimerait savoir s’il peut demander la restitution du local loué en contrepartie d’une indemnité qui serait versée au locataire et, dans l’affirmative, sur quelle base cette indemnité serait-elle évaluée (en considérant que l’occupant a la qualité de locataire).

Le conseil de l’avocat – La loi considère qu’en l’absence d’un écrit, le commencement d’exécution vaut preuve de l’existence d’un contrat de bail (article 542 du Code des obligations et des contrats). Monsieur N. pourra donc difficilement contester l’existence du bail, surtout que l’attestation délivrée par la municipalité confirme ce fait. Le contrat de bail étant antérieur à 1992, celui-ci est régi par la loi n° 160/92 relative aux immeubles bâtis, en vertu de laquelle il est reconduit d’année en année. Dans un premier temps, Monsieur N. devrait réclamer au locataire les loyers dus selon la procédure légale (par la voie d’une sommation adressée par lettre découverte avec récépissé de réception ou par le biais d’un notaire). Dans le cas où le locataire ne paie pas les loyers dus dans le délai de deux mois à dater de sa notification, il perdrait son droit au bail et Monsieur N. pourrait l’assigner en justice pour ce motif afin de demander la déchéance de son droit au bail et son éviction des lieux. Par contre, au cas où il s’exécuterait dans le délai légal de deux mois, Monsieur N. ne pourrait demander l’éviction du locataire que pour les motifs prévus par la loi. Parmi ces motifs, il est possible d’invoquer la volonté de détruire le local en vue de la construction d’un nouvel immeuble. Dans ce cas, il faudrait assigner le locataire en justice et si les conditions exigées par l’article 15 (indexé sur l’article 8-c de la loi n° 160/1992) sont réunies, le juge peut ordonner l’éviction du locataire des lieux en contrepartie d’une juste indemnité qui varie entre 25 et 50 % de la valeur du local loué à verser au locataire. Pour les locaux à usage non résidentiel comme dans le cas présent, le propriétaire devra verser une indemnité supplémentaire pour couvrir la perte subie par le locataire (comme le pas-de-porte, la perte de l’emplacement et de la clientèle, l’interruption de l’activité, etc.). Par ailleurs, Monsieur N. pourrait demander l’éviction du locataire sans verser d’indemnités pour des motifs autres que la destruction du local si les conditions légalement exigées en sont réunies. Il s’agit des motifs suivants : abus d’usage du local, désistement du droit de bail ou sous-location sans approbation préalable du propriétaire, délaissement du local pour des raisons non sécuritaires durant une année sans interruption, ou durant six mois sans paiement de loyers (article 14 indexé sur l’article 10-a, b, c, f et g de la loi n° 160/1992).