Où acheter à 15 minutes de Beyrouth

Dans les proches banlieues de Beyrouth, le marché résidentiel traverse, comme dans la capitale, une phase d’accalmie, après plusieurs années d’un boom immobilier sans précédent, qui a vu le développement de nouvelles régions, comme New Mar Takla, Chammis à Bsalim, Ailout à Mansourié ou Tallet el-Srour à Naccache. Depuis deux ans, les ventes progressent au ralenti et le stock d’appartements sur le marché reste important : plus de 950 unités toujours en vente ont été recensées au cours de l’enquête menée par Le Commerce du Levant dans douze secteurs géographiques à proximité de la capitale. Deux tiers de ces unités se situent en dessous de la barre symbolique des 500 000 dollars. Pourtant elles n’ont toujours pas trouvé acquéreur, dans un contexte de crise politique et économique, qui n’incite guère à l’optimisme. Il n’est pas rare que les appartements achevés en 2013 se retrouvent inhabités, plusieurs mois après leur livraison. Beaucoup d’acheteurs comptent sur des baisses de prix pour franchir le pas, mais les tarifs affichés par les promoteurs n’ont pratiquement pas bougé depuis deux ans. Des négociations sont possibles au cas par cas – notamment dans les projets haut de gamme –, mais aucune baisse généralisée n’a jusqu’ici été constatée. Les promoteurs restent sur leurs gardes et demeurent d’ailleurs très prudents avant de lancer de futurs projets : à peine 25 nouveaux immeubles ont été lancés en 2013 dans les douze régions sélectionnées par Le Commerce du Levant. Les acheteurs disposent toujours d’un large éventail de choix, dans la première et la seconde couronne, quel que soit leur budget. Certaines régions, comme Biakout ou Bsalim, proposent des unités à partir de 1 400 dollars le m² au premier étage. D’autres périphéries, à l’instar d’Antélias, Naccache ou Jal el-Dib, démarrent leurs grilles de prix à 1 600-1 700 dollars, tandis que certaines banlieues maintiennent des tarifs plus élevés, comme à Baabda, Bayada, Hazmié ou Horch Tabet. Dans cette dernière zone, les prix débutent à 2 800 dollars et peuvent dépasser les 4 000 dollars dans certains cas, rivalisant avec certains quartiers centraux de Beyrouth.

Hazmié – Mar Takla
Hazmié reste toujours la banlieue est de Beyrouth où le dynamisme immobilier est le plus fort, bien qu’en 2013, le nombre de nouveaux projets ait considérablement diminué. Près de 180 unités sont actuellement en cours de construction, avec une centaine d’appartements encore disponibles sur le marché. Nombre d’entre eux sont livrés ou seront achevés d’ici à la fin de l’année 2013. La région offre de bonnes opportunités pour les familles à la recherche de logements de 200 et 300 m², pour un budget oscillant entre 400 000 et 700 000 dollars, à proximité de Beyrouth. Elle s’adresse en partie à des familles déjà constituées qui cherchent à déménager hors de la capitale pour habiter dans de plus vastes superficies. Hazmié est située à un carrefour stratégique, une dimension encore renforcée par la poursuite des travaux qui vont la relier à l’autoroute de l’aéroport et à l’autoroute Baabda-Hadath. Hazmié constitue un centre en lui-même, avec des écoles, des hôpitaux, et plusieurs grands centres commerciaux et supermarchés, comme Spinneys et le tout nouveau Beirut City Centre.
La région offre des paysages urbains contrastés : le vieux Hazmié et le quartier populaire de Mar Roukoz sont denses et présentent peu de nouveaux projets. Le quartier résidentiel de Mar Takla, plus calme et aéré, présente des constructions plus luxueuses et plus récentes. La plupart des nouveaux projets se concentrent autour de la place Mar Takla, et dans une moindre mesure, près de l’église Mar Takla. Enfin, un certain nombre de nouvelles constructions se répartissent de part et d’autre de la route qui conduit du rond-point Sayyad au Hazmieh International Medical Center, après l’usine Pepsi Cola. C’est le cas notamment du grand projet Hazmieh Village, qui s’étend sur 8 000 m².


New Mar Takla
Après le développement du quartier de Mar Takla à Hazmié, c’est une nouvelle région, New Mar Takla, qui a connu un boom immobilier sans précédent. La zone, encore vierge il y a quelques années, compte désormais une cinquantaine de projets immobiliers, dont une vingtaine sont encore en construction. Près de 300 unités sont actuellement en chantier, dont une centaine environ n’ont toujours pas trouvé preneur. La position géographique de New Mar Takla, située sur une falaise, offre des vues dégagées sur la colline de Mar Takla et la vallée du Nahr el-Kalb. La zone reste encore relativement verte, même si les nouvelles constructions ne cessent de modifier sa physionomie au fil des mois. De grands projets ont poussé, comme le Olive Steps, du groupe Seven Invest, ou le complexe résidentiel Platinium, qui vient de démarrer. Le principal inconvénient de New Mar Takla reste sa voirie, qui demeure rudimentaire ; certains projets sont difficilement accessibles, même si quelques efforts ont été faits ces derniers mois pour goudronner les routes. Les prix au mètre carré sont moins élevés qu’à Hazmié, en moyenne à 2 100 dollars le m² : 69 unités sont à vendre en dessous de la barre des 500 000 dollars. Après un engouement pour la région, les ventes ont stagné, avec un certain nombre de projets achevés, mais non intégralement vendus. Les nouveaux immeubles se situent dans l’entourage de l’église de la Résurrection, dans le haut de New Mar Takla – près du ministère du Travail – et dans la partie inférieure, non loin de l’aqueduc romain Zubaida.

Baabda
Si le rythme des nouveaux projets immobiliers à Baabda a récemment diminué, avec seulement deux nouveaux projets lancés en 2013, c’est qu’il reste encore un stock important de près de 140 unités à vendre dans la région. Plus de la moitié de ces appartements ont été déjà achevés en 2013 et sont donc prêts à être livrés clés en main, avec des promoteurs plus enclins à proposer des baisses de prix. Baabda a l’avantage d’être une région calme, encore relativement verte et facilement accessible de Beyrouth, avec peu d’embouteillages. Baabda, centre administratif du caza de Baabda, regroupe aussi un certain nombre d’institutions officielles, notamment des administrations ou des ministères, et se situe à proximité d’écoles et d’universités. Siège du palais présidentiel, la région est en outre bien sécurisée. Baabda s’adresse à tous les budgets, de 250 000 à plus d’un million de dollars, selon l’emplacement des immeubles. Les produits les plus abordables se situent à la lisière des régions de Betchay et de Hadath, à partir de 1 500 dollars le m². Mais la majorité des projets se concentrent entre l’Université antonine et le Sérail, ou à proximité de l’église Mar Abda, une zone où la densité urbaine est plus forte. Les prix du mètre carré y varient généralement entre 2 000 et 3 000 dollars. Dans une dernière zone, sur la colline de Tallet el-Rayess, qui offre de belles vues sur le littoral dans un environnement verdoyant, les prix sont similaires à ceux de Yarzé, entre 3 000 et 3 500 dollars, avec un projet proposant même des unités à 4 000 dollars le mètre carré. Les promoteurs, qui y ont construit de grandes surfaces, peinent cependant à écouler leurs dernières unités.

Horch Tabet
On appelle souvent Horch Tabet le “petit Neuilly” de Beyrouth. Idéalement située à cinq minutes d’Achrafié, cette petite banlieue résidentielle très calme offre un paysage architectural moderne et homogène, avec des immeubles de qualité et luxueux. Le zoning imposé aux promoteurs implique de larges espacements entre les immeubles et les espaces boisés, et les vergers toujours préservés font de Horch Tabet l’une des régions les plus vertes de la périphérie de Beyrouth. La région est presque exclusivement résidentielle, tout en restant située à proximité d’hôtels, d’hôpitaux ou d’établissements scolaires. La demande d’appartements neufs dans la région, qui provenait encore il y a deux ans en partie de la diaspora, est désormais en grande majorité locale, selon l’avis de différents promoteurs interrogés. Les tarifs de Horch Tabet sont plus élevés que certains quartiers d’Achrafié, pouvant parfois dépasser les 4 000 dollars le mètre carré. Parmi la trentaine d’unités toujours disponibles, pas une seule n’est à vendre en dessous de 600 000 dollars, ce qui s’explique notamment par la taille des superficies proposées, qui dépassent systématiquement les 250 m². La plupart des immeubles en construction sont localisés dans le périmètre de l’hôtel Metropolitan ou dans la partie basse de Horch Tabet, proche du fleuve de Beyrouth. Dans cette dernière zone, les prix au mètre carré sont généralement inférieurs à 3 000 dollars le m².

Sin el-Fil
Sin el-Fil est la banlieue la plus proche d’Achrafié, très aisément accessible. C’est également l’une des plus urbanisées : la plupart des bâtiments sont anciens, les rues étroites, le tissu urbain décousu. Il existe plusieurs zones où sont encore lancés de nouveaux immeubles résidentiels : dans le quartier de Dahr el-Jammal, à l’ouest du boulevard qui conduit de Jisr al-Wati au rond-point Hayek, dans la zone dite de Qalaa, à l’ouest du rond-point Hayek, et surtout en contrebas de l’hôtel Metropolitan, au bord du fleuve de Beyrouth, en direction du rond-point Chevrolet. Cette dernière zone, qui n’existait pas il y a encore quelques années, abritera également un hôtel et un projet de la municipalité de Sin el-Fil. Dans les cinq immeubles en cours de construction à Sin el-Fil, environ 50 unités sont mises en vente, en moyenne à    2 000 dollars le mètre carré, avec des premiers prix affichés à partir de 270 000 dollars. La majorité de la clientèle reste locale, selon les divers promoteurs consultés. Hormis les immeubles résidentiels, une demi-douzaine d’immeubles de bureaux est également en construction à Sin el-Fil, notamment dans l’entourage de la municipalité.

Mansourié
L’expansion immobilière de Mansourié se poursuit avec plus de 20 immeubles en construction, même si le rythme pourrait diminuer au cours des prochains mois. L’offre dans la région est supérieure à la demande – principalement locale –, puisque huit projets achevés en 2013 n’ont toujours pas été intégralement vendus. Le stock d’unités s’allonge régulièrement, avec 150 appartements qui n’ont pas encore trouvé preneur. Mansourié n’a cessé de s’étendre ces dernières années, avec l’apparition de nouveaux quartiers, où sont disséminés les projets résidentiels. Certains se situent à Ailout, une zone calme entourée d’une forêt de pins, le long de la vallée qui sépare le bas de Mansourié de Mar Roukoz ; d’autres se concentrent à Blata, un quartier proche de la nouvelle route de Mansourié, et qui offre des vues sur la capitale dans un cadre agréable. Récemment, des projets se sont lancés sur la nouvelle route de Mansourié et l’ancienne route de Beit-Méry, dans le rayon de la municipalité, où la densité urbaine est plus forte. Les surfaces des unités et la gamme de prix demeurent très diversifiées, avec une grande majorité de projets dans une fourchette entre 1 400 et 2 000 dollars le m². Mansourié reste une destination résidentielle privilégiée pour les budgets entre 200 000 et 500 000 dollars.

Zalka – Biakout
Zalka continue d’être une destination résidentielle convoitée par les couples de Libanais résidents disposant d’un budget entre 300 000 et 400 000 dollars, et souhaitant habiter à proximité de Beyrouth. Située à l’entrée nord de la capitale, Zalka est une périphérie très bien desservie, à deux pas de l’autoroute côtière et de la voie rapide du Metn. Zalka constitue également une destination commerciale de choix, le long de l’artère principale, dite « ancienne route de Tripoli », et permet un accès rapide à plusieurs malls. L’activité immobilière dans la région ne s’est pas ralentie ces deux dernières années, avec huit projets en cours de construction et une centaine d’unités encore disponibles. La plupart des surfaces sur le marché varient entre 120 et 200 m², pour un prix moyen de 2 000 dollars au m², soit une légère augmentation par rapport à il y a deux ans. Le secteur de Biakout, qui domine Zalka, offre de belles vues sur le littoral. Le quartier, plus populaire, ne dispose pas d’une aussi bonne qualité d’infrastructures que Zalka, mais les tarifs sont en conséquence : le prix moyen des quinze unités encore à vendre à Biakout se situe autour de 1 600 dollars le m². Les nouveaux projets sont surtout regroupés dans la partie supérieure de Biakout, autour du quartier de Am el-Hazine, qui a connu un petit boom immobilier depuis une dizaine d’années.

Jal el-Dib – Bkenaya
Nichée entre Zalka et Antélias, Jal el-Dib est une banlieue résidentielle appréciée des résidents comme de la clientèle expatriée. Moins dense que ses deux voisines – excepté pour sa partie littorale –, Jal el-Dib offre un environnement urbain dégagé, avec des terrains vagues, des espaces de verdure et des parcs de stationnement. Jal el-Dib est facilement accessible depuis Beyrouth. La localité est bien équipée en infrastructures et située à proximité d’écoles et d’universités ou d’hôpitaux.
Les principaux projets se concentrent dans la partie supérieure de Jal el-Dib, qui correspond à l’ancien village.
Neuf immeubles résidentiels sont actuellement en construction et plusieurs ouvrages déjà livrés en 2013 proposent encore des unités à vendre. Du fait de certains grands projets, comme le Jal el Dib 413 ou le projet Naya du groupe Zardman, 120 appartements sont toujours sur le marché. Le prix moyen des unités est de 2 150 dollars le m², mais avec des écarts importants selon la localisation et les spécifications des différents produits proposés.
Bkenaya, qui surplombe Jal el-Dib, propose 40 unités à la vente, pour la plupart en dessous de la barre symbolique des 500 000 dollars.
La partie inférieure de Bkenaya est plus urbanisée, avec une voirie qui laisse souvent à désirer, tandis que la partie haute est plus calme, verte et aérée.

Bsalim
Bsalim se situe à une dizaine de kilomètres de Beyrouth, mais la construction de la nouvelle autoroute de Baabdate a permis une jonction rapide avec l’autoroute du littoral et avec le centre de la capitale. La région a encore conservé de larges espaces verts et offre de beaux points de vue sur la mer et les vallées environnantes. Plus populaire, Bsalim propose des unités entre 1 400 et 1 900 dollars le m² au 1er étage, des tarifs très abordables pour le Metn. Le stock d’appartements reste important, puisque près de 200 unités sont sur le marché, ce qui s’explique surtout par le lancement de grands projets, qui comprennent au moins la construction de 30 logements. Bsalim étant très étendue, les paysages sont contrastés. Les nouveaux projets sont éparpillés dans divers endroits : sur la montée de l’EDL, à la lisière de Biakout, sur la route de Nabay. Depuis trois ans, sur la route de Qannabet Broummana, s’est également développée la zone de Chammis, avec de nombreux immeubles en chantier, aux tarifs bon marché. La majorité des clients de Bsalim sont des Libanais résidents.

Antélias
Antélias, dans la continuité de Zalka et de Jal el-Dib, est recherchée par les budgets modestes souhaitant habiter près de la capitale. Si en moyenne, le prix au m² avoisine les 2 000 dollars, une demi-douzaine de projets proposent des unités au 1er étage entre 1 650 et 2 000 dollars le m². Les surfaces proposées sont plus petites que dans la capitale, en moyenne 185 m², mais la clientèle recherche souvent plus petit : entre 120 et 150 m². La disponibilité est grande, puisque 130 appartements sont à vendre, dont la plus grande partie sera livrée avant fin 2013. Antélias propose différentes configurations : la partie côtière est plus dense, avec des immeubles parfois vétustes et quelques rares plantations agricoles. Les infrastructures commerciales y sont bien développées. Une autre partie d’Antélias est plus montagneuse et moins urbanisée, le long de la route de Bickfaya. Certains projets récents sont notamment présents dans l’entourage de l’hôpital Serhal. Une troisième zone intermédiaire et résidentielle, proche du fleuve d’Antélias, compte aussi de nouveaux immeubles en construction. Antélias jouit en outre d’une position géographique intéressante : entre Beyrouth et Jounié, elle est aussi la porte du Haut-Metn.

Naccache
La région de Naccache offre des paysages hétéroclites : la partie littorale est peu résidentielle et les projets immobiliers y sont presque inexistants. La plupart des nouvelles constructions se concentrent à Tallet el-Srour, vers le haut de Naccache. Cette zone mélange à la fois bâtiments anciens et des constructions récentes, dans un environnement encore boisé, et offrant des vues sur la mer. Tous les nouveaux projets ne sont pas encore reliés par des routes goudronnées . À Tallet el-Srour, la majorité des nouveaux immeubles se situe dans la fourchette de 1 700 à 2 000 dollars le m². New Naccache est d’un standing plus élevé. Le quartier, où ont élu domicile plusieurs ambassades, est quasi exclusivement résidentiel et encore très vert. New Naccache fait partie des banlieues chics de la capitale, à l’instar de Rabié, et les prix dans le neuf atteignent facilement les 3 000 à 4 000 dollars le m². Naccache offre donc des options pour tous les budgets : sur les 60 appartements disponibles, la moitié environ se situe en dessous des 500 000 dollars, tandis que l’autre partie se situe au-delà.

Bayada
Bayada continue de séduire une clientèle de résidents et d’expatriés à la recherche de logements dans une fourchette de 500 000 à un million de dollars. Destination moins prestigieuse que sa voisine Rabié, mais d’un plus grand standing que Mtayleb, Bayada dispose d’atouts non négligeables : des vues panoramiques sur la mer et la montagne, un environnement dégagé avec la plupart du temps des constructions ne dépassant pas quatre étages, des espaces boisés et un climat agréable. Plus éloignée de Beyrouth, Bayada reste bien connectée à l’autoroute du littoral ou à la route de montagne de Bickfaya. La région ne dispose pas d’un grand stock d’appartements disponibles – une cinquantaine – répartis dans une dizaine de projets. Les prix au mètre carré sont relativement restés stables depuis deux ans, en moyenne à 2 800 dollars le m². Peu d’unités sont cependant à vendre en dessous de 500 000 dollars, les surfaces proposées variant entre 200 et 400 m². La plupart des constructions sont localisées dans la partie supérieure de Bayada, le long d’une route en lacet où sont éparpillées dans différentes routes secondaires ou impasses.

Méthodologie Les prix des appartements résultent d’une enquête réalisée entre juin et août 2013 par  Le Commerce du Levant. Celle-ci se fonde sur les prix communiqués par les promoteurs des projets résidentiels actuellement en construction ou achevés au cours de l’année 2013. Les chiffres mentionnés dans les tableaux pour chaque secteur géographique signalent la valeur du mètre carré des premiers aux derniers étages.