Intercalé entre Hamra et le centre-ville de Beyrouth, Clemenceau est un secteur multifonctionnel avec des immeubles résidentiels, deux hôpitaux, des centres d’affaires, des écoles et deux universités. La présence d’anciens palais et de jardins privés donne également au quartier un cachet agréable. Ce charme en fait une destination très appréciée des promoteurs. Leur appétit est motivé par la présence de nombreuses parcelles vides idéales pour d’éventuels projets résidentiels ou commerciaux.
La logique voudrait que les incidences foncières varient en fonction du potentiel des terrains de 1 750 à 2 500 dollars le m2, toutefois, les propriétaires surestiment leur bien de 20 à 30 %, ce qui ralentit actuellement les transactions foncières.
Le secteur le plus haut de gamme se situe le long de la rue Omar Daouk entre l’ancienne tour Holiday Inn et l’École supérieure des affaires (ESA).
La rue tire son prestige de la présence des palais Daouk et Joumblatt, et du campus de l’ancienne ambassade de France (actuellement l’ESA). Ces propriétés disposent d’espaces verts qui donnent des dégagements à chaque parcelle adjacente.
La rue Omar Daouk compte également des tours résidentielles reconnues (Daouk 277, Al Hosn 440, Park Clemenceau) avec de grands jardins, des entrées soignées et des facilités (comme des piscines). Les prix des appartements de 350 à 550 m2 démarrent entre 4 500 et 5 000 dollars le m2.
Ce luxe se répercute automatiquement dans la valeur foncière qui peut atteindre 2 500 dollars le m2 vendable.
La rue Clemenceau est l’axe principal du quartier. C’est l’une des sorties de Ras Beyrouth vers le centre-ville, ce qui en fait une rue quotidiennement encombrée. À la sortie des écoles, elle devient totalement congestionnée. Cet aspect négatif ne refroidit pas les promoteurs.
La rue Clemenceau compte trente-quatre parcelles dont cinq sont actuellement en construction (deux pour des projets résidentiels, deux pour une extension de l’hôpital CMC (Clemenceau Medical Center) et un pour le nouveau siège social de la BankMed). Néanmoins, sept terrains vides ou avec des immeubles abandonnés peuvent faire l’objet de futurs projets – cela représente 20 % du nombre de terrains de la rue Clemenceau. Ce chiffre est important et confirme que le processus de développement de cet axe est loin d’être terminé.
La rue Clemenceau est surtout appropriée pour des projets commerciaux avec des boutiques au rez-de-chaussée et de petits appartements. Axe bruyant, elle ne peut pas séduire l’élite locale qui préfère résider rue Omar Daouk ou dans des rues parallèles. La surface idéale des appartements serait de 125 à 200 m2.
Les incidences foncières sont tirées vers le haut par le potentiel commercial des parcelles le long de la rue. Ajouter des boutiques (dont les valeurs tournent autour de 7 000 dollars le m2 au rez-de-chaussée) à leur projet permet aux promoteurs de compenser la cherté du terrain. Pourtant, l’activité marchande de la rue Clemenceau est au ralenti actuellement avec de nombreux locaux vides.
L’extrémité ouest de la rue Clemenceau est devenue avec l’extension du CMC une adresse hospitalière. C’est la partie la plus chère de la rue Clemenceau avec une incidence estimée à
2 250 dollars le m2. Son potentiel pour des immeubles de cliniques est évident.
L’intérieur de Clemenceau compte plusieurs rues purement résidentielles. Pourtant, le secteur compte l’université Haïgazian et l’hôpital Trad qui s’animent au cours de la journée. Les trois principaux axes sont les rues May Ziadé, d’Amérique et du Mexique. Toutes les parcelles disponibles ont uniquement des vocations résidentielles sans aucun potentiel commercial. La superficie des logements serait idéalement de 200 à 250 m2.