La baisse officielle des prix à Beyrouth est de 1,5 %

Certes, nous sommes encore loin d’un effondrement général des prix, mais le repli des valeurs du neuf confirme surtout le déclin progressif du marché immobilier à Beyrouth. L’élection d’un nouveau président de la République, fin 2016, n’a pas réussi à inverser la tendance du secteur qui s’effrite depuis 2014.
Il y a trois ans, la réduction des prix était de 0,7 %, en 2015, elle avait atteint 1,2 %, elle est désormais de 1,5 % en 2016.
Depuis plusieurs années, un vent souffle sur le marché. Les promoteurs, jusqu'à présent inflexibles sur les prix, sont maintenant plus ouverts aux négociations et l’affichent tout de suite. Soixante-deux d’entre eux (soit 28,9 % des projets en construction dans la capitale) ont baissé leur prix affiché. Quinze cas sur 215 immeubles recensés par Ramco (6,9 % des chantiers) ont réduit leur tarif de 10 à 20 %. Cette stratégie de commercialisation serait pour les promoteurs la meilleure solution pour relancer les ventes. De nombreux projets n’hésitent plus à s’afficher dans les réseaux sociaux et les panneaux publicitaires avec des discounts importants.
Pourtant la grande majorité des projets en construction (59,5 %) a maintenu ses tarifs au cours de l’année écoulée. Cette stratégie ne cesse de se renforcer depuis 2014. Il y a trois ans, les promoteurs qui affichaient le même prix que l’année précédente représentaient 48,6 %. Ces propriétaires refusent de montrer leur flexibilité. Pourtant, il est quasiment certain que dans l’état actuel du marché, il est impossible de vendre sans négocier. C’est à la fois un choix tactique et une question d’ego. Ainsi, certains promoteurs veulent jouer la montre dans l’espoir d’un renouveau du marché, d’autres estiment que baisser tout de suite les prix affichés est contre-productif.
À l’opposé, de moins en moins de promoteurs augmentent leurs tarifs. Ils sont très minoritaires. Seulement 11,6 % des immeubles répertoriés sont plus chers que l’an passé. Ce chiffre était de 13,3 % en 2015. Ainsi, la grille des prix de 25 promoteurs (ils étaient 33 en 2015) s’affiche à la hausse. Il s’agit clairement d’un pari risqué puisque être à contre-courant de la tendance du marché peut être mal perçu par les acquéreurs.
Dans une société où tout se négocie, gonfler le prix annoncé d’un appartement est une pratique courante par les promoteurs afin de compenser la marge de négociation qui s’ensuit. Ainsi, entre le prix de vente demandé et le prix d’achat réel, il y a souvent de fortes différences. Beaucoup d’immeubles au centre-ville de Beyrouth par exemple annoncent le même prix depuis des années pour sauver la face, alors qu’en réalité ils sont ultraflexibles devant le premier client potentiel.
Ainsi, cette érosion des prix de 1,5 % en 2016 est finalement un arbre qui cache la forêt dans le sens que ce chiffre ne traduit pas l’état du marché où les marges de négociation n’ont jamais été aussi élevées. Si officiellement les promoteurs se montrent inflexibles, en réalité ils accordent des rabais de 5 à 20 % devant les clients potentiels. De ce fait, les prix de l’immobilier auraient baissé officieusement en moyenne de 10 à 15 % après négociation.