Bsalim, une nouvelle alternative à Beyrouth

Avec une offre de terrains de plus en plus saturée dans la capitale et l’achèvement d’importantes infrastructures routières aux sorties de Beyrouth, les promoteurs se tournent davantage vers la deuxième couronne de la capitale. Bsalim, à une quinzaine de kilomètres de Beyrouth, en est une bonne illustration. La construction de la nouvelle autoroute de Baabdate a permis une jonction rapide avec l’autoroute du littoral et donc avec le centre de la capitale. À cinq minutes de Broummana, Bsalim offre de vastes espaces de verdure, à l’écart de l’agitation urbaine, avec de belles vues sur la mer, tout en restant relativement bon marché, avec des prix affichés en moyenne à 1 650 dollars le m². Les unités les moins chères se négocient à partir de 210 000 dollars, mais les appartements visent en moyenne des budgets entre 300 000 et 400 000 dollars. « Il y a deux ou trois ans, tout le monde se tournait vers la colline d’en face, à Rabié ou Bayada, mais les prix, souvent au-delà de 2 500 dollars, ont dissuadé certains acheteurs, qui se sont tournés vers Bsalim et ses environs », explique Sarkis Azadian, architecte du projet Bsalim 888, un immeuble situé près de l’école Athénée qui compte encore quatre unités de 270 m² à vendre à 2 200 dollars le m². « Les prix ont baissé en moyenne de 5 %, mais globalement, les promoteurs de la région ont résisté et la clientèle s’est habituée à des prix qu’elle trouvait très élevés en 2008-2009 », poursuit l’architecte. La clientèle de Bsalim est majoritairement composée de résidents, même si les Libanais expatriés sont également attirés par la région. Les Arabes sont plutôt intéressés par des zones plus en altitude comme Broummana.

Une vingtaine d’immeubles

Environ 150 unités sont actuellement à vendre à Bsalim, réparties sur une vingtaine de constructions. La famille Mouawad a été la première à lancer des projets résidentiels d’envergure dans la région : les complexes Parc Jadev, Primavera ou le Country Lodge, qui fait actuellement l’objet d’une restauration et d’un agrandissement. « La famille Mouawad a acheté près d’un million de mètres carrés dans la région pendant les années 80 et a fortement contribué au développement de Bsalim après la fin de la guerre civile », explique Aline Kheirallah, directrice générale de Foncia et responsable des ventes de Jadev Residences, le dernier projet dans la région du groupe Mouawad Projects, présidé par Joseph Mouawad. Situées à proximité du Country Lodge, Jadev Residences devraient être lancées cet été : elles comprendront 20 unités de 200 à 265 m², en moyenne à 2 000 dollars le m².
Dans l’ensemble, les nouvelles constructions à Bsalim se poursuivent à un rythme soutenu, mais sans atteindre la frénésie de certaines autres banlieues de la capitale. La plupart des terrains appartiennent à de grandes familles (Béchara, Bou Habib…) qui ne sont pas pressées de vendre. « Il faut souvent la signature de plusieurs membres de la famille, et le processus est compliqué. Il peut se passer des mois sans qu’aucune parcelle ne soit proposée à la vente. Les petits lots sont particulièrement difficiles à trouver », explique Élie Awad, propriétaire du projet Awad, selon qui les prix des terrains se sont stabilisés depuis un an. Le prix du foncier varierait entre 700 et 1 200 dollars le m², selon les estimations de divers promoteurs rencontrés à Bsalim. En 2006, le prix du mètre carré se négociait encore en moyenne à 250 dollars le m².

Des projets éparpillés

Les projets sont disséminés sur toute la municipalité de Bsalim. Certains se regroupent dans le périmètre de la centrale électrique et du Country Lodge. C’est le cas du Bsalim 882, à deux pas de la centrale, terminé dans un mois et qui propose encore deux appartements de 200 m² à vendre à 400 000 dollars au rez-de-chaussée et au premier étage. Le projet Majzoub 553 offre lui des vues sur Roumié et la capitale. Livré à la fin de l’année 2012, il est composé de trois blocs d’immeubles, de huit appartements de 240 m² chacun. Sept appartements sont encore à vendre à 480 000 dollars.
C’est dans le centre du village de Bsalim que se concentrent la majorité des projets. Le projet Jean Akl, sur la route principale, se compose de deux bâtiments, avec des surfaces de 173 à 240 m². « La clientèle recherche des unités à partir de 120 m² », constate le promoteur Jean Akl, qui dispose encore de ses 15 unités à vendre, entre 1 800 et 2 000 dollars le m². En contrebas, en descendant vers l’autoroute de Baabdate, le projet Bsalim 415 a débuté il y a quatre mois. Il propose cinq unités à vendre, dont quatre simplex de 150 m². « La demande à Bsalim est beaucoup plus forte que pour nos autres appartements de 470 m² à Baabda », note Fatima el-Abd, responsable des ventes. Les prix affichés démarrent à 1 400 dollars au premier étage, et il faut compter 200 dollars/m² par étage supplémentaire. L’immeuble Georges Saab, du nom de son propriétaire, toujours dans le centre de Bsalim, propose cinq appartements de 206 m² à 300 000 dollars, avec des jardins d’environ 55 m². Les travaux seront terminés dans six mois. Aux alentours de l’église Saint-Georges, dans la partie basse du centre de Bsalim, se trouvent deux autres constructions. Le projet Awad, entre l’église Sainte-Marie et Saint-Georges, est composé de deux bâtiments de 10 appartements chacun, dont les superficies varient entre 210 et 500 m². Trois unités restent disponibles à 1 500 dollars le m². « Les prix ont augmenté de 50 à 60 % dans la région depuis deux ans, conséquence de la flambée du prix des terrains », explique Élie Awad, qui a déjà réalisé une demi-douzaine de projets à Bsalim avec son frère Joe. Les Sayegh Residence 2 se situent en dessous de l’école et de l’église Saint-Georges. C’est le second projet de Fouad Sayegh, les Sayegh Residence ayant été terminées il y a deux ans. Le projet sera achevé dans six mois, mais il reste encore cinq unités à vendre entre 1 250 et 1 300 dollars le m², soit les tarifs les moins élevés de la région.
La partie supérieure de Bsalim, le long de la route qui monte vers Qannabat Broummana recèle aussi plusieurs immeubles en construction. L’immeuble Béchara a été lancé il y a trois mois, mais plus de 80 % des douze unités ont déjà été vendues, et ce sans publicité. « On constate un léger ralentissement dans la vente des duplex, car cela représente de grosses sommes, mais généralement, la demande reste bonne », explique Yolla Abou Jaoudé, collaboratrice de Chadi Béchara, propriétaire du projet et originaire de la région. La SARL Béchara compte aussi lancer prochainement un vaste projet de 30 bâtiments dans la région, précise Yolla Abou Jaoudé. Chadi Béchara exécute également le Bsalim 517, en face de la boulangerie Banette, qui appartient à Antoine Abou Chédid. Constitué de deux immeubles, le projet totalise onze unités, dont quatre restent disponibles à 1 500 dollars le m². Près de l’immeuble Béchara, dans une zone anciennement boisée, plusieurs projets se construisent ou vont être lancés, face à l’autoroute de Baabdate. D’abord le Bsalim 435, qui sera lancé le mois prochain et proposera sept unités (180-300 m²) au tarif de 1 400 dollars le m². C’est Antoine Abou Chédid, qui est propriétaire du projet. Ce promoteur, originaire de Nabay (en haut de Bsalim), construit plus de 70 appartements dans la région, dont également le Bsalim 470, juste à côté du Bsalim 435. Ce projet, récemment entamé, propose 21 appartements, majoritairement des simplex, dont les prix fluctuent entre 1 500 et 1 600 dollars le m². Un autre projet de 27 appartements d’Antoine Abou Chédid, le Bsalim 474, devrait aussi débuter d’ici à l’été, à quelques mètres des deux précédents.
Dans le prolongement de ces immeubles, le Bsalim 452, qui appartient à Fadi Chalfoun, s’étend sur près de 5 000 m². Il comprend 44 appartements, répartis en six blocs d’immeubles. Le projet vient de finir, mais près de la moitié des appartements n’ont pas encore trouvé acquéreur. « Il nous reste nos plus grandes surfaces de 220 et 300 m². Notre clientèle de 30-35 ans cherche des appartements plus petits. Si nous n’avons pas encore tout vendu, c’est à cause de la trop grande offre dans la région et du climat politique, qui n’incite pas à investir », estime Fadi Chalfoun.