Sur la route de Broummana à la sortie de Mansourié, Monteverde s’est développée sur une colline boisée de pins. Contrairement à sa voisine, qui s’est densifiée de manière chaotique, Monteverde a connu une urbanisation beaucoup plus maîtrisée. Bien que la région soit ultrasécurisée en raison de la présence à l’hôtel Monteverde de la Commission d’enquête internationale sur l’assassinat de Rafic Hariri, Monteverde est, avec Yarzé et Rabié, l’une des banlieues les plus séduisantes et chics de Beyrouth.
La zone ne compte ni commerces, ni écoles, ni même services publics. Seule la petite église Sainte-Rita fait exception. Un comité des résidents et des propriétaires veille au respect des règlements d’urbanisme de Monteverde. De ce fait, la région offre un paysage planifié où, noyés dans la verdure, les projets immobiliers sont espacés les uns des autres. Située à environ 300 mètres d’altitude, Monteverde bénéficie de vues imprenables sur la vallée du Nahr Beyrouth et sur la mer.

Boom immobilier depuis le retrait de l’armée syrienne
L’appellation Monteverde, soit la “montagne verte” en italien, a été choisie par la Banque Intra – propriété de l’homme d’affaires Youssef Beydas – qui a acheté à l’Ordre antonin maronite plus 1 000 000 m² de terres en 1958. Les infrastructures sont alors installées et toute la région a été lotie en une multitude de parcelles à vendre. Mais en 1966, la banque, qui était l’une des plus puissantes au Liban, fait faillite et ses avoirs sont transférés à la Banque du Liban et au gouvernement libanais. La Banque Intra réapparaît en 1972 sous le nom de la Société d’investissement Intra qui gère les anciens biens fonciers. Les premières ventes sont affectées à des privés et les premières constructions apparaissent. Mais la guerre civile éclate et Monteverde, emplacement stratégique, est occupée par diverses milices, puis dans les années 90 par l’armée syrienne. Cette dernière quitte définitivement les lieux en 2005. Monteverde entre alors dans une nouvelle phase de développement. Si certains promoteurs commencent à y construire des villas de luxe et des immeubles à la fin des années 90, le vrai boom immobilier a été observé au cours des quatre dernières années.
En 2005, plus d’une centaine de parcelles étaient encore à vendre. « Environ 80 % des constructions de Monteverde sont récentes », explique un promoteur de la région. Monteverde pourrait encore connaître une expansion croissante dans les années à venir si la Société Intra vendait les 396 080 m² de terres qu’elle dispose encore, soit plus de 300 parcelles réparties en trois grandes zones, notamment près du siège de la commission d’enquête. Seulement 13 biens-fonds ont été vendus depuis 1982. « Nous n’avons pas vendu de parcelles depuis plusieurs années, car elles sont pour la plupart destinées à être vendues en groupe », explique Wajdi Bou Kabalan, architecte à la Société Intra. Plusieurs promoteurs font aussi état de désaccords entre la direction de la Société Intra et la Banque du Liban, son plus grand actionnaire (à hauteur de 35 %), qui gèleraient les ventes pour le moment.
À ce jour, une vingtaine de projets sont en cours de construction et de nombreux autres doivent être lancés dans les prochains mois. Incontestablement, Monteverde fait partie des zones résidentielles les plus actives du marché immobilier du Grand Beyrouth. Dans la plupart des projets recensés, une partie importante des appartements s’est déjà vendue sur plan ou dès le début de la construction. Ainsi, actuellement, environ 70 unités sont toujours en vente, pour une moyenne de 1 850 dollars le m², s’adressant en majeure partie à une clientèle d’expatriés. Monteverde se positionne comme une parfaite alternative pour les familles à la recherche de verdure et de calme pour un budget qui permet à peine de s’offrir un premier étage dans un quartier très densifié d’Achrafié. De plus, les appartements de Monteverde affichent des prestations de qualité. « C’est la compétition entre promoteurs qui a poussé la région à devenir luxueuse », explique le promoteur Marc Chamoun.

Les projets autour de l’église Sainte-Rita
La partie basse de Monteverde, où se trouve l’hôtel cinq étoiles qui abrite encore des membres de la commission d’enquête internationale, compte seulement deux ou trois immeubles en construction. À l’opposé, la grande majorité des projets se concentre le long des routes parallèles à la rue principale, celle de l’église Sainte-Rita. Juste à côté de l’église, le promoteur Antoine Haswani a démarré depuis six mois les travaux du projet Sainte Rita, sur la parcelle 4870. Le terrain a été acheté pour 400 000 dollars, il y a un an et demi. « Les travaux devraient s’achever dans 15 à 20 mois », explique le promoteur, ancien directeur de banque. L’immeuble est composé de huit appartements de 230 m², dont la plupart ont été vendus avant le ralentissement du marché en septembre 2008. Deux unités restent disponibles au premier étage qui contient un jardin de 130 m² et au second étage. « La principale demande vient des Libanais expatriés dont les budgets fluctuent entre 350 000 et 450 000 dollars », explique Antoine Haswani, qui propose ses unités à 1 700 dollars le m². Comme la très grande majorité des immeubles à Monteverde, les appartements du projet Sainte Rita sont équipés de double mur, double vitrage, air conditionné et chauffage individuel. Le promoteur a aussi acheté deux autres terrains dans la rue de l’église, qu’il compte joindre pour construire un nouvel immeuble avec huit unités de 345 m². Les formalités de permis de construire sont en cours.
Quelques mètres après l’église Sainte-Rita sur la rue principale, se trouve l’immeuble Bella Plaza 4777, commencé il y a un an et demi et qui sera livré cet été. C’est l’un des cinq projets actuellement en construction à Monteverde du promoteur Marc Chamaoun, à la tête de Marc Chamaoun Properties (anciennement La Jack). Le promoteur y a déjà construit sept immeubles depuis 2002. Le Bella Plaza 4777 propose huit appartements : six de 255 m², dont un rez-de-jardin avec 200 m² de jardin et deux duplex de 400 m² avec 115 m² de terrasse. Deux duplex et trois unités sont toujours à vendre. L’immeuble dispose du chauffage à eau solaire et d’une salle polyvalente de 200 m². Le prix affiché est de 1 800 dollars le m². « On me demande souvent si je peux vendre les appartements à 1 500 dollars le m2 comme en 2006, mais c’est impossible. Si le prix de l’acier a chuté, les matériaux de finition pour des appartements haut de gamme prennent plus d’importance. Et ceux-ci n’ont pas baissé », explique Marc Chamaoun. « Les prix devraient stagner ou légèrement augmenter après les élections. Car s’il y a beaucoup de ventes d’appartements, les promoteurs vont vouloir acheter des terrains, la demande va donc augmenter, entraîner une hausse des prix des terrains et mécaniquement des appartements. Parce que, dans leur prix de vente, les promoteurs prennent toujours en considération leurs investissements futurs », soutient le promoteur. À proximité de Bella Plaza 4777, Bella Plaza 4779, du même promoteur, sera livré dans six mois. Il est composé de huit appartements : 235 m² pour les six simplex et 385 m² pour les deux duplex. Cinq unités à 1 800 dollars le m² restent à vendre : les duplex, un appartement au 1er étage et deux rez-de-jardin. Au bout de la route principale, Marc Chamaoun s’apprête à lancer en juin 2009 le projet Bella Plaza 4576, dont le terrain a été acheté depuis cinq mois à 650 dollars le m². L’immeuble sera constitué de quatre simplex de 420 m², dont deux ont été vendus sur plan et un autre récemment. Cette fois, le prix demandé sera plus élevé, à 2 000 dollars le m². Dans une autre rue parallèle à l’église, Marc Chamaoun possède encore un autre projet en construction, Bella Plaza 4961, dont les travaux ont commencé depuis deux mois et doivent se terminer fin 2010. Les six simplex de 235 m² sont à vendre à partir de 435 000 dollars, les deux duplex font 385 m². Au total, six appartements restent à vendre sur les huit disponibles. Le promoteur a enfin un dernier projet en cours, dans la partie haute de Monteverde, Bella Plaza 5223, avec de superbes vues panoramiques. Le projet a déjà été vendu entièrement, bien qu’étant encore en phase d’excavation. Marc Chamaoun prépare les plans pour trois nouveaux projets et aimerait investir davantage à Monteverde. « C’est une région de prestige, qui ne sera jamais commerciale comme celles qui l’entourent. Même Aïn Saadé est en partie commerciale. Par contre, il devient de plus en plus difficile de trouver des parcelles avec des belles vues à des prix raisonnables. En 2002, quand j’ai commencé à construire, le prix des terrains était en moyenne à 200 dollars le m2, aujourd’hui c’est autour de 700 », constate Marc Chamaoun.

Les projets de Georges Baraké
Dans le périmètre de l’église Sainte-Rita, Georges Baraké, également l’un des principaux promoteurs de Monteverde, dispose de plusieurs projets en construction. Les disponibilités sont aussi limitées. Le projet Casa 4865 qui sera fini le mois prochain compte six unités de 275 et 325 m², plus un grand appartement de 600 m² au 1er étage, mais tout a déjà été vendu. À proximité, sur un terrain encore vierge, sera construit l’immeuble Casa Distinta, dont les travaux devraient commencer cet été. Ce projet sera formé de trois blocs d’immeubles avec chacun quatre appartements de 350, 400 et 450 m² pour les simplex. Chaque bloc contiendra un duplex de 550 m², sauf le bloc du milieu, où de l’espace a été conservé pour une piscine sur le toit d’environ 60 m². Un grand parking en sous-sol pourra contenir quatre places par appartement. Sur les douze appartements en vente, un seul a été vendu l’été dernier. Le prix proposé sera l’un des plus chers de Monteverde : environ 2 250 dollars. « Nous construisons de grandes surfaces de plus de 400 m² pour les Libanais expatriés. Les résidents cherchent plutôt des superficies de 200 à 400 m². Nous avons aussi quelques clients arabes : deux d’Arabie saoudite, un de Jordanie et un de Syrie. Mais en général, ils sont plutôt intéressés par les villas, qui représentent presque la moitié des constructions à Monteverde », explique l’architecte Carla Abou Arraj, en charge de la conception des projets de Georges Baraké. « La demande est encore très calme en ce moment, mais avec la fin de l’année scolaire et le retour des expatriés, nous nous attendons à de bonnes ventes », poursuit l’architecte. Georges Baraké dispose aussi de deux projets situés à côté de Bella Plaza 4777 et Bella Plaza 4779 de Marc Chamaoun.
En poursuivant la rue principale après l’église Sainte-Rita, le projet Casa 4630 sera terminé en septembre 2009, après deux ans de travaux. Il comprend deux blocs avec huit unités : quatre simplex de 325 et 425 m² et quatre duplex, deux en rez-de-jardin de 650 m² et deux autres de 500 m² au troisième étage. Un duplex au rez-de-jardin et un appartement au 1er étage sont à vendre pour 1 700 dollars le m². Face au Casa 4630, commencé en décembre 2008, Casa 4632 doit être terminé pour la fin de 2010. Un duplex de 550 m² est encore sur le marché à partir de 1 800 dollars le m². Ce projet contiendra comme le précédent une piscine sur le toit. Georges Baraké a un autre projet en vente : Casa 4825, dans la rue no 2. Les appartements seront livrés le mois prochain, après trois ans de chantier. Le projet comporte six appartements de 265 m² et deux duplex de 550 m². Seuls ces derniers restent à vendre.

« La demande n’a jamais ralenti, même avec la crise »
Toujours dans le rue no 2, un grand projet de 16 appartements qui bénéficient de belles vues sur le littoral a été lancé il y a trois mois, sur un terrain de 2 450 m² : l’immeuble Selest Residence, dont la fin des travaux est programmée pour décembre 2010. Le bloc A contient deux rez-de-jardin de 250 m² avec 200 m² de jardin, quatre unités de 250 m² et deux duplex de 410 m². Le rez-de-chaussée bénéficie d’une petite salle de gym. Le bloc B présente la même configuration que le bloc A. Entre les deux blocs, il a été prévu d’aménager une piscine de 160 m². En outre, l’espace commun de verdure couvrira 1 200 m². Il reste encore sept appartements à vendre : des simplex à 500 000 dollars et des duplex à 820 000 dollars. « Les prix pourraient légèrement augmenter cet été, car il n’y a pas une très grande offre de bonne qualité à Monteverde, et la demande n’a jamais ralenti. Elle est même en constante augmentation. Ce phénomène va encore s’accentuer si les élections se déroulent bien. Seuls les appartements à deux millions de dollars ont souffert de la crise économique, pas ceux à 500 000 dollars », soutient Béchara Ghanem, architecte du projet pour la société GB & Partners. Dans la rue no 3, Monteverde 4889 est le premier projet immobilier des frères Roger et Rony Féghali. Les travaux ont débuté en juin 2006 et seront en principe achevés en janvier 2010. « Nous finissons le projet à notre rythme, nous ne sommes pas pressés de vendre », explique Roger Féghali. L’immeuble est constitué de trois logements de 350 m², plus 200 m² de verdure pour le rez-de-jardin et d’un duplex de 550 m² à 1 750 dollars le m². «Les prix, même s’ils sont élevés dans cette région du Liban, sont bien moins chers que dans les autres pays arabes pour la même qualité. Les investisseurs ont aussi confiance dans le système économique libanais, qui a bien résisté à la crise », affirme Roger Féghali. Un seul appartement a été vendu en août 2008 à 1 500 dollars le m². Les unités comprendront un jacuzzi et une cheminée. Juste à côté du précédent, les frères Féghali ont également entamé un second projet il y a un mois : Monteverde 4888, qui devrait être livré dans trois ans, avec quatre tailles : 360 m² pour les simplex, 560 m² pour les duplex. « Il est encore trop tôt pour fixer un prix, nous ne cherchons pas à vendre sur plan », explique Roger Féghali.

« Il y a un manque d’appartements de luxe près de Beyrouth »
Dans la rue no 4, la première rue parallèle à la rue principale, se trouvent plusieurs immeubles en construction. Cloud 9 devrait être terminé au printemps 2010. Il s’agit de six appartements de 280 m² et de deux duplex de 450 m². Les unités du 1er étage bénéficient d’un grand jardin de 300 m². « Les appartements disposent de grandes baies vitrées et les balcons sont construits avec du verre, ce qui donne un aspect peu commun à l’immeuble », explique le propriétaire Simon Abdilmasih. Cinq unités restent à vendre à partir de 1 800 dollars le m². « Beaucoup de clients se renseignent, mais peu achètent, car ils attendent les résultats des élections. Quand on paie un appartement à 500 000 dollars, on y réfléchit à deux fois », explique le promoteur. Face au Cloud 9, Simon Abdilmasih a acheté une autre parcelle fin 2008. Les travaux devraient être lancés dans trois mois, après l’obtention du permis de construire. L’immeuble comprendra six simplex de 225 m² et deux duplex de 350 m². « Il y a des terrains en vente pour les villas, mais pas beaucoup pour les immeubles. En tout cas, les propriétaires attendent pour vendre. Une partie des terrains appartient toujours à des propriétaires syriens », raconte Simon Abdilmasih. À gauche du Cloud 9, l’immeuble Nehmé-Assaf est situé sur le lot 4785. « Les travaux ont démarré en juin 2006 et ont dû être arrêtés presque un an. Ils seront achevés dans un mois », explique le promoteur Charbel Nehmé, associé à Jean Assaf. L’immeuble comprend huit simplex de 250 m² et une petite unité en plus de 110 m² avec deux chambres, une salle de bains et une kitchenette pour le dernier étage. Cinq unités restent à vendre dans les premiers étages à 440 000 dollars. « La demande va augmenter dans la région, car il y a un manque d’appartements de luxe à proximité de Beyrouth. Ici, on est juste à 10 km de la capitale et les prix sont beaucoup moins élevés pour la même qualité. Monteverde reste en moyenne légèrement plus cher que Aïn Saadé et Beit-Méry, mais bien moins cher que Rabié, où les prix se situent entre 2 000 et 2 500 dollars le m² », explique Charbel Nehmé. « La grande sécurité qui règne dans la région et les grands espaces de verdure en font une zone privilégiée », ajoute le promoteur.

La partie supérieure de Monteverde
Dans la rue no 16, dans le haut de Monteverde, deux projets se font face. L’immeuble Jean Rizk a été commencé juste avant la guerre de juillet 2006. « Il a dû être stoppé pendant un an, le temps d’avoir le permis de construire pour les étages supérieurs, explique le promoteur et ingénieur Jean Rizk. Financièrement, j’avais aussi besoin de cash pour terminer le projet, qui sera prêt dans un an. » Sur les quatre appartements, aucun n’a encore été vendu. Leurs superficies sont variables selon les étages : 315, 330 et 350 m², avec des jardins de 40 à 100 m². Le prix de l’appartement est affiché à 2 000 dollars. Le projet de Victor et Georges Hamouche, situé sur la parcelle 5156, a commencé il y a quatre mois. Le terrain appartient aux propriétaires depuis douze ans. Les huit appartements seront livrés en décembre 2010 : six appartements de 240 m² et deux unités de 240 m², mais avec 240 m² supplémentaires en toiture et terrasse. Les jardins seront de 100 et 160 m² pour les rez-de-jardin. Quatre appartements restent à vendre à 1 800 dollars le m². « C’est la demande qui va générer la hausse des prix, pas la baisse du prix de l’acier, qui représente environ 4 % du prix d’un appartement », explique Georges Hamouche, de la société VGH Engineering et président du comité des propriétaires et des résidents de Monteverde. Dans la même rue, le promoteur possède une autre parcelle de terrain et aimerait lancer un immeuble avec quatre appartements de 350 m². Il dispose également de cinq projets dans d’autres régions du Liban (Beyrouth, Kesrouan, Metn). Sur la route qui mène à Ras el-Metn, se trouve le projet de Gaby Kikano, Monteverde Hills. Au milieu des pins, sur un terrain de 5 000 m², le projet est à mi-chemin entre immeuble résidentiel et villa. Il contient trois blocs de trois appartements chacun : le bloc A dispose d’unités de 385 m², le bloc B compte des unités de 460 m² et le dernier bloc offre des unités de 540 m². Seule une “résidence” de 460 m² reste encore à vendre à 1 200 000 dollars. Les trois blocs seront reliés par des routes intérieures et comprendront un jardin commun de 800 m². Le promoteur Gaby Kikano a également acheté il y a deux ans une parcelle de 2 700 m² à côté de Monteverde Hills. « Les travaux devraient commencer l’année prochaine, nous souhaitons construire six résidences de 300 m² », explique le promoteur. Projet Nom du Surface des unités Prix des unités Date de livraison
promoteur (en m2) (dollars/m2)
Sainte Rita Antoine Haswani 230 1 700 Déc. 2010
Casa 4630 Georges Baraké 325, 425, 500, 600 1 700 Sept. 2009
Casa 4825 Georges Baraké 265, 550 1 700 Juillet 2009
Monteverde 4889 Roger et Rony Féghali 350, 550 1 750 Janv. 2010
Immeuble Nehmé-Assaf Charbel Nehmé 250 1 750 Juillet 2009
et Jean Assaf
Casa 4632 Georges Baraké 250, 260, 550 1 800 Déc. 2010
Cloud 9 Simon Abdilmassih 280, 450 1 800 Avril 2010
Immeuble Victor Victor et Georges Hamouche 240 1 800 Déc. 2010
et Georges Hamouche
Bella Plaza 4777 Marc Chamaoun 255, 400 1 800 Août 2009
Bella Plaza 4779 Marc Chamaoun 235, 385 1 800 Nov. 2009
Bella Plaza 4961 Marc Chamaoun 235, 385 1 800 Déc. 2010
Bella Plaza 4576 Marc Chamaoun 420 2 000 2011
Immeuble Jean Rizk Jean Rizk 315, 330, 350 2 000 Juin 2010
Selest Residence Élie Karam 250, 410 2 000 Déc. 2010
Casa Distinta Georges Baraké 350, 400, 450 2 250 2011
Monteverde Hills Gaby Kikano 385, 460, 540 2 500 Mai 2010
Monteverde 4888 Roger et Rony Féghali 360, 560 - 2011-2012