La mission de Solidere International, la filiale à 37 % de Solidere, créée en 2007, est d’assurer son expansion à l’étranger. SI est déjà présente dans trois pays, avec quatre principaux projets. À Riyad, elle va participer à un nouveau chantier de 3,5 milliards de dollars, annoncé fin mai.

Dotée d’un capital de départ de 700 millions de dollars, Solidere International (SI) a été créée en juin 2007 au Centre financier international de Dubaï (DIFC). Filiale à 37,19 % de Solidere, à travers une holding intermédiaire, la société mise sur la réputation de sa maison mère en tant que “bâtisseur de centre-ville” pour faire valoir son savoir-faire dans la gestion de projets urbains, c’est-à-dire des projets plus complexes que de simples projets immobiliers. La crise financière et immobilière récente la conduit cependant à s’intéresser aussi à des projets de plus petite envergure.
Solidere International se rémunère de deux façons, soit en signant de simples contrats de management et de développement, tout en restant intéressés au succès financier, comme c’est par exemple le cas en Arabie saoudite pour le projet de Djeddah. Il s’agit en l’espèce de mettre un pied dans un gros marché, à travers des mégaprojets qui nécessitent une vingtaine d’années de travail, la stratégie étant d’identifier « des lieux où Solidere International est en mesure de créer de la valeur immobilière », selon son directeur général Mounib Hammoud. Soit en prenant des participations dans les projets, avec notamment des droits d’options sur une partie des terrains. C’est le cas en Égypte et à Ajman notamment.
La contribution de Solidere International aux comptes de Solidere est positive sur les trois derniers exercices, et Mounib Hammoud, membre exécutif du conseil d’administration, estime que 2010 sera une bonne année de ce point de vue, même s’il souligne la lenteur du rythme des projets de développement urbain passant par des partenariats public-privé. « Il faut surtout comparer notre performance à celle du secteur dans la région, nous sommes les seuls à ne pas souffrir de problèmes de trésorerie et nous sommes en train d’embaucher ! » Les bénéfices consolidés de la compagnie s’élèvent à 22,3 millions de dollars fin 2009 et le total des actifs consolidés à 940,72 millions de dollars. Solidere International compte à ce jour 45 employés, dont 25 aux Émirats arabes unis et 20 à Beyrouth, où elle bénéficie aussi du savoir-faire des effectifs de la maison mère.
Pour EFG-Hermes qui a réalisé en juillet 2009 une analyse du titre Solidere, la filiale internationale de la compagnie lui assurera « sa croissance future » bien qu’à court terme il y ait des risques de retard pour plusieurs projets. À l’avenir, EFG-Hermes parie sur le fait que Solidere International se concentrera sur de petits projets de développements (comme c’est le cas déjà en Arabie saoudite) et des contrats de master planning dotés de fortes commissions pour limiter les risques liés au développement.

Eastown et Westown, Le Caire

En Égypte, Solidere International s’est associée avec SODIC (Six of October Development and Investment Company), un promoteur local, pour bâtir deux villes nouvelles en banlieue du Caire : Westown, dans la zone Cheikh Zayed, le long de l’axe Le Caire-Alexandrie ; et Eastown, dans le quartier Kattameya de Nouveau Caire. Westown qui couvrira 1,2 million de mètres carrés est appelé à abriter 45 000 habitants dans les dix ans. Et Eastown qui couvrira 857 963 mètres carrés de terrain devrait attirer 30 000 habitants. La surface construite (BUA) sera de 1 718 000 mètres carrés à Westown et de 1 125 054 mètres carrés à Eastown.
Le projet s’inscrit dans la vague de développement immobilier destiné à accompagner la croissance démographique d’un pays qui compte déjà 80 millions d’habitants, la capitale étant l’une des plus denses au monde. « Mais contrairement aux autres projets de villes nouvelles, nous allons créer des centres de vie et non pas de simples cités dortoirs. Notre savoir-faire porte précisément sur notre capacité à créer des centres-villes, des pôles d’excellence », explique Mounib Hammoud.
La relation entre SODIC et Solidere International est un mix d’honoraires et de partenariat capitalistique. « Tous nos services sont facturés à SODIC qui prend en charge l’investissement dans les infrastructures et l’ensemble du développement », dit Hammoud. La filiale de Solidere bénéficie toutefois de deux droits d’option sur une partie des terrains. Elle en a déjà exercé le premier à Westown sur des parcelles de 250 000 mètres carrés. Elle pourrait exercer l’autre cette année sur 50 000 mètres carrés.
S’il limite l’exposition de Solidere International, ce montage la rend tributaire de la capacité de SODIC à lever des fonds, estime un rapport de la banque EFG-Hermes. Les montants en jeu sont de 4,4 milliards de dollars : 2,6 milliards de dollars pour l’ensemble de Westown et 1,7 milliard de dollars pour Eastown.
La crise étant passée par là, SODIC a choisi de commencer par le lancement en décembre dernier d’une première phase réduite au sein de Westown. Cette première étape comporte un quartier haut de gamme baptisé 40 West et un centre de 11 immeubles de bureaux baptisé The Polygon. Le coût du premier investissement est de 91 millions de dollars et le second de 110 millions. 40 West est un projet à utilisations multiples qui propose quelque 175 appartements haut de gamme dessinés par les architectes de renommée Machado et Silvetti, un boutique-hôtel de luxe, des commerces, des restaurants, etc. le tout représentant quelque 83 000 mètres carrées de surface construite (BUA) sur une surface au sol de 35 000 mètres carrés. De son côté, The Polygon, dessiné par Wilkinson Eyre Architects, a une surface de 33 000 mètres carrés et 86 000 mètres carrés de BUA, a été vendu à 12 500 livres égyptiennes le mètre carré utile BUA (2 200 dollars). Le groupe égyptien SIAC a notamment pris 20 % du projet avec le droit de développer 71 428 mètres carrés de surface construite (BUA) sur un total de 88 000 m2 pour 285,7 millions de livres égyptiennes (50,6 millions de dollars).

Al-Zorah, Ajman

Le projet al-Zorah devait initialement s’étendre sur 12 millions de mètres carrés, avec une surface utile de 22 millions de mètres carrés dont un peu plus de la moitié d’habitations. Il s’agissait de créer une ville de A à Z à travers al-Zorah Development Company, détenue à 39 % par Solidere International. Le gouvernement d’Ajman, l’un des Émirats arabes unis, possède 50 % du capital et le reste, soit 11 %, a été vendu par SI à des investisseurs pour un montant non divulgué.
Al-Zorah a démarré avec un capital de 1,09 milliard de dollars, dont 510 millions apportés en cash par Solidere International.
Le projet a démarré en mai 2008 sur les chapeaux de roue en enregistrant des préventes pour 2,7 milliards de dollars pour des lots de terrains représentant environ 30 % du projet. Le mètre carré a été valorisé à 366 dollars.
Destiné initialement à servir une clientèle d’expatriés travaillant sur Dubaï, ainsi qu’une demande de maisons secondaires, le projet al-Zorah a été reconfiguré à la suite de la crise.
« Notre master plan était conçu pour être flexible, c’est la façon de travailler de Solidere », explique Mounib Hammoud, qui souligne aussi la situation financière confortable dans laquelle se trouve le consortium, avec 600 millions de dollars de trésorerie et peu d’engagements envers des tiers, les premiers travaux d’infrastructure réalisés étant les moins coûteux.
« Au lieu d’une ville destinée à accueillir 200 000 personnes, avec bureaux, hôpitaux, commerces et immeubles d’habitation, dont le coût d’infrastructure était de 760 millions de dollars, nous avons limité nos ambitions à la création d’une ville/village touristique, de résidences secondaires, d’une station balnéaire de luxe exploitant les richesses naturelles d’Ajman nécessitant un investissement de 108 millions de dollars. »
Le projet couvrira 10 % de la surface initiale. Les investisseurs ont été invités à réduire leur exposition globale et à se reconcentrer sur la nouvelle “phase 1”. Concrètement, ceux qui avaient déboursé 10 % d’un investissement de 54 millions de dollars se retrouvent avec une part de 33 % de 17 millions, explique Hammoud.
Le nouveau projet d’immeubles résidentiels pieds dans l’eau est conçu avec un parcours de golf qui vise une clientèle diverse, entre autres des retraités occidentaux. « Au lieu de payer l’appartement un million de dollars dans les projets de Tiger Woods, nous leur offrons l’équivalent à 200 000 dollars environ. »
Mounib Hammoud est très confiant dans le succès du concept, la demande pour ce type de produits étant en forte hausse. Il cite l’exemple d’un resort situé dans une autre partie de l’émirat, dans l’est, qui est « plein 365 jours par an, alors que la nuit d’hôtel est à 1 000 dollars ». La date de livraison n’est toutefois pas précisée.

Arabie saoudite

L’Arabie saoudite est l’un des – si ce n’est le – plus gros marchés de la région. Solidere International s’y développe notamment à travers un projet à Djeddah réalisé en consortium avec la municipalité. La compagnie libanaise agit en tant que fournisseur de services et de management, mais n’a qu’une participation mineure au capital. « Pour nous, l’intérêt de ce projet vient surtout de la vitrine qu’il nous offre », précise Mounib Hammoud. Le projet est en effet un des plus gros du monde arabe. Il consiste à remodeler entièrement le centre de cette ville sur une surface de six millions de mètres carrés. Au total 25 millions de mètres carrés seront bâtis pour un coût évalué à 933 millions de dollars selon la presse.
Solidere International a également deux projets à Djeddah. Une tour sur la mer contenant 30 000 mètres carrés d’appartements de très grand luxe dessinée par l’architecte belge Vincent Van Duysen, dont Solidere détient 50 % du capital. Un projet à utilisations multiples avec des compounds résidentiels, des appartements, des bureaux et des centres commerciaux sur un terrain de 200 000 mètres carrés appartenant au partenaire saoudien de Solidere International sur ce projet. Solidere International va aussi participer à un nouveau consortium mené par Arriyadh Development Company annoncé à Riyad le 25 mai : il s’agit d’un projet de 3,5 milliards de dollars sur 750 000 mètres carrés dans le centre de la ville. Baptisé al Duhairah District, il sera en grande partie financé sur des fonds publics et s’étalera sur 15 ans.

Turquie et autres

Solidere International a annoncé avoir signé un accord avec des partenaires non identifiés pour développer six millions de mètres carrés à 15 kilomètres de Bodrum, en Turquie, pour créer une destination de luxe dans une réserve naturelle. Aucune évolution n’a toutefois été enregistrée depuis. La compagnie s’était aussi associée au français Vinci pour un projet de développement à Monaco, abandonné depuis. D’autres dossiers sont ou ont été à l’étude, notamment au Monténégro, mais aucun n’a atteint un stade suffisamment avancé pour être détaillé.
Au Liban, enfin, un projet résidentiel est en cours de conclusion sur 90 000 mètres carrés de terrain, aux alentours de Beyrouth, annonce Mounib Hammoud, sans plus de détails. Il s’agirait d’un complexe à Hazmié, sur le terrain de l’ancienne“Asfourié” selon des informations détenues par Le Commerce du Levant.