un vide dans les ressources
humaines ? Dans la négative,
peut-il au moins stipuler une
pénalité en cas de départ unilatéral
de l’employé avec moins de
trois mois de préavis ?
LE CONSEIL DE L’AVOCAT –
Dans les contrats à durée
déterminée, aucune des deux parties ne peut se libérer unilatéralement
du contrat avant l’échéance
de celui-ci. Par conséquent,
il n’est pas nécessaire de
prévoir un délai de préavis dans
ce genre de contrat puisque
celui-ci prend fin automatiquement
à l’arrivée de son terme
(dans le cas présent, à la fin de
l’année contractuelle). Si l’une
des parties procède à la rupture
du contrat avant le terme fixé,
celle-ci constitue une violation
de l’engagement souscrit et
donne lieu à des dommagesintérêts
équivalant au dommage
subi par la partie lésée, sauf si
elle est justifiée par la force
majeure ou la faute grave de
l’autre partie. Le calcul de l’indemnité
est laissé à l’entière
appréciation du juge, sauf si une
clause pénale est prévue dans
ce sens dans le contrat. Mais le
montant de la clause pénale
peut être réduit par le juge s’il
est jugé exagéré. En l’absence
d’une clause pénale, les tribunaux
condamnent généralement
la partie défaillante à une
indemnité équivalente aux salaires
des mois restants. Enfin, il
faut rappeler que les deux parties
peuvent, par commun
accord, mettre fin au contrat de
travail à durée déterminée avant
l’arrivée de son terme sans que
cela ne donne lieu à des dommages-
intérêts.
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problème juridique d’intérêt
général, n’hésitez pas à
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Commerce du Levant
Rubrique juridique
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compte embaucher de jeunes
cadres en vertu de contrats de
travail d’un an renouvelables par
accord commun à la fin de
chaque année. Peut-il imposer à
ceux-ci trois mois de préavis en
cas de départ anticipé, pour éviter
qu’un de ces cadres ne quitte
subitement la société et ne laisse
B
C
B CHAMBRE PRIVÉE
Peut-on construire une chambre dans le rez-de-chaussée d’un immeuble résidentiel et
en affecter l’utilisation exclusive à l’un des étages ?
LE PROBLÈME – M. O. a l’intention de bâtir un immeuble résidentiel, et
compte y construire une chambre de chauffeur dont l’utilisation serait affectée
exclusivement à l’un des étages. Cette chambre, qui comprend des toilettes,
serait située derrière la chambre du concierge au rez-de-chaussée
(donc, comprise dans le lot no 1 du bien-fonds à remembrer). Le lot no 1 étant par
définition une partie commune à tout l’immeuble, M. O. compte insérer dans le règlement de copropriété
une clause stipulant que l’utilisation exclusive de cette chambre revient à l’étage en question. Comme les
acheteurs des autres étages sont tenus par le règlement de copropriété, pourraient-ils plus tard changer
d’avis et retirer de l’étage ainsi favorisé le droit d’utilisation exclusif de cette chambre ?
LE CONSEIL DE L’AVOCAT – La réponse à cette question est assez nuancée. En effet, celle-ci dépend non
seulement des dispositions du décret-loi n° 88 du 16/9/1983 réglementant la copropriété des immeubles
bâtis, mais surtout de celles relatives au code de la construction qui a été récemment amendé par la loi
n° 646 du 16/12/2004. Cette loi permet de construire dans le rez-de-chaussée qui est alors désigné
comme pilotis un nombre de parties qui ne sont pas comprises dans le calcul du coefficient général d’exploitation
de l’immeuble, ni dans le nombre des étages. Le pilotis comprend par exemple la cage d’escalier,
le hall d’entrée, les locaux affectés aux compteurs d’électricité et d’eau, un coin d’attente, une salle de
réunions pour les copropriétaires, un petit dépôt au service de l’immeuble ainsi que l’habitation du concierge,
à condition que la superficie totale de ces parties n’excède pas 5 % du coefficient général d’exploitation
(article 14 – alinéa 3e – para. 5 de la loi susmentionnée). Or, ces parties sont énumérées de façon limitative
par la loi. Toute utilisation du rez-de-chaussée à des fins autres que celles restrictivement énumérées
à l’article 14 lui ôterait la qualification de pilotis et entraînerait la perte des avantages octroyés à celuici.
Le rez-de-chaussée rentrerait alors dans le coefficient général de l’exploitation et celui du nombre des
étages. De même, il est interdit de remembrer les parties constitutives du pilotis autrement que comme
partie commune. Donc, même dans le cas où la chambre et la salle de bains construites au rez-de-chaussée
(pilotis) rentreraient dans le calcul des 35 m2 autorisés par la loi pour l’habitation du concierge, il ne
serait pas permis d’affecter l’exploitation de cette pièce à un appartement déterminé. Il en irait différemment
si cette chambre était située au sous-sol par exemple (même découvert d’un mètre). Dans ce cas, il
serait permis d’en offrir la propriété à l’un des appartements, qui serait inscrite en tant que dépôt sur les
plans nécessaires pour l’obtention du permis de construire. De même, concernant le règlement de copropriété,
une disposition accordant le droit d’exploitation de cette partie exclusivement à l’un des appartements
ne serait pas valable, car contraire à la loi.
L’INCONNU CDD
L’employeur peut-il prévoir un
délai de préavis de trois mois
dans les contrats de travail à
durée déterminée (CDD) ?
LE PROBLÈME – M. Y., directeur
d’une société commerciale,