Le fils du locataire

• Le fils du locataire étudiait à l’étranger ; pourra-t-il bénéficier du contrat de bail initial s’il revient s’installer dans l’appartement loué, après le départ de ses parents ?

Le problème – Madame M. est propriétaire d’un appartement situé à Achrafieh et loué depuis une vingtaine d’années à Monsieur O., en contrepartie d’un loyer devenu dérisoire. Or, ce locataire a quitté l’appartement depuis cinq ans pour aller s’installer définitivement avec sa famille à Jounieh. Trois mois après le départ du locataire, son fils, qui étudiait à l’étranger, est revenu vivre seul dans l’appartement situé à Achrafieh. Madame M. voudrait savoir s’il a le droit de revenir s’installer dans l’appartement loué après le départ définitif de ses parents.
Le conseil de l'avocat – Dans un premier lieu, et avant d’aborder la question posée par Madame M., il faudrait s’assurer que les parents ont perdu eux-mêmes leur droit au bail en quittant définitivement l’appartement loué. Or, la loi stipule que le locataire perd son droit au renouvellement de son bail s’il quitte le local loué pour une période supérieure à un an sans interruption (article 10-(f) de la loi n° 160/92 amendée sur les loyers). Cependant, il ne suffit pas de l’affirmer. Il faudrait au préalable établir ce fait en ayant recours au juge des référés qui nommera un expert chargé de vérifier l’abandon définitif. S’il n’y a pas “abandon définitif”, d’après ce juge, le fils a bien sûr le droit de revenir habiter dans l’appartement. Si l’abandon définitif est avéré, on passe à la phase suivante. Dans un second lieu donc, il faudrait savoir si le fils du locataire initial continue de bénéficier du contrat de bail après le départ définitif de son père, en lieu et place de ce dernier. En principe, les enfants (ainsi que le conjoint) du locataire initial, qui résident avec lui, bénéficient du contrat de bail en lieu et place de ce dernier, au cas où celui-ci décède ou quitte l’appartement loué, à la condition que les bénéficiaires (dans ce cas le fils) n’aient jamais quitté eux-mêmes auparavant l’appartement loué pour aller s’installer dans un autre appartement (article 5-(a) de la loi n° 160/92 précitée). Or, le fils qui quitte pour aller effectuer des études à l’étranger est-il considéré avoir abandonné définitivement le local loué par ses parents pendant la durée de son voyage ? Malheureusement, nous n’avons pas une réponse claire à cette question, puisque ce cas particulier ne s’est pas encore posé devant les tribunaux libanais. La solution est donc laissée à la libre appréciation du juge. Cependant, il est fort probable à notre avis que les juges considèrent dans ce cas que le fils a définitivement quitté l’appartement loué et que, par conséquent, il ne bénéficie pas du droit de bail initial après le départ de ses parents en vertu de l’article 5-(a) précité.


Pharmacie à céder

• La vente d’une pharmacie est-elle soumise aux règles applicables à la cession d’un fonds de commerce ?

Le problème – Monsieur F. est le propriétaire d’un local qu’il a loué à Monsieur D. depuis plus de trente ans. Ce dernier y exerce la profession de pharmacien en contrepartie d’un loyer annuel de trois millions de livres libanaises. Or, depuis deux mois, Monsieur D., qui désire prendre sa retraite, a cédé sa pharmacie à une jeune pharmacienne récemment diplômée. Monsieur F. aimerait savoir si la pharmacie est considérée comme un fonds de commerce, et s’il a par conséquent, en sa qualité de propriétaire du local, droit à une augmentation du loyer.
Le conseil de l’avocat – Oui. La jurisprudence libanaise considère que la pharmacie est un fonds de commerce (indépendamment du fait que le pharmacien y exerce une profession libérale) et qu’elle est, par conséquent, soumise aux règles régissant le fonds de commerce (décision de la cour d’appel de la Békaa du 17/3/1999). Or, en cas de vente (ou cession) d’un fonds de commerce, le propriétaire du local où s’exerce le fonds peut solliciter du juge unique connaissant des affaires de loyer, l’augmentation du loyer actuel et la fixation d’un “juste loyer” s’il considère que le loyer du fonds cédé ne correspond plus aux circonstances (article 9 du D-L n° 11/67 relatif au fonds de commerce). Le juste loyer annuel varie entre 5 et 7 % de la valeur du local. Cette augmentation ne peut cependant pas excéder le double de la valeur du loyer actuel. C’est le juge qui détermine, au moment où l’action est présentée, la valeur du local en fonction de plusieurs facteurs : le coût de l’immeuble, son ancienneté et le prix du terrain sur lequel il est situé. Il a naturellement recours à un expert pour effectuer cette estimation. Le bailleur (propriétaire) jouit également d’un autre droit, à savoir le droit de préférence pour acquérir le fonds de commerce au prix fixé dans le contrat de cession (conclu entre les deux pharmaciens). Ce droit doit être exercé dans un délai de dix jours à dater de sa notification de l’acte de cession.



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