Depuis cinq ans, le stock de bureaux et le nombre de chantiers d’affaires sont en baisse à Beyrouth. Selon l’agence de conseil immobilier Ramco Real Estate Advisers, 113 127 m2 de bureaux sont actuellement en construction dans la capitale.

La construction de bureaux a connu une baisse drastique au cours des derniers mois. Comme les secteurs résidentiels et commerciaux, le marché d’affaires est en difficulté : les permis de construire reculent, les ventes faiblissent et les prix baissent.

La crise n’est pas récente, mais elle a pris de l’ampleur depuis 2017 avec une chute de 41 % de la surface des chantiers d’affaires.

Actuellement, 24 projets de bureaux sont en cours de construction dans Beyrouth municipe, un nombre en baisse de 14 % par rapport à l’année dernière. En superficie, cela représente 113 127 m2 de bureaux en construction et une baisse de plus de 31 % par rapport à 2018.

Les grands projets d’affaires se raréfient. Désormais, les promoteurs privilégient de petits immeubles. Ainsi, sur les 24 chantiers en cours, sept ont entre 5 000 et 7 000 m2 de surfaces de bureaux et seuls deux dépassent les 10 000 m2. Il s’agit de l’extension du campus Beirut Digital District avec 17 500 m2 et du projet Zeena Tower à la corniche du Fleuve. À eux deux, ils totalisent environ 27 % de la surface des nouveaux bureaux en construction dans la capitale.

La dynamique de l’immobilier d’affaires a été affectée par le ralentissement des ventes. Selon Ramco Real Estate Advisers, le stock en construction affiche un taux de vente d’environ 40 %. Ce chiffre est relativement faible pour des produits qui seront, pour la moitié, livrés en 2019.

L’appétit des promoteurs est freiné par l’augmentation des invendus. La majorité des immeubles de bureaux terminés au cours des trois dernières années n’arrive pas à écouler ses stocks dans un marché au ralenti. Cette morosité n’est pas spécifique à Beyrouth, la crise touche également l’immobilier d’affaires en périphérie de la capitale, le long de l’autoroute du nord et le secteur Sin el-Fil-Mirna Chalouhi, où les taux de vente de certains immeubles de bureaux sont très moyens.

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Dans ce contexte, les prix des bureaux à Beyrouth sont en baisse, et les marges de négociation de plus en plus importantes. Par exemple, un bureau affiché à 5 000 dollars le m2 a récemment été vendu avec 22 % de remise. Cette érosion des prix écarte du marché les spéculateurs.

À Achrafié, où on compte actuellement douze chantiers répartis dans six secteurs (Badaro, Charles Malek, corniche du Fleuve, la Quarantaine, Mar Mikhaël et Sodeco), les prix varient d’un projet à l’autre, mais la majorité du stock se situe entre 3 000 et 3 500 dollars le m2 après négociation. Le secteur Badaro-Sami el-Solh est le plus dynamique avec 12 780 m2 de bureaux en construction.

Dans la première destination d’affaires de la capitale, le centre-ville de Beyrouth, il n’y a que deux projets en cours, le long du ring, et les prix varient entre 5 200 et 6 500 dollars le m2. Mais aucun projet ne pointe à l’horizon dans les secteurs du remblai du Normandy et de Mina el-Hosn.

Onze projets de bureaux sont en construction dans la partie occidentale de Beyrouth. C’est trois de plus qu’en 2018. Pour la première fois depuis longtemps qu’il y a quasiment le même nombre de chantiers entre Achrafié et l’ouest de Beyrouth. Les promoteurs multiplient les chantiers à Jnah, Unesco, Spears et Mar Élias. Mais il s’agit le plus souvent de petits projets. Quatre d’entre eux construisent un étage de bureaux dans un projet résidentiel comme l’immeuble Farah à Mar Élias et Le Pavilion 776 à Hamra.