Immobilier : des indicateurs en baisse

Les performances du marché immobilier en 2011 ont été bien moins bonnes qu’en 2010. Tous les indicateurs le démontrent, à commencer par le nombre de ventes immobilières, qui a baissé de 11,9 % en 2011 par rapport à l’année précédente et de 1 % par rapport à 2009. La tendance s’était amorcée dès le dernier trimestre 2010, mais elle s’est accentuée pendant les six premiers mois de 2011
(-18,6 %), principalement en raison des incertitudes politiques liées à la formation d’un nouveau gouvernement et à la montée des tensions en Syrie. Au cours du dernier trimestre de 2011 et pendant les premiers mois de 2012, le marché s’est toutefois légèrement redressé : on a constaté une stagnation du volume des ventes. Sur l’année 2011, la valeur des transactions immobilières a diminué de 6,7 %, autre signe du ralentissement du marché, après avoir enregistré des croissances à deux chiffres pendant plusieurs années. C’est essentiellement la demande des Libanais expatriés et celle des étrangers qui s’est contractée. Les ventes aux étrangers, même si elles concernent une faible part du total des ventes immobilières, ont connu une baisse significative de 20,3 % sur l’année 2011. Les acheteurs résidents représentant désormais la majorité de la clientèle, il existe un fossé croissant entre leur pouvoir d’achat et les produits proposés à la vente, qui dépassent souvent les 500 000 dollars, pour des surfaces supérieures à 200 m². Les promoteurs n’ayant en outre globalement pas baissé leurs prix – mis à part dans certaines régions et pour les grandes surfaces –, le marché fonctionne au ralenti. Sans compter que la conjoncture régionale n’a pas contribué à rassurer les acheteurs.

Baisse des permis de construire

Le ralentissement des ventes a déjà eu des répercussions sur les activités de construction. Les promoteurs ont réduit le rythme de lancement des nouveaux projets : la surface concernée par les permis de construire émis en 2011 a baissé de 6,6 % en comparaison avec 2010, atteignant 16,4 millions de mètres carrés, et a diminué de 3 % sur les trois premiers mois de 2012. Sur les quatre dernières années, la croissance avait été de 19 %. « On devrait encore constater une baisse des permis de construire sur l’année 2012, car le stock d’offres reste encore supérieur à la demande », explique Nazih Braidi, trésorier de l’ordre des ingénieurs de Beyrouth. La baisse ne devrait pas être nécessairement significative sur 2012, car différents signes montrent que les promoteurs s’adaptent aux besoins des acheteurs : en 2011, selon l’ordre des ingénieurs de Beyrouth, 46 % des nouveaux permis de construire émis concernaient des surfaces entre 100 et 150 m² – une superficie très recherchée – et la plupart des nouveaux permis ne se concentraient pas dans Beyrouth (8 % des permis), mais dans le Mont-Liban (51 %) et d’autres régions, au Nord et au Sud, satisfaisant la demande.
Les livraisons de ciment, un autre indicateur de l’activité de construction, n’ont pour leur part pas connu de repli en 2011, mais une augmentation de 11 %, ce qui semble surtout s’expliquer par des raisons conjoncturelles. « De mai à août 2011, une décision politique a facilité l’octroi de permis de construire pour les unités de moins de 120 m² dans toutes les régions libanaises, hors Beyrouth et Mont-Liban », affirme ainsi Adib el-Hachem, directeur marketing à la Cimenterie nationale. Jusqu’au mois d’avril, les livraisons de ciment avaient baissé de
7 % par rapport à la même période en 2010. Le secteur du ciment a également été soutenu en 2011 par les constructions illégales au nord et au sud du Liban. « L’année 2012 pourrait voir une baisse de 5 à 10 % des livraisons de ciment sur le marché local, en raison de la conjoncture régionale », explique encore Adib el-Hachem. D’autant plus que le secteur n’est pas soutenu par les projets d’infrastructures publiques, qui n’auraient représenté que 5 à 10 % des livraisons de ciment en 2011.