Selon l’agence de conseil immobilier Ramco Real Estate Advisers, 954 appartements sont à la vente à Ras Beyrouth par leurs promoteurs. Ce stock représente une valeur marchande d’environ 1,5 milliard de dollars avant négociation.
Le phénomène des invendus ne cesse de se généraliser et touche tous les quartiers de Ras Beyrouth. Sur un panel de 155 immeubles en chantier ou terminés depuis 2013 à Ras Beyrouth, 106 (68%) ont encore des appartements à vendre. Cela représente 954 logements.Ce chiffre ne tient pas cependant compte des offres de revente des investisseurs qui ont acheté sur plan et qui cherchent actuellement à liquider leur bien.
Les raisons de la multiplication de ces invendus sont multiples : ralentissement de la demande des expatriés libanais, absence d’intérêt des ressortissants des pays du Golfe, prix de vente parfois incohérent et mauvaise qualité de construction pour certains appartements.
Désormais, les acheteurs potentiels n’ont que l’embarras du choix. Dans le même quartier, le long de la même rue, ils ont des dizaines d’options. À eux de comparer les prix et les prestations. Au total, le stock des invendus représente 283.200 m2 de surfaces résidentielles sur un total de 1.040.622 m2, ce qui donne un taux de vente de 73%. La valeur marchande de ces invendus s’élève à environ 1,5 milliard de dollars. Ce chiffre ne tient pas compte de la marge de négociation qui varie de 10 à 30% selon les cas.
Les appartements invendus à Ras Beyrouth* 954 appartements 283.200 m2 de surface résidentielle 295 m2 de surface moyenne 1,48 milliard de dollars, la valeur marchande (avant négociation) 1,55 milliard de dollars de valeur moyenne des appartement invendus *L’étude couvre 18 quartiers de Ras Beyrouth. Source: Ramco Real Estate Advisers – juillet 2019. |
Parmi les 106 immeubles avec des invendus, huit ont encore plus de 40 millions de dollars d’appartements à vendre.
La superficie moyenne des invendus, 295 m2, est supérieure à celle des appartements en construction dans ces mêmes quartiers (229 m2).
Cela confirme que les grandes surfaces peinent à s’écouler et sont davantage affectées par la baisse de la demande. La majorité des invendus de Ras Beyrouth se situent dans les quartiers qui longent le littoral (de Aïn Mreissé à Ramlet el-Baïda).Ce stock représente 283 appartements d’une valeur estimée à 777 millions de dollars.
Un immeuble situé à proximité de la Grotte aux pigeons, par exemple, a 36 appartements de 540 m2 à vendre. L’immeuble est pourtant terminé depuis 2015. Quelques unités ont été vendues à des ressortissants du Golfe, mais avec un prix de départ d’environ 4 millions de dollars, la demande locale ne suit pas.
D’autres quartiers comme Verdun sont également touchés par le phénomène. Trois immeubles autour de l’épicerie fine Goodies totalisent 38 appartements encore à vendre, dont certains depuis 2009. Malgré des rajustements de prix, les propriétaires n’arrivent pas à vendre. L’un d’entre eux a pourtant fait de gros efforts, en passant de 5 500 dollars le m2 en 2012 à 3 000 dollars le m2 en 2019 au premier étage. La multiplication des appartements invendus met la pression sur les propriétaires, acculés à revoir leurs tarifs pour séduire d'éventuels acheteurs. Certains d’entre eux restent toutefois inflexibles.
Considérant la vente de leurs derniers appartements comme un bonus dans leur projet déjà amorti, ils ne veulent pas les brader. Ils ne font toutefois aucun effort pour les entretenir et les laissent parfois quasiment à l’abandon.
Ainsi, il est souvent plus facile d’avoir un bon rabais sur un produit en construction où le promoteur est avide d’argent frais que sur un appartement déjà terminé et inoccupé depuis quelques années.
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