Loyer impayé

Comment peut-on contraindre un locataire à payer ses loyers sans recourir à la justice ?

Le problème – Madame S. est propriétaire d’un appartement loué à Monsieur D. en 1986. Or, ce dernier refuse de payer les derniers loyers prétextant des temps durs et promet de s’en acquitter lorsque sa situation financière le lui permettra. Madame S. aimerait savoir s’il y a un moyen d’exercer une pression sur le locataire afin qu’il paie les loyers qui lui sont dus au plus vite tout en évitant d’entrer en conflit avec ce dernier.

Le conseil de l’avocat –
La situation de Madame S. est en effet délicate. La meilleure solution dans ce cas serait d’envoyer au locataire une lettre recommandée découverte (adressée sans enveloppe) avec accusé de réception dans laquelle elle demanderait le paiement des loyers impayés. En effet, d’après l’article 10-a de la loi n° 160/92 sur les loyers, Monsieur D. serait déchu de son droit au bail dans le cas où il ne payerait pas les loyers dus dans un délai de deux mois à partir de la réception de la lettre. À notre avis, Monsieur D., craignant de perdre son bail, s’empressera de payer les loyers dans ce court délai sans que Madame S. n’ait à recourir aux tribunaux pour arriver à ses fins. Il faut noter cependant que si le contrat de bail avait été conclu après 1992, il n’aurait pas été soumis aux dispositions de la loi n° 160/92. Dans un tel cas, ce sont les clauses du contrat relatives aux modalités de paiement des loyers qui s’appliquent.

Usufruit post
mortem

Le contrat de bail conclu par l’usufruitier s’éteint-il à la mort de ce dernier?

Le problème – Madame C. a vendu en 1984 un immeuble lui appartenant à Monsieur B., tout en se réservant à vie l’usufruit de cet immeuble (elle conserve le droit d’usage et de jouissance mais n’en est plus propriétaire). Madame C. décède 15 ans plus tard, en septembre 1999. Après son décès, Monsieur B. découvre qu’elle avait loué en 1986 un des appartements de l’immeuble sans l’en avertir. Il aimerait savoir s’il peut demander l’éviction des locataires.

Le conseil de l’avocat – L’usufruit est le droit d’usage et de jouissance portant sur une chose appartenant à autrui, qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier. Ce dernier peut se servir de l’immeuble pour son propre agrément ou son profit personnel jusqu’à l’expiration de l’usufruit. Ainsi, à la mort de Madame C., Monsieur B. retrouve tous les droits rattachés à la propriété, qui sont les droits d’user, de jouir et de disposer de l’immeuble. Cependant, l’article 541-1 du code des obligations et des contrats dispose que «le bail d’immeuble ou de droits immobiliers fait par un usufruitier, sans le consentement du nu-propriétaire, cesse d’être opposable à ce dernier 3 ans après l’extinction de l’usufruit” (voir dans le même sens l’article 42 du code de la propriété foncière). En d’autres termes, le contrat de bail conclu par Madame C. se termine en septembre 2002 et Monsieur B. devra attendre cette date pour reprendre l’appartement.

Fils à papa

Peut-on avantager l’un de ses enfants par testament ?

Le problème – Monsieur R., chrétien, veuf et âgé, a trois enfants. Les deux premiers vivent à l’étranger, tandis que le troisième, qui est marié, est proche de lui et très attentionné. Étant un grand propriétaire terrien, il souhaiterait avantager ce dernier dans son testament. Comment doit-il procéder tout en restant dans la légalité ?

Le conseil de l’avocat – En matière de succession testamentaire, les lois applicables aux Libanais varient selon leur appartenance communautaire. Pour le cas de Monsieur R., chez les communautés chrétiennes, chaque enfant doit, en théorie, recevoir une part identique. Mais la loi prévoit un correctif à ce principe, via le mécanisme de la “quotité disponible”, c’est-à-dire la partie de l’héritage dont le testateur peut disposer librement. Ainsi, dans une famille de trois enfants, le père peut disposer à sa guise de la moitié de ses biens (meubles et immeubles). Par ailleurs, rappelons que dans le droit druze la liberté testamentaire est illimitée. Concernant les sunnites, le testament ne saurait avantager un héritier par rapport aux autres, sauf accord de ces derniers. Quant au chiite, il peut rédiger un testament en faveur de l’un des héritiers dans la limite de la quotité disponible, qui est du tiers des biens laissés par le défunt.

Concurrent acharné

Comment peut-on protéger l’acquéreur d’un fonds de commerce contre le rétablissement ultérieur du vendeur dans la même ville ?

Le problème – Monsieur B. est propriétaire d’un fonds de commerce ayant pour objet le commerce d’ordinateurs et les services informatiques. Ayant eu un besoin urgent d’argent, il propose à Monsieur L., informaticien comme lui, d’acheter son fonds de commerce. Cependant, Monsieur L. craint que Monsieur B., une fois sa situation financière assainie, ne se rétablisse dans la même ville et ne reprenne ses clients. Il aimerait savoir s’il y a un moyen légal de se protéger contre un éventuel rétablissement au cas où il déciderait d’acheter ce commerce.

Le conseil de l’avocat – Monsieur L. est tout à fait en droit de craindre le rétablissement de Monsieur B. dans la même ville, car le transfert abstrait de propriété d’un fonds ne suffit pas à satisfaire son acquéreur. Le principal objectif recherché par l’acquéreur étant la clientèle, celle-ci doit être définitivement transférée sans que le vendeur ne puisse la reprendre. Pour cela, une clause particulière doit être insérée dans le contrat de vente. Cette clause prend la forme d’une stipulation de non-concurrence par laquelle le vendeur s’engage à ne pas se rétablir dans un commerce concurrent, pendant un certain temps, sur un territoire déterminé. En droit libanais, cette clause doit comporter une double restriction pour être valable. La première concerne le type de commerce interdit au vendeur. Dans le cas présent, l’interdiction doit porter sur la vente d’ordinateurs exclusivement. D’un autre côté, l’interdiction doit être limitée dans le temps et dans l’espace. À défaut, une atteinte serait portée à la liberté du commerce et de l’industrie et la clause pourrait être annulée. Ainsi, muni d’une telle clause, Monsieur L. peut faire sanctionner une réinstallation de Monsieur B. dans la même ville – qu’elle soit personnelle, par personne interposée ou par l’intermédiaire d’une société durant un certain temps, suivant la conclusion du contrat (un maximum de trois ans). Si le vendeur persiste dans
sa concurrence déloyale, Monsieur L. peut demander la résolution du contrat de vente, mais cette solution est peu intéressante, car elle entraîne la perte de propriété du fonds de commerce. S’il souhaite continuer l’exploitation du fonds, il peut demander, sous astreinte (une somme d’argent qui lui serait versée par jour de retard), la cessation de l’activité irrégulière du vendeur. Dans tous les cas, il aurait droit à des dommages-intérêts.

Mauvais gérant

Quel recours peut-on avoir contre le président de l’assemblée générale des propriétaires d’un immeuble s’il néglige ses fonctions ?

Le problème – Madame N. habite un appartement dans un immeuble composé de plusieurs étages. Or, le président de l’assemblée générale des propriétaires commet de plus en plus de négligences dans la gestion des parties communes de l’immeuble (entretien, travaux de réparation, etc.). Que peut-elle faire dans ce cas pour pallier ces négligences ?

Le conseil de l’avocat – Tout immeuble composé de plus de trois lots privés est doté d’une assemblée générale composée de tous les propriétaires. Celle-ci élit au scrutin secret un président qui est chargé d’exécuter les décisions prises par l’assemblée, les actes de gestion courante de l’immeuble ainsi que l’exécution de travaux urgents pour des raisons de sécurité. Dans le cas où le président commettrait des négligences dans l’exercice de ses fonctions, toute personne ayant intérêt peut présenter une requête devant le tribunal de première instance de la circonscription où se situe l’immeuble pour demander le remplacement du président et la nomination temporaire d’un autre président qui serait choisi parmi les propriétaires. Il doit convoquer l’assemblée générale des propriétaires dans un délai d’un mois suivant sa nomination, en vue de débattre de l’affaire et d’élire un nouveau président si nécessaire.