Un article du Dossier
Loyers anciens : comment les tribunaux appliquent la loi
La loi de libéralisation des loyers anciens concerne également les baux commerciaux, qu’elle proroge jusqu’au 31 décembre 2018, date à laquelle une nouvelle loi est censée entrer en vigueur.
La loi de 2014 maintient les rouages essentiels de la loi n° 160/1992. Toutefois, pour les cas de reprise, l’article 41 de la loi de 2014 renvoie aux mêmes mécanismes d’évaluation que ceux prévus pour les baux d’habitation et qui sont d’application immédiate.
Parmi les décisions recensées par le Legal Agenda, douze concernent les baux commerciaux. Toutes estiment que la nouvelle loi s’applique, qu’il s’agisse d’affaires en cours ou de procès plus récents.
Dans la majorité des cas, les tribunaux appliquent l’évaluation prévue par le texte de 2014 pour l’augmentation des baux d’habitation, c’est-à-dire l’application du taux de 5 % à la valeur marchande du bien. Ils multiplient ensuite la valeur obtenue par six, pour obtenir l’indemnité de reprise prévue par la loi en cas de démolition, à condition que la décision de reprise soit intervenue dans la première année de l’entrée en vigueur de la loi de libéralisation des loyers anciens (entre le 28 décembre 2014 et le 28 décembre 2015).
Ils décident aussi du montant des dommages prévus par l’article 41 (pour la perte de clientèle, le pas-de-porte et l’achalandage…)
Mais, même s’il n’a pas eu à trancher le problème, puisqu’il a rendu son jugement sur une question de forme plutôt que sur le fond, le juge unique de Nabatiyé, Hassan Skayné, s’interroge, dans une décision du 12 janvier 2016, sur la validité de l’application aux baux commerciaux du mécanisme de réévaluation prévu pour les baux d’habitation.
« Il est difficile de combiner les (deux) mécanismes », écrit-il dans ses attendus. De fait, les baux commerciaux sont prorogés jusqu’au 31 décembre 2018 (soit quatre ans) quand les baux d’habitation sont prorogés jusqu’au 28 décembre 2023 (soit neuf ans). Du coup, comment appliquer aux baux commerciaux le principe de dégressivité de 1/9e (par an de prorogation) conçu pour les baux d’habitation ? Comment calculer les indemnités dues aux locataires sur une valeur locative augmentée alors que cette valeur locative des baux commerciaux est encore fixée au regard de la loi 160/1992 ? Le juge de Nabatiyé ne tranche pas cette question, mais pose une problématique qui devrait revenir devant les tribunaux.
La loi de 2014 maintient les rouages essentiels de la loi n° 160/1992. Toutefois, pour les cas de reprise, l’article 41 de la loi de 2014 renvoie aux mêmes mécanismes d’évaluation que ceux prévus pour les baux d’habitation et qui sont d’application immédiate.
Parmi les décisions recensées par le Legal Agenda, douze concernent les baux commerciaux. Toutes estiment que la nouvelle loi s’applique, qu’il s’agisse d’affaires en cours ou de procès plus récents.
Dans la majorité des cas, les tribunaux appliquent l’évaluation prévue par le texte de 2014 pour l’augmentation des baux d’habitation, c’est-à-dire l’application du taux de 5 % à la valeur marchande du bien. Ils multiplient ensuite la valeur obtenue par six, pour obtenir l’indemnité de reprise prévue par la loi en cas de démolition, à condition que la décision de reprise soit intervenue dans la première année de l’entrée en vigueur de la loi de libéralisation des loyers anciens (entre le 28 décembre 2014 et le 28 décembre 2015).
Ils décident aussi du montant des dommages prévus par l’article 41 (pour la perte de clientèle, le pas-de-porte et l’achalandage…)
Mais, même s’il n’a pas eu à trancher le problème, puisqu’il a rendu son jugement sur une question de forme plutôt que sur le fond, le juge unique de Nabatiyé, Hassan Skayné, s’interroge, dans une décision du 12 janvier 2016, sur la validité de l’application aux baux commerciaux du mécanisme de réévaluation prévu pour les baux d’habitation.
« Il est difficile de combiner les (deux) mécanismes », écrit-il dans ses attendus. De fait, les baux commerciaux sont prorogés jusqu’au 31 décembre 2018 (soit quatre ans) quand les baux d’habitation sont prorogés jusqu’au 28 décembre 2023 (soit neuf ans). Du coup, comment appliquer aux baux commerciaux le principe de dégressivité de 1/9e (par an de prorogation) conçu pour les baux d’habitation ? Comment calculer les indemnités dues aux locataires sur une valeur locative augmentée alors que cette valeur locative des baux commerciaux est encore fixée au regard de la loi 160/1992 ? Le juge de Nabatiyé ne tranche pas cette question, mais pose une problématique qui devrait revenir devant les tribunaux.
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