Selon l’agence de conseil immobilier Ramco, les loyers des appartements ont reculé entre 10 et 15 % en 2017. Cette baisse s’explique par un déséquilibre de l’offre. Le marché compte de nombreux appartements de luxe et pas assez de logements à louer entre 800 à 1 500 dollars par mois.

Bonne nouvelle pour les locataires, la chute des loyers à Beyrouth amorcée en 2016 s’est poursuivie en 2017. L’ampleur de la baisse varie en fonction de la surface, du loyer annuel et de la qualité du logement. Les prix des studios restent relativement stables, mais les tarifs des trois chambres à coucher ont connu une baisse moyenne estimée entre 10 et 15 % au cours des douze derniers mois.

Les explications de la morosité actuelle du marché locatif sont multiples.

Il y a un déséquilibre de l’offre, marquée par une abondance d’appartements haut de gamme à plus de 3 000 dollars par mois, et pas assez de logements à louer entre 800 et 1 500 dollars par mois, alors qu’il s’agit de la tranche la plus recherchée.

Le stock augmente au fur et à mesure que de nouveaux immeubles se terminent. Les investisseurs mettent leur bien à louer et certains promoteurs, à défaut de pouvoir vendre, se tournent vers le marché locatif pour générer quelques revenus et transférer les charges des appartements aux locataires.

Mais beaucoup de propriétaires n’entretiennent pas leur logement et ne font aucun effort pour corriger les défauts. Les locataires sélectionnent donc les biens les plus acceptables et boudent les produits dégradés, dont la valeur est en forte baisse faute de clients.

Généralement, le marché locatif s’active au cours de l’été avec l’arrivée des familles étrangères qui travaillent dans des ambassades, des institutions internationales (comme l’Onu, ou l’UE) ou des organisations non gouvernementales… Ces clients ont des budgets importants variant entre 2 500 et 4 000 dollars par mois, payés par leur employeur. Certains quartiers de la capitale sont dépendants de cette demande comme Saïfi, Gemmayzé ou Mar Mikhaël qui sont plébiscités par les expatriés de la Délégation de l’Union européenne dont le siège est actuellement à Saïfi.

L’hiver et le printemps, en revanche, sont des saisons mortes. La demande est au ralenti et, dans le contexte actuel, les propriétaires d’appartements qui veulent louer leurs biens n’ont d’autres choix que de baisser leur tarif. Certains propriétaires sont même prêts à de gros sacrifices : un appartement de 250 m2 à Gemmayzé, loué les années précédentes pour 48 000 dollars par an, est actuellement bradé à 30 000 dollars par an.

Les loyers des appartements de 500 à 600 m2 au centre-ville de Beyrouth et dans les plus belles tours d’Achrafié se situent toujours entre 175 et 200 dollars le m2 par an. Ces produits d’exception, proposés au-dessus de la barre des 10 000 dollars par mois, visent principalement les ambassadeurs et une élite très fortunée. Mais globalement, les produits haut de gamme sont les plus affectés.

À l’opposé, certains studios et petits appartements de 70 à 90 m2 avec des mezzanines se louent très bien. Une dizaine d’immeubles modernes et propres autour de la place Sassine séduisent les locataires étrangers qui sont prêts à payer de 150 à 175 dollars par m2 par an. Les taux de vacance sont courts et les propriétaires retrouvent très facilement des locataires. Le loyer au mètre carré s’envole de 200 à 250 dollars si l’appartement est meublé. Ce chiffre donne une valeur locative de 5 à 6 % par rapport à la valeur de vente de l’appartement. Le créneau des appartements meublés est souvent négligé par les propriétaires, alors qu’il y a une demande. Les produits meublés avec goût sont rares et trouvent sans difficulté des preneurs.