Le problème – Monsieur S. est propriétaire de 200 parts d’un bien-fonds de 3 000 m2 situé dans la région de Jounié en indivision avec ses cousins qui possèdent les 2 200 parts restantes (la propriété immobilière étant répartie en 2 400 parts). Il a appris que ces derniers, avec lesquels il est en mauvais termes, ont vendu leur quote-part dans le bien-fonds. Comme il n’a pas été notifié de la vente, Monsieur S. aimerait savoir s’il peut exercer son droit de préemption, et dans l’affirmative quel montant il doit verser pour cela.
Le conseil de l’avocat – En tant que propriétaire coindivisaire de 200 parts du bien-fonds vendu, Monsieur S. bénéficie d’un droit de préemption lors de la vente des autres parts indivises à une personne étrangère à l’indivision, c’est-à-dire qu’il a le droit de se substituer à l’acquéreur en évinçant celui-ci (le droit de préemption ne s’exerce pas dans le cas où la vente se fait entre propriétaires indivisaires). Ce droit de préemption s’exerce sous certaines conditions. Après la conclusion de la vente, le vendeur des parts indivises doit en notifier les autres coindivisaires par l’intermédiaire du notaire s’ils résident au Liban, ou suivant la procédure spéciale édictée par l’article 362 du code de procédure civile s’ils résident à l’étranger. Le bénéficiaire du droit de préemption doit alors exercer son droit dans un délai de dix jours (auquel s’ajoute le délai de distance pour les résidents à l’étranger) à partir de la date de sa notification. Au cas où le vendeur ne procède pas à la notification des autres coindivisaires comme dans le cas présent, ces derniers peuvent exercer leur droit de préemption dans un délai d’un an à partir de l’inscription de la vente au registre foncier. Dans les deux cas où les coindivisaires choisissent d’exercer leur droit de préemption, ceux-ci doivent indemniser intégralement l’acheteur. Cette indemnité comprend le prix de la vente, ainsi que les frais du contrat de vente et la valeur des améliorations introduites par l’acheteur si elle a lieu (celle-ci ne comprend pas la plus-value en cas de hausse des prix du marché immobilier). Ce droit s’exerce en intentant une action en préemption contre l’acheteur et en déposant le prix de vente auprès du même tribunal le jour de l’introduction de l’action. Toutefois, les frais du contrat de vente, incluant les droits de courtage, ne doivent pas nécessairement être consignés au tribunal le jour de l’introduction de l’action, mais peuvent faire l’objet d’un dépôt ultérieur (art. 238 à 254 du code de la propriété foncière). Cette solution a été consacrée par la Cour de cassation libanaise (Cass. civ., 2e chambre, décision n° 6/2014 du 16/1/2014, Cassandre 1, 2014, p. 57).
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Le Commerce du Levant
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