Les trois visages de l’avenue Béchara el-Khoury

S’étirant sur 1,8 kilomètre, l’avenue Béchara el-Khoury est un axe très fréquenté au cœur de Beyrouth. Elle traverse trois quartiers aux dynamiques différentes et où les valeurs vont du simple au double.

De la place des Martyrs au ring, le développement de l’avenue est en suspens. Sur les sept parcelles réparties de chaque côté de l’avenue, une seule a été construite. Il s’agit d’un immeuble d’appartements faisant partie du projet GC Towers. Par contre, deux chantiers y sont à l’arrêt et un projet de bureaux (One Independence Square) n’a pas encore été lancé.

La partie occidentale de l’avenue est encore non bâtie. À partir de 2006, le projet Beirut Gate financé par des fonds d’Abou Dhabi avait été évoqué, mais sans suite. Parmi ces parcelles, se trouve la carcasse en béton de l’ancien cinéma de l’immeuble City Center construit en 1968.

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L’avenir de cette partie de l’avenue reste une énigme. L’arrêt de certains projets confirme l’ambiguïté du potentiel de ce secteur où les nuisances du trafic routier limitent les fonctions résidentielles. Seuls des immeubles de bureaux et des hôtels sans doute y auraient leur place.

Du ring à la statue Béchara el-Khoury, l’avenue traverse Bachoura. Ce secteur a été métamorphosé par le projet de Beirut Digital District (BDD) qui est devenu un campus d’affaires parmi les plus importants de Beyrouth. Quatre immeubles le long de l’avenue en font partie. Les loyers des bureaux sont affichés autour de 230 dollars le m2. À l’opposé, les bureaux mal entretenus sont décotés de 50 %. Hormis les immeubles gouvernementaux et de BDD, cinq bâtiments sont encore à l’abandon, ce qui ternit l’image de l’avenue.

Après Bachoura, l’avenue Béchara el-Khoury traverse Ras el-Nabeh où de nombreux projets résidentiels ont été développés au cours des cinq dernières années. Plus de 120 appartements y ont été construits. Les promoteurs ont privilégié les surfaces de 200 à 250 m2. La gamme des prix débute à partir de 2 500 dollars le m2. Ainsi, il faut compter une valeur de 500 000 à 650 000 dollars pour un appartement.

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Toutefois, les disponibilités sont importantes. Malgré une baisse des prix affichés de 10 à 15 % depuis 2017, selon la société de conseil immobilier Ramco Real Estate Advisers, il y a actuellement plus de 40 appartements invendus, soit plus de 9 000 m2 de surfaces résidentielles. Cela représente une valeur marchande de près de 24 millions de dollars avant négociation.

La stratégie des promoteurs diffère d’un immeuble à l’autre. Le propriétaire d’un immeuble de 40 appartements, par exemple, affiche un prix de 2 700 dollars le m2 depuis 2015. Cette rigidité ne lui a pas permis d’écouler la totalité de son stock et il n’a vendu que 72 % des logements. À l’opposé, un promoteur qui proposait un 7^e étage de 230 m2 à 690 000 dollars au printemps 2018 demande désormais 625 000 dollars.

Béchara el-Khoury est enfin une avenue commerciale importante. Les disponibilités sont rares surtout dans le secteur de Ras el-Nabeh où quasiment tous les locaux sont occupés. Les professionnels veulent profiter du flux important d’automobiles et d’une accessibilité facile. Cet axe est devenu une adresse bancaire d’envergure. Les rez-de-chaussée de la majorité des projets construits ces dernières années ont été achetés par des banques. Elles sont huit actuellement.

Hormis les banques, la structure commerciale est dominée par les enseignes liées à la restauration comme Fakhani Gourmet, Choucri Hamasni et le restaurant Agha. Un mini-cluster (complexe de snacks et de restaurants) nommé Joint Beirut y est ouvert depuis plusieurs mois. Au niveau de Bachoura, les locaux sont également appréciés par les enseignes de café et de jus. Les loyers commencent à partir de 250 dollars par m2 par an.