Ayant ainsi déterminé la nature
des charges que doit assumer le
locataire, la question se pose de
savoir sur quelle base on devrait
calculer sa part de participation.
Faut-il répartir de manière égale
les charges communes entre les
appartements occupés et ceux
qui ne le sont pas ?
Malheureusement, le décret-loi
n° 88/1983 réglementant la
copropriété dans les immeubles
bâtis ne fournit pas de réponse
claire à cette question. Il renvoie,
pour le sujet qui nous
concerne ici, au règlement
de copropriété de l’immeuble.
Celui-ci doit
déterminer cette répartition,
exprimée en millièmes
de propriété
(article 12 – alinéa (a-
7) du décret-loi précité).
Il convient
donc de se référer
au règlement de
copropriété de l’immeuble
pour vérifier
s’il prévoit la participation
aux charges
communes de la part
propriétaire d’un
appartement inoccupé.
En l’absence d’une
disposition expresse
prévoyant cette situation
dans le règlement
de copropriété, la solution
semble controversée.
À notre avis, le
propriétaire d’un appartement
inoccupé ne
devrait pas
payer les frais
afférents aux charges et services
de l’immeuble dont il ne
bénéficie pas directement (tels
le salaire du concierge, les
frais d’éclairage de l’escalier
et des autres parties communes,
les frais de fonctionnement
de l’ascenseur et du
générateur commun, des piscines
d’immeuble, etc.). Par
contre, il devrait participer, au
prorata de sa part dans les
parties communes, aux
charges générales afférentes à
la conservation et à l’entretien
de l’immeuble (telles que les
grosses réparations, la maintenance
de l’ascenseur, l’installation
d’un nouvel équipement
ou son remplacement,
les frais de ravalement des
façades, le ravalement intérieur
des cages d’escalier, des
halls et de l’entrée de l’immeuble,
etc.). Dans le cas présent,
nous conseillons à
Monsieur C., qui est toujours le
propriétaire de tous les appartements
dans l’immeuble, de
modifier le règlement de
copropriété (décision qui
demande l’unanimité des voix
des copropriétaires et à
laquelle ne participent donc
pas les locataires) en y déterminant
la répartition des
charges de façon claire et
détaillée afin de mettre un
terme à cette polémique.
Posez votre question
Si vous êtes confrontés à un
problème juridique d’intérêt
général, n’hésitez pas à
nous écrire. Notre avocat
vous conseillera.
Commerce du Levant
Rubrique juridique
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ÉGALITÉ DE CHARGES
Les locataires peuvent-ils
imposer au propriétaire de
l’immeuble de répartir les
charges communes de manière
égale entre les appartements
loués et les appartements
encore inoccupés?
LE PROBLÈME – Monsieur C. a
construit un immeuble comptant
dix appartements destinés
à la location. Or, cinq de ces
appartements seulement ont pu
être loués. Les locataires ont
formé entre eux un comité et
demandent que les charges
relatives aux parties communes
de l’immeuble soient distribuées
de manière égale entre
les appartements loués et les
cinq autres restés inoccupés.
Le comité a-t-il le droit d’imposer
à Monsieur C. de répartir
ainsi les charges communes ?
LE CONSEIL DE L’AVOCAT – Il
convient, au préalable, afin de
répondre à la question posée
par Monsieur C., de déterminer
les charges relatives aux parties
communes que doit assumer
le locataire, et celles qui
sont à la charge du propriétaire.
La loi (n° 160/92 applicable
aux baux d’immeubles conclus
avant le 23 juillet 1992) détermine
expressément ces
charges. D’après cette loi, le
locataire paie 80 % du montant
des charges communes
suivantes (au
prorata de la part
de l’appartement
loué dans les par-
B
C
ties communes) : l’entretien et
l’assurance de l’ascenseur, les
frais d’électricité dans les parties
communes, les salaires et
charges du concierge, les frais
d’entretien courant et les petites
réparations ordinaires. Le propriétaire
en assume les 20 %
restants à condition que sa part
n’excède pas 5 % de la valeur du
loyer. En revanche, les grosses
réparations dans les parties
communes restent entièrement
à la charge du propriétaire.