Que fait
le directeur adjoint ?

Comment peut-on s’assurer des pouvoirs d’un directeur adjoint pour signer un contrat au nom et pour le compte de la société ?

Le problème – Monsieur J. est sur le point de signer un contrat pour une valeur de 40 000 $ avec une société commerciale. Les négociations ont lieu avec le directeur adjoint de la société, qui se propose de signer le contrat dès son retour de voyage. Cependant, Monsieur J. est sceptique ; il aimerait pouvoir s’enquérir des pouvoirs de ce directeur adjoint pour signer au nom et pour le compte de la société avant de s’engager lui-même dans un tel contrat. Comment faut-il procéder ?
Le conseil de l’avocat – Monsieur J. est tout à fait en droit de vérifier les pouvoirs du directeur adjoint de la société pour signer au nom et pour le compte de celle-ci avant de s’engager dans un contrat d’une telle importance. Il peut ainsi demander directement à ce directeur de lui montrer la circulaire, certifiée par le registre de commerce, attestant de ses pouvoirs pour signer au nom et pour le compte de la société. Il peut également s’adresser au registre de commerce dans le ressort duquel se trouve le siège de la société pour avoir tous les renseignements concernant cette société, et en particulier les noms des associés et des fondés de pouvoir ayant qualité à signer en son nom et pour son compte. En effet, les sociétés commerciales doivent obligatoirement être immatriculées au registre de commerce afin de permettre aux tiers de se rendre compte de leur existence, et de s’informer sur leur capital, l’identité de leurs membres, leur mode de fonctionnement, les pouvoirs de leurs gérants, etc. La seule difficulté consiste dans la nécessité d’avoir le numéro d’immatriculation de la société pour pouvoir accéder à ce genre d’informations au registre de commerce. Le nom de la société ne suffit pas à retrouver son dossier. Fort heureusement, certaines sociétés privées proposent ce genre de services moyennant une certaine rémunération.

Complications
foncières

Peut-on contester la décision de refus du conservateur foncier d’inscrire un droit réel dans le registre foncier ?

Le problème – Madame R. a présenté une requête au registre foncier visant à inscrire à son nom un appartement hérité de feu son père (dont elle est l’unique héritière). Or, le conservateur chef du registre foncier refuse de procéder à l’inscription demandée sous prétexte que les documents présentés à l’appui de la demande sont incomplets. Elle aimerait savoir s’il y a un moyen de contester la décision de rejet.
Le conseil de l’avocat – Le conservateur chef du registre foncier a l’obligation de s’assurer, avant l’inscription de tout droit réel, de l’accomplissement des formalités prévues par la loi ainsi que de la régularité des pièces produites à l’appui de la requête. Il doit vérifier que l’opération ne contredit pas les inscriptions existantes dans le livre foncier et que les documents produits autorisent l’inscription, sous peine d’engager sa propre responsabilité (articles 72 et 73 de l’arrêté 188/LR du 15 mars 1926). Cependant, l’article 74 de ce même arrêté permet au conservateur d’octroyer un certain délai au requérant afin de rectifier ou compléter sa demande avant de refuser l’inscription. De même, sa décision de rejet doit être motivée. Elle peut aussi faire l’objet d’un recours devant le tribunal de première instance dans le ressort duquel se trouve le bien-fonds. Le tribunal peut confirmer la décision de rejet s’il considère qu’elle est basée sur des raisons légales, comme il peut infirmer la décision de rejet et ordonner au conservateur de procéder à l’inscription du droit réel. Dans les deux cas, la décision du tribunal de première instance est définitive, dans ce sens qu’elle n’est susceptible d’aucune voie de recours.

Salaires
en souffrance

Le paiement d’un salaire mensuel peut-il être différé ?

Le problème – Monsieur D. est un employé dans une petite entreprise commerciale. Depuis près d’un an, son employeur ne paie plus régulièrement les salaires, accusant des fois des retards de plus de deux mois dans les paiements. Ce comportement est-il légal ?
Le conseil de l’avocat – Le retard dans le paiement du salaire constitue un manquement de l’employeur à une obligation essentielle du contrat qui lui rend imputable la rupture du contrat du travail. La loi n’autorise pas un paiement différé au-delà d’un mois d’un salaire mensuellement acquis. Ainsi, l’article 47 du code de travail stipule que les salaires doivent être payés au moins une fois par mois pour les employés et en deux fois par mois pour les ouvriers. Le paiement doit être effectué pendant les journées de travail et au lieu du travail. Ces dispositions sont impératives et d’ordre public et tout accord tendant à différer le paiement de tout ou d’une partie du salaire mensuel est illégal. Monsieur D. est justifié à rompre le contrat de travail (sans préavis) à la seule responsabilité de son employeur, dans la mesure où le retard dans le paiement du salaire rend impossible pour le salarié la poursuite du contrat. En droit français, l’employeur serait même condamné à payer au salarié démissionnaire une indemnité compensatrice de préavis et une pénalité de retard.

Locataire à expulser

Le propriétaire d’un fonds de commerce peut-il exiger l’expulsion du locataire-gérant à l’échéance du contrat ?

Le problème – Monsieur F. est le propriétaire d’un magasin situé dans une rue commerçante très fréquentée et spécialisé dans la vente d’articles de sports. S’étant vu offrir une opportunité de travail dans les pays arabes, il a donné son fonds en location-gérance pour une durée de trois ans. À présent qu’il est de retour dans le pays, il aimerait récupérer son magasin à l’échéance du contrat. Mais le locataire-gérant laisse entendre qu’il n’a pas l’intention de quitter les lieux, car il a contribué à l’amélioration du fonds et à l’augmentation de la clientèle. Que peut-il faire si ce dernier s’obstine à se maintenir dans les lieux après l’expiration du contrat ?
Le conseil de l’avocat – La location-gérance prend fin au terme prévu dans le contrat. Mais avant l’arrivée du terme, Monsieur F. doit envoyer au locataire-gérant une simple lettre recommandée le mettant en demeure d’évacuer les lieux à l’échéance du contrat. Si un délai est prévu pour l’envoi de la mise en demeure, ce délai doit être respecté. Sinon, il faudrait quand même prévoir un délai raisonnable pour le faire. Dans le cas où le locataire-gérant se maintiendrait dans les lieux après l’expiration du contrat et malgré sa mise en demeure, Monsieur F. pourrait l’assigner devant le juge des référés en sollicitant son expulsion. S’il n’existe pas de contestation sérieuse sur le fond du litige, celui-ci décidera de son expulsion. Par ailleurs, le locataire-gérant ne peut réclamer une indemnité en raison d’une augmentation de la valeur du fonds ou de l’un de ses éléments. Quant au stock éventuel de marchandises, le bailleur l’achète généralement au locataire-gérant à hauteur de celui acquis par ce dernier à son entrée en jouissance.

Mandataire
post mortem

Peut-on désigner dans son testament une personne de confiance afin d’en assurer la bonne exécution ?

Le problème – Madame H., âgée de soixante-cinq ans, est de rite maronite. Elle possède une fortune immobilière considérable ainsi que des biens mobiliers de valeur (bijoux, meubles, argenterie…). Veuve et sans enfants, elle désire rédiger un testament en vertu duquel elle léguerait d’une part une partie de sa fortune à des œuvres de bienfaisance et, d’autre part, une autre partie à ses neveux et nièces. Elle aimerait cependant que l’un de ses neveux, en qui elle a particulièrement confiance, veille à la bonne exécution du testament. Comment doit-elle s’y prendre ?
Le conseil de l’avocat – Madame H. peut désigner son neveu, en qui elle a confiance, comme exécuteur de son testament. En effet, l’exécuteur testamentaire est un représentant post mortem (après le décès) choisi par le testateur et imposé aux héritiers ou légataires pour assurer l’exécution de ses dernières volontés. La loi du 23 juin 1959, réglementant la succession des non-mahométans, prévoit que le testateur peut nommer un ou plusieurs exécuteurs testamentaires. Madame H. peut également fixer les pouvoirs de l’exécuteur testamentaire. Si elle ne le fait pas, les pouvoirs de celui-ci consistent dans la gestion de la succession, la liquidation de son passif (en cas de dettes existantes au moment du décès) et la distribution du legs dans la forme spécifiée par elle dans le testament. Enfin, il est utile de savoir que l’exécuteur testamentaire est tenu aux mêmes obligations qu‘un mandataire ordinaire et qu’il assume les mêmes responsabilités que celui-ci (en cas de non-exécution, de négligence ou de faute dans l’exécution du testament par exemple).