Évitez les litiges

FORMALITÉS
Les héritiers de nationalité étrangère
peuvent-ils hériter de biens-fonds situés
au Liban sans une autorisation spéciale ?
Oui. S’il est vrai que la loi soumet à une
autorisation spéciale l’acquisition par un
étranger d’un droit immobilier au Liban
(accordée en Conseil des ministres), cette
loi prévoit cependant des exceptions, dont
justement l’acquisition de droits immobiliers
par les héritiers légitimes, libanais ou
étrangers. Ceux-ci n’ont pas à demander
une autorisation préalable.
Comment se déroule l’inscription
d’un appartement au registre foncier
et quels sont les droits d’enregistrement
prélevés ?
Le contrat doit être conclu devant le notaire
ou le chef du bureau auxiliaire du
registre foncier, en présence de deux
témoins avec un droit de timbre de 3 ‰.
Par la suite, le contrat est enregistré à ce
bureau qui informe les concernés des taxes
à payer. Le droit d’enregistrement est de
5 % de la valeur de l’appartement. Si le prix
déclaré apparaît douteux, l’administration
pourra calculer la taxe sur la base de la
valeur locative de l’appartement multipliée
par 12,5 et peut même décider de procéder
elle-même à l’évaluation. S’ajoutent à cette
taxe foncière une autre municipale de 4‰
(de la valeur de la taxe foncière) et une troisième
de 1 ‰ à l’Ordre des avocats. Le
reçu remis par le ministère des Finances
est joint aux documents présentés au
conservateur du registre foncier. Ce dernier
vérifie si le contrat et les documents joints
sont conformes aux conditions requises et,
dans l’affirmative, autorise son inscription.
La vente sera par la suite inscrite sur le titre
de propriété qui sera remis au nouveau
propriétaire.
Comment procéder pour obtenir le remplacement
d’un titre de propriété foncier
perdu ou détruit ?
Il faut présenter une requête au conservateur-
chef du registre foncier pour obtenir
de nouveaux titres de propriété appelés
“duplicatas”. Le propriétaire doit aller en
personne muni de sa carte d’identité et
faire une déclaration devant le conservateur-
chef, contenant tous les renseignements
qu’il possède. Il vaut mieux être
accompagné d’autres personnes qui
connaissent les circonstances de la destruction
ou de la perte de la copie originale
des titres. Le procès-verbal de la perte sera
alors publié dans le Journal Officiel et dans
trois journaux. Si dans les 15 jours qui suivent,
il n’y a pas opposition à la délivrance
de nouveaux titres, le conservateur délivre
au propriétaire des duplicatas qui ont la
même valeur que les copies originales.
Comment faire évaluer des biens immobiliers
?
Mieux vaut recourir aux professionnels
du bâtiment et de l’immobilier (agents
immobiliers, experts fonciers, ingénieurs
civils, architectes…). Un agent immobilier
(courtier) est plus indiqué pour les
terrains, alors qu’un expert foncier (agréé
ou non devant les tribunaux) est mieux
informé pour les appartements. Celui-ci
estime la valeur des logements en fonction
de plusieurs facteurs tels que le coût
de l’immeuble, son ancienneté et le prix
du terrain sur lequel il est situé.
Si le conservateur du registre foncier
refuse d’inscrire un droit réel
(comme une hypothèque par
exemple) dans ce registre, peut-on
contester sa décision ?
Le conservateur-chef du registre foncier a
l’obligation de s’assurer, avant de procéder
à l’inscription, que toutes les formalités ont
été accomplies dans les règles, sous peine
d’engager sa propre responsabilité. Au
besoin, il peut demander une rectification
ou un complément d’information au
concerné. Mais, s’il refuse l’inscription, il
doit justifier ce refus.
Et cette décision peut aussi faire l’objet
d’un recours devant le tribunal de première
instance qui peut confirmer cette
décision ou l’infirmer, et ordonner au
conservateur de procéder à l’inscription.
Dans les deux cas, la décision du tribunal
est définitive. Le propriétaire d’un appartement loué
peut-il demander sa restitution afin de
loger un fils désirant se marier ?
Oui, s’il prouve que son fils ne possède pas
un logement vacant, prêt à être habité, à
niveau équivalent, et situé dans la même
ville/village ou une ville/village voisine.
Cependant, le propriétaire devra payer au
locataire une indemnité allant de 25 à 50 %
de la valeur de l’appartement, par accord
amiable ou selon la décision du tribunal.
Comment peut-on contraindre un locataire
à payer ses loyers sans recourir à
la justice ?
Il faut envoyer au locataire une lettre
recommandée découverte avec accusé
de réception dans laquelle le propriétaire
demande le paiement des loyers
impayés. Le locataire n’aura plus alors
droit au bail (location) s’il ne paie pas les
loyers dus dans un délai de deux mois à
partir de la réception de la lettre. Par
contre, si le contrat de bail est conclu
après 1992, ce sont les clauses du
contrat relatives aux modalités de paiement
des loyers qui s’appliquent.
Le contrat de bail conclu par “l’usufruitier”
s’éteint-il à la mort de ce
dernier ?
L’usufruit est le droit d’utilisation d’une
chose appartenant à autrui, et qui s’éteint
donc à la mort de l’usufruitier. Par conséquent,
après la mort de ce dernier, le propriétaire
retrouve tous les droits rattachés à
la propriété, qui sont les droits d’user, de
jouir et de disposer de l’immeuble.
Cependant, concernant le bail, il faut
attendre trois ans après la mort de l’usufruitier
pour pouvoir restituer le local loué.
Un mandataire peut-il conclure à luimême
un contrat de bail portant sur un
appartement dont il a la gestion ?
Non, les mandataires ne peuvent disposer
pour eux-mêmes des biens qu’ils sont
chargés de vendre ou de louer, sous peine
de nullité du contrat (de vente ou de bail)
conclu pour leur propre compte.
Un contrat de bail antérieur à 1992
doit-il être renouvelé année par année
par la signature d’un nouveau contrat
avec le bailleur ?
Non, le contrat de bail initial antérieur à
1992 se proroge automatiquement à la fin
de chaque année contractuelle sans qu’il
ne soit nécessaire de signer un nouveau
contrat avec le propriétaire. La délivrance
par le propriétaire d’un reçu attestant le
paiement des loyers est amplement suffisante.
Le propriétaire d’un appartement peutil
demander la résiliation du contrat de
bail au motif que l’épouse du locataire
est propriétaire d’un autre
appartement ?
Oui, sous certaines conditions. Si le contrat
date d’avant juillet 1992 : le conjoint du
locataire et ses enfants mineurs vivant
avec lui forment avec lui une seule personne,
il suffit que l’un d’entre eux devienne
propriétaire d’au moins trois quarts des
parts d’un appartement pour que le contrat
de bail puisse être résilié. L’appartement
appartenant, dans ce cas, à l’épouse doit
cependant être vacant, en bon état, habitable
et équivalent au niveau de l’appartement
loué ; et il ne doit pas être éloigné de
plus de 7 kilomètres à vol d’oiseau de la
location actuelle.
FONDS DE COMMERCE
Le propriétaire d’un local où s’exerce un
fonds de commerce a-t-il droit à une augmentation
du loyer au cas où le locataire
donnerait le fonds en gérance libre ?
Oui. Le propriétaire a droit à ce qu’on
appelle un “juste loyer”. Celui-ci varie entre
5 et 7 % de la valeur du local. Mais l’augmentation
ne peut excéder le double de la
valeur du loyer actuel. Cependant, le propriétaire
cessera de percevoir cette augmentation
lorsque le contrat de locationgérance
arrive à terme et le local revient au
locataire initial.
Le propriétaire d’un fonds de commerce
peut-il exiger l’expulsion du locataire-
gérant (en gestion libre) à l’échéance
du contrat ?
Oui, mais avant l’arrivée du terme, le propriétaire
(du fonds et non du local) doit
envoyer au locataire-gérant une simple
lettre recommandée le mettant en demeure
d’évacuer les lieux à l’échéance. Et le
locataire-gérant ne peut réclamer une
indemnité en raison d’une éventuelle augmentation
de la valeur du fonds.
Un contrat de bail conclu après 1992
pour une durée d’un an peut-il être
renouvelé sans l’accord du propriétaire ?
Oui. Depuis le 23 juin 1992, tout bail est
considéré de plein droit conclu pour trois
ans, même s’il a été stipulé dans ce contrat
une durée inférieure. Le contrat de bail
d’un an se renouvelle donc automatiquement
deux fois et dans les mêmes conditions
que le contrat initial. Sauf si le locataire
veut quitter l’appartement. Auquel
cas, il doit notifier le propriétaire deux mois
avant la fin de l’année prolongée.
Une personne peut-elle donner en
location un appartement dont elle
n’est propriétaire qu’à moitié ?
Non. Il faut l’accord d’une majorité représentant
les trois quarts des parts d’un
appartement pour pouvoir passer un
contrat de bail.
Un contrat de bail initialement conclu
par le frère sera-t-il transmis après sa
mort à sa soeur vivant avec lui ?
Oui, si le contrat de bail a été conclu avant
1992 ; la soeur peut alors bénéficier de la
prorogation du contrat après la mort de son
frère si elle habitait l’appartement avec lui
de façon régulière depuis le début du
contrat. Non, si le contrat a été conclu
après 1992.
La fille du locataire initial bénéficie-telle
du droit au bail si elle se marie et
quitte l’appartement après la mort de
ce dernier ?
Si, au moment du décès du locataire, la
fille habitait toujours l’appartement et
qu’elle ne s’est mariée que plus tard, elle
garde son droit au bail. Mais, si elle quitte
l’appartement après son mariage et réside
ailleurs de façon permanente, elle perd
son droit au bail (même si elle s’y rend
périodiquement). ?
CONTRAT DE BAIL nal n’est valable que si la décision
contestée et votée par le propriétaire
majoritaire à l’assemblée des copropriétaires
ne rend manifestement service
qu’à lui seul.
À qui doit-on adresser la convocation
à l’assemblée générale des copropriétaires
lorsque l’un des appartements
est la propriété de plusieurs
personnes ?
Si un appartement appartient à plusieurs
propriétaires, qu’on appelle “indivisaires”,
celui qui possède le plus grand
nombre de parts représente les autres
dans les assemblées générales et peut
voter en leur lieu et place. Si les indivisaires
ont un nombre égal de parts, le
plus âgé d’entre eux représente les
autres. Si l’indivisaire convoqué ne se
présente pas à la réunion, malgré sa
convocation, c’est l’indivisaire suivant
(par le nombre de parts ou, le cas
échéant, par l’âge) qui serait appelé à
représenter les autres.
L’ancien propriétaire peut-il exploiter
le toit de l’immeuble sans l’accord
des autres copropriétaires ?
Non, le dernier toit de l’immeuble est
considéré comme étant une partie commune
par nature. Pour exploiter le toit, le
propriétaire initial doit avoir l’accord de
la majorité absolue des voix des copropriétaires.
En revanche, il peut rajouter
des étages si le coefficient d’exploitation
le permet. Le dernier toit restera cependant
une partie commune.
Peut-on ouvrir une clinique dans
un appartement situé dans
un immeuble résidentiel ?
Oui, si aucune disposition dans le règlement
de copropriété ne spécifie que les
appartements sont réservés à l’habitation
ou n’interdit expressément un tel usage.
Aucun texte de loi n’interdit d’utiliser un
appartement comme clinique médicale
dans les immeubles résidentiels.
Le propriétaire d’un appartement
inoccupé est-il tenu de participer aux
charges communes de l’immeuble à
l’instar des autres copropriétaires ?
Il faut voir, en premier lieu, si le règlement
de copropriété aborde cette question.
Sinon, la solution semble controversée.
Généralement, le propriétaire d’un
appartement inoccupé ne devrait pas
payer les frais afférents aux charges et
services de l’immeuble dont il ne bénéficie
pas directement (salaire du concierge,
frais d’éclairage des parties communes,
frais de fonctionnement de l’ascenseur,
etc.). Par contre, il devrait participer
aux charges générales concernant
l’entretien de l’immeuble (grosses réparations,
maintenance de l’ascenseur,
frais de ravalement des façades, etc.).
BON VOISINAGE
Est-il permis de construire sur un terrain
enclavé (sans routes) et comment
peut-on lui assurer un droit de passage
pour accéder à la voie publique ?
Le propriétaire d’un terrain enclavé peut
obtenir un permis de construction, mais
ne peut pas obliger l’administration ou la
municipalité à lui assurer un passage sur
la route. Pour cela, il doit avoir recours
au juge pour assurer un droit de passage
sur les terrains avoisinants. Le juge saisi
se fera aider d’un expert pour déterminer
le passage le plus court sur les terrains
voisins à condition de leur causer le
moins de dommages possibles. Le propriétaire
devra par ailleurs payer aux propriétaires
de ces terrains une indemnité
dont le montant sera fixé par le juge.
Peut-on surélever un mur mitoyen
sans l’accord de son voisin ?
Non, le propriétaire d’un mur mitoyen ne
peut le surélever ou le surmonter de
construction sans l’autorisation du propriétaire
voisin, surtout si la surélévation
du mur porte préjudice à ce dernier. Au
cas où il obtiendrait son accord, le (premier)
propriétaire doit assumer les frais
des travaux effectués sur le mur. La partie
nouvellement construite du mur
devient sa propriété privée et il doit en
assurer l’entretien et les réparations.
Le voisin qui n’a pas contribué à la
dépense peut en acquérir la mitoyenneté
à condition de rembourser 50 % de
cette dépense.
Peut-on couper les branches des
arbres voisins lorsqu’elles dépassent
la limite séparative d’un terrain ?
Oui, le propriétaire peut couper lui-même
les branches des arbres qui débordent
COPROPRIÉTÉ
Quel recours peut-on avoir contre le
président élu de l’assemblée générale
des propriétaires d’un immeuble s’il
néglige ses fonctions ?
En cas de négligence, toute personne
ayant intérêt peut présenter une requête
au tribunal de première instance pour
demander son remplacement et la nomination
temporaire d’un autre président
choisi parmi les propriétaires. Celui-ci
doit convoquer l’assemblée générale des
propriétaires dans un délai d’un mois,
pour débattre de l’affaire et élire un nouveau
président si nécessaire.
Quel recours le président
de l’assemblée des copropriétaires
peut-il exercer contre le propriétaire
qui refuse de payer sa part
des charges communes ?
Le président de l’assemblée doit adresser
au propriétaire une sommation de
payer sa part par lettre recommandée
avec accusé de réception s’il habite la
circonscription où se trouve le tribunal
duquel dépend l’immeuble. Dans le cas
contraire, il est permis de le notifier, soit
en collant la sommation sur la porte de
son appartement, soit à son domicile. S’il
refuse de s’exécuter dans un délai de dix
jours suivant sa notification, la sommation
devient un titre exécutoire. Muni de
ce titre, le président de l’assemblée peut
s’adresser directement au chef du
bureau exécutif (du tribunal) afin de
recouvrer la somme due.
Peut-on s’opposer à une décision
votée par un copropriétaire qui
possède la majorité des voix
dans l’immeuble?
Le propriétaire mécontent doit introduire,
dans un délai de 15 jours, une action en
nullité de la décision pour “abus de
majorité”. Un tel recours devant le tribuvalable quand elle date de plus de
cinq ans ?
Non, et ce quel que soit le pays de signature
de la procuration (au Liban ou à
l’étranger). Le mandataire est tenu de
présenter une autre procuration, ne
datant pas de plus de cinq ans, pour inscrire
au registre foncier un droit portant
sur un bien immobilier.
RAPPORTS
LOCATAIRES/PROPRIÉTAIRES
mais à condition que sa part ne dépasse
pas 5 % de la valeur des loyers. Les
grosses réparations (travaux de charpente,
d’étanchéité ou de ravalement)
restent entièrement à la charge du propriétaire.
Le locataire doit évidemment
supporter aussi sa propre consommation
(électricité et eau…).
Le propriétaire de l’immeuble doit-il
notifier ses locataires, s’il vend l’immeuble
ou certains appartements ?
Non, le propriétaire n’est pas dans l’obligation
de le faire. Les locataires n’ont
pas un droit de priorité par rapport au
nouvel acquéreur. Seulement, leurs
contrats de bail ne sont pas affectés par
la vente survenue et restent tels quels
vis-à-vis du nouveau propriétaire. Qui
doit néanmoins se présenter à ses locataires
pour qu’ils traitent dorénavant
avec lui.
Doit-on obtenir l’accord
du propriétaire avant d’effectuer
des travaux de décoration dans
un appartement loué ?
Le locataire est tenu d’user des lieux
loués sans excès ni abus, sous peine de
perdre son droit à la prorogation du
contrat. Mais il peut installer à ses
propres frais un ascenseur, un réservoir
d’eau, un chauffage, un climatiseur, de
l’eau chaude et faire des travaux de
simple décoration. Ces installations et
ces travaux ne doivent pas nuire à la solidité
de l’immeuble et à son infrastructure.
Cependant, si le propriétaire refuse de
donner son accord, le locataire serait
tenu de l’actionner devant le juge unique
afin d’être autorisé à effectuer ces travaux,
sous peine de perdre son droit de
bail. Le propriétaire peut, par contre, exiger,
au moment du départ du locataire, la
remise en état des lieux et il conserve
dans tous les cas, à son profit, les transformations
effectuées sans indemnité
pour le locataire.
Le locataire est-il tenu de participer
aux frais découlant des travaux
d’étanchéité effectués sur la façade
de l’immeuble ?
Non, les travaux d’étanchéité ne rentrent
pas dans les charges communes que doit
supporter le locataire. Et le locataire ne
perd pas son droit au bail s’il refuse de
payer la participation demandée.
Note – Certains de ces cas ont fait l’objet d’études
plus élaborées dans nos éditions antérieures.
sur son terrain. Mais, les règles de bon
voisinage voudraient que l’on avertisse
au préalable les voisins concernés.
ACQUISITIONS
Peut-on contraindre l’acheteur à crédit
d’un appartement à verser le montant
de la clause pénale s’il tarde à
payer ses traites ?
Oui, mais dans ce cas le propriétaire doit
demander l’annulation du contrat de
vente pour “inexécution des obligations
de l’acheteur”. Mais s’il arrive à forcer
l’acheteur à lui payer le dernier versement,
la clause pénale ne lui sera pas
due. Sauf s’il a été expressément convenu
dans le contrat que la clause pénale
est due pour un simple retard.
L’acheteur d’un appartement
peut-il demander l’annulation d’une
deuxième vente – malhonnête –
consentie ultérieurement à une tierce
personne ?
En principe, non. Le premier acheteur qui
a payé une avance, mais qui n’a pas
encore inscrit la vente au registre foncier,
ne peut annuler une deuxième
vente, si celle-ci est officiellement inscrite
au registre foncier. À moins de prouver
que le second acheteur était de mauvaise
foi. Le premier acheteur n’a que le
droit de récupérer le montant avancé sur
le prix ainsi que des dommages-intérêts.
Une cuisine intégrée est-elle
considérée comme faisant partie
de l’appartement, ou comme
simple mobilier ?
Si le mobilier de la cuisine est spécifiquement
destiné à un emplacement
donné et s’il a été commandé selon les
dimensions exactes de la pièce, l’ensemble
de la cuisine peut être considéré
comme rattaché à l’appartement.
Une procuration ayant pour objet la
vente de biens immobiliers est-elle
Le propriétaire d’un appartement
peut-il vendre ou louer un parking
affecté à son utilisation personnelle ?
Non, car le parking afférent à chaque
appartement de l’immeuble ne peut être
dissocié de cet appartement. De même,
le parking est considéré parmi les “parties
communes” destinées à l’utilisation
de tous les propriétaires de l’immeuble.
Les tribunaux considèrent que les
concernés ne peuvent pas déroger à ces
dispositions, même par commun accord.
Quelles sont les charges que doit
supporter le locataire indépendamment
du loyer ?
Il y a plusieurs sortes de charges locatives.
Les premières sont payées directement
à la municipalité concernée :
taxe municipale annuelle de 5 % de la
valeur locative telle qu’estimée par la
municipalité + 1,5 % de “taxe de voirie”.
Le locataire supporte également 80 % du
montant des charges communes suivantes
: entretien de l’ascenseur, frais
d’électricité dans les parties communes,
concierge, frais d’entretien courant et
petites réparations ordinaires. Le propriétaire
en supporte les 20 % restants,