conclu après juillet 1992,
celui-ci est soumis à la loi
n° 159/92 qui a rétabli la
liberté contractuelle en
matière de bail immobilier.
Ce sont donc les dispositions
générales du code des obligations
et des contrats qui
s’appliquent dans ce cas.
D’après l’article 241 de ce
code, Madame F. peut
demander la résiliation du
contrat de bail et l’éviction
du locataire puisque celui-ci
ne remplit pas ses engagements.
En principe, cette
résiliation n’opère pas de
plein droit, mais doit être prononcée
par le juge. De même,
la demande en justice doit
être précédée d’une sommation
de payer envoyée au
locataire et destinée à constater
officiellement l’inexécution.
Le juge recherche alors
si le manquement de l’une
des parties à ses obligations
est suffisamment grave pour
justifier la dissolution du
contrat. Il a également la possibilité,
même en cas d’inexécution
totale du contrat, d’accorder
à la partie défaillante
un ou plusieurs délais successifs.
Toutefois, si une clause
dans le contrat prévoit expressément
que la résolution du
contrat opère de plein droit
sans nécessité d’envoyer une
sommation et sans intervention
de la justice, Madame F.
pourrait recourir directement
au juge des référés. Ce dernier
décide alors de l’éviction du
locataire par une ordonnance
de référé qui peut être exécutée
devant le bureau exécutif
dans les plus brefs délais. Le
juge des référés peut même
condamner le locataire récalcitrant
au paiement d’une
astreinte (amende) par jour
de retard.
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Si vous êtes confrontés à un
problème juridique d’intérêt
général, n’hésitez pas à
nous écrire. Notre avocat
vous conseillera.
Commerce du Levant
Rubrique juridique
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E-mail :
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comporte l’immeuble à
Monsieur R. pour un loyer
mensuel de 1 000 $. Or,
celui-ci ne paie plus ses
loyers depuis octobre 2004.
Malgré l’insistance de
Madame F., celui-ci continue
de faire la sourde oreille promettant
de payer ultérieurement
ses loyers. Elle voudrait
savoir si elle peut demander
l’éviction du locataire.
LE CONSEIL DE L’AVOCAT –
Le contrat de bail étant
B
C
B DONATION LÉGALE
La donation d’un bien-fonds immobilier est-elle valide quand elle est effectuée pardevant
notaire ?
LE PROBLÈME – Madame R., d’origine libanaise, réside et
travaille depuis plus de 25 ans en France. Comme elle est
célibataire et sans enfants, elle aimerait faire donation d’un
bien-fonds situé au Liban, qu’elle a hérité de son père, à
une association de bienfaisance. Elle voudrait savoir si la
donation est valable au cas où elle serait effectuée pardevant
notaire en France.
LE CONSEIL DE L’AVOCAT – Le bien-fonds étant situé au
Liban, la procédure à suivre pour effectuer une donation
doit être conforme à la loi libanaise. En effet, les tribunaux
libanais considèrent que la loi applicable à la donation de
biens immobiliers est celle du lieu de leur situation. Or, d’après
la loi libanaise, la donation n’est parfaite (validée) que
par son inscription au registre foncier (article 510 du code des obligations et contrats). De ce
fait, les tribunaux libanais annulent de façon constante (depuis 1965) la donation qui n’est pas
inscrite au registre foncier. Il faut cependant noter que certaines décisions récentes de la cour
d’appel de Beyrouth ont validé les donations non inscrites au registre foncier, considérant que
l’inscription est seulement un moyen de preuve et non une condition nécessaire à la validité
de celle-ci (v. Appel civ. de Beyrouth, 10e ch., du 21/6/2004, el-Adl 2005-1 p. 85 et également
décision n° 2019/2004 du 1/12/2004, du même tribunal, non publiée). Mais cette jurisprudence
étant encore récente et non confirmée par la Cour de cassation, nous conseillons à
Madame R., afin de ne pas prendre le risque de voir sa donation annulée, d’authentifier l’acte
notarié auprès du consulat libanais en France, et de procéder ensuite à son inscription au
registre foncier au Liban. Madame R. peut, si elle ne souhaite pas se déplacer personnellement
jusqu’au registre foncier, établir à partir de la France une procuration à cette fin à une
personne de confiance résidant au Liban.
LOCATAIRE
RÉCALCITRANT
Peut-on demander l’éviction
d’un locataire qui ne
paie pas ses loyers dans un
contrat de bail conclu
après 1992 ?
LE PROBLÈME – Madame F.
est propriétaire d’un immeuble
luxueux situé à Achrafieh.
Elle a loué en 2001 l’un des
appartements vacants que