Un article du Dossier

Où acheter à Beyrouth en 2019

Élie Abi Hanna

Manara – Jal el-Bahr

Le secteur de Ras Beyrouth bénéficie d’une excellente notoriété. Les vues sur le littoral et la corniche en font une adresse recherchée par l’élite libanaise. Mais le secteur n’a pas échappé à la morosité du marché immobilier. Plusieurs invendus sont disponibles et quelques reventes offrent de belles occasions. Illustration avec cet appartement de 325 m2 situé dans une résidence haut de gamme avec une salle de gym et une piscine. Il est proposé à 4 615 dollars le m2, ce qui représente un rabais de 38 % par rapport aux prix du promoteur, qui essaie d’écouler ses invendus à partir de 7 500 dollars le m2.

Avec ce tarif, Manara est l’un des quartiers le plus cher de Beyrouth, hors du centre-ville. Les millionnaires n’ont que l’embarras du choix avec des appartements de 500 à 650 m2, pour 2,3 à 2,5 millions de dollars. Le long de l’avenue de Paris, par exemple, un logement de 500 m2 est en vente à 2,5 millions de dollars. L’immeuble dispose d’une piscine sur le toit.

Pour les plus grosses fortunes, un triplex de 1 600 m2 se négocie sur la base de 11,5 millions de dollars.

La rue Nagib Ardati compte quelques invendus. Terminé en 2014, un immeuble a encore quatre appartements d’environ 240 m2 à vendre. En fonction des vues sur la Méditerranée, les prix varient de 4 115 à 6 751 dollars le m2. Les tarifs ont été revus à la baisse, de 10 à 30 %, depuis 2010.

Quelques appartements sont en vente à Jal el-Bahr, rue Michel Dabaghi. Prévoir 2,4 millions de dollars pour une surface de 650 m2. Par contre, c’est moitié moins cher pour une superficie de 250 m2. Autour de l’école International College, trois logements sont encore à vendre pour 1 à 1,6 million de dollars, des prix inchangés depuis 2017.

Sanayeh – Spears

Deux immeubles sont en construction autour du jardin public de Sanayeh. Les promoteurs vendent des unités de trois chambres à coucher de 230, 245 et 270 m2. Neuf appartements sont encore à vendre. Mais les prix varient d’un promoteur à l’autre. L’un demande 3 959 dollars le m2 au premier étage tandis que le second affiche 3 300 dollars le m2. L’appartement le moins cher est de 759 000 dollars, rue Alameddine.

Autour du jardin, un immeuble avec des appartements de 250 m2 peine à se vendre. Sur un total de 13 étages, neuf logements sont encore disponibles pourtant le projet est terminé depuis 2017. Les disponibilités commencent à partir de 937 500 dollars, c’est 62 500 dollars de moins qu’en 2013.

Avec une enveloppe de 650 000 dollars, il est possible d’acheter un 200 m2 rue Medhat Pacha. Le même produit était annoncé à 840 000 dollars en 2010. À quelques mètres de cet immeuble, un appartement de 260 m2 cherche preneur à 850 000 dollars.

Autour des bureaux de la Croix-Rouge, rue Spears, plusieurs immeubles sont sur le marché. Un projet propose des unités de 165 et 170 m2 à partir de 3 500 dollars le m2. Malgré la crise actuelle, le promoteur n’a réduit ses prix que de 5 % depuis 2016. Un autre immeuble propose des surfaces de 220 m2 entre 750 000 et 800 000 dollars. Incontestablement, les superficies plus petites sont plus demandées et les appartements de 135 à 138 m2 s’écoulent mieux. Les prix démarrent à 3 250 dollars le m2.

Toujours dans le secteur de Spears, une belle opportunité est possible à 2 500 dollars le m2 au 5e étage, soit 500 000 dollars pour un appartement neuf de 200 m2.

Plusieurs appartements sont encore disponibles dans l’immeuble Vision 1793, également rue Spears. Dessiné par l’architecte Charles Hadifé et terminé en 2018, le projet compte principalement des surfaces de 139 à 177 m2. En fonction des étages, les prix s’étirent de 639 400 à 1 044 300 dollars.

Hamra


Avec une superficie de 0,5 km2, Hamra est un quartier vaste où les prix varient en fonction de la proximité avec l’Université américaine de Beyrouth (AUB). Les valeurs les plus élevées se trouvent ainsi dans la partie nord de Hamra, un secteur pourtant embouteillé.

Les produits neufs y sont proposés autour de 3 500 à 5 000 dollars le m2. La partie occidentale de la rue Bliss est la plus chère de Hamra. Un chantier devant l’entrée principale de l’université affiche 6 000 dollars le m2. Mais en direction de l’ambassade saoudienne, un appartement de trois chambres à coucher de 240 m2 est proposé à 950 000 dollars au 4e étage.

Par contre, les appartements anciens sans parking se négocient autour de 2 000 dollars le m2 comme cet appartement de 160 m2 vendu à 325 000 dollars à quelques mètres du campus de l’AUB.

Autour de l’hôpital américain, une vingtaine d’appartements cherchent preneurs. Certains sont surcotés. Un logement de 220 m2 à vendre au 6e étage est à 875 000 dollars. Mais pour 800 000 dollars, il est possible d’avoir un 195 m2 au 9e étage. Symbole de la crise actuelle, deux immeubles déjà terminés depuis plus de deux ans, avec 28 unités au total, n’ont vendu aucun appartement à ce jour. Rue Souraty, un propriétaire demandait 4 000 dollars en 2008. Onze ans plus tard, il attend un acheteur à 3 800 dollars le m2.

Bien que la rue Hamra soit l’un des axes les plus bruyants du quartier, un promoteur y construit deux projets résidentiels à proximité de l’immeuble de bureaux Strand. Les surfaces commencent à partir de 77 m2. Un logement de 167 m2 au 15e étage est sur le marché à partir de 800 000 dollars.

Des dizaines d’appartements sont à vendre dans le secteur Sadate, en construction ou terminés depuis quelques années. La majorité des surfaces varient de 145 à 160 m2 avec trois chambres à coucher. L’un des promoteurs vient de revoir ses prétentions à la baisse. Il demandait 4 500 dollars le m2 en 2015, il affiche désormais 3 800 dollars le m2.

À l’ouest de Hamra, un autre propriétaire a consenti un rabais important, de l’ordre de 20 %, sur son stock d’invendus. Ainsi, le premier étage est passé de 4 400 dollars le m2 en 2018 à 3 520 dollars aujourd’hui. Rue Sidani, un trois chambres à coucher de 142 m2 situé dans un immeuble d’une vingtaine d’années cherche preneur depuis six mois à 438 000 dollars.

Proche de l'hôtel Commodore, rue Baalbeck, un appartement de 156 m2 au 3e étage est mis sur le marché à 550 000 dollars.

Les meilleures affaires sont incontestablement situées au sud du quartier, autour de l’hôtel Bristol. Ce secteur n’est pas le plus prestigieux de Hamra, mais il reste facile d’accès et moins congestionné que les rues Makdessi, Souraty et Jeanne-d’Arc.

Une dizaine d’appartements y sont à la vente, avec trois surfaces disponibles : 170, 190 et 245 m2. En fonction des étages et des surfaces, les prix varient de 500 000 à 750 000 dollars, soit environ 2 500 dollars le m2 au premier étage. Pour ce prix, il faut s’attendre à faire quelques retouches.

Par contre, rue de Lyon, un immeuble en chantier demande 4 000 dollars le m2 au premier étage. Ce tarif est 25 % au-dessus de la moyenne dans ce secteur.

Aïn el-Mreissé


La crise n’a pas épargné le quartier de Aïn el-Mreissé où même les appartements le long du front de mer ne séduisent plus. Plus de 60 unités de 540 à 685 m2 sont à vendre à partir de 5 000 dollars le m2. Ces produits offrent pourtant des vues directes sur la Méditerranée. Mais la demande est actuellement limitée. Les ressortissants des pays du Golfe ne sont plus sur le marché et l’intérêt des expatriés est limité.

Malgré une baisse des prix de 20 à 30 % en l’espace de deux ans, le budget pour des étages inférieurs se situe entre 2,7 à 3,7 millions de dollars.

Au-dessus du petit port de Aïn el-Mreissé, un appartement de 450 m2 est annoncé à 1,8 million de dollars, c’est-à-dire à la même valeur qu’en 2008.

L’intérieur de Aïn el-Mreissé est plus accessible pour les familles qui disposent d’une enveloppe de 600 000 à 800 000 dollars.

Rue Arslane Sinno, il faut compter 680 000 dollars pour un 203 m2. En 2014, ce même appartement était proposé à 812 000 dollars. À quelques mètres, une opportunité plus intéressante est possible puisqu’un logement de 190 m2 est proposé à 600 000 dollars, soit 188 000 dollars de moins qu’en 2015.

Il y a quelques disponibilités le long de la rue Rustom Pacha où l’une des dernières transactions s’est faite sur la base de 3 400 dollars au 4e étage. Avec une marge de négociation de 10 %, cela donnerait une valeur d’environ 3 000 dollars le m2. Perpendiculaire à la rue Rustom Pacha, un appartement de 160 m2 au 9e étage est annoncé à 3 900 dollars le m2. Deux unités de 215 m2 sont également en vente dans ce secteur. En fonction des niveaux, la facture varie de 752 000 à 860 000 dollars, c’est 16 % de moins qu’en 2015.

Caracas


Depuis quelques années, des promoteurs sont en train de chambouler le marché immobilier à Caracas. Traditionnellement, ce quartier résidentiel situé entre Hamra, Manara et Raouché séduisait les familles à la recherche d’un trois chambres à coucher d’environ 250 m2. Désormais, les personnes célibataires et les jeunes mariés peuvent se loger, rue Labban, dans un appartement de 110 m2 à partir de 450 000 dollars. D’autres superficies sont disponibles, comme des 123 et 149 m2 dans un projet qui sera terminé d’ici à la fin de l’année.

Parmi les belles opportunités, un logement de 280 m2 vient d’être vendu à 840 000 dollars, alors qu’il était proposé à un million de dollars en 2017.

Rue du Koweït, à proximité de l’immeuble Yacoubian, la revente d’un logement de 212 m2 se négocie sur la base de 3 800 dollars le m2. Un appartement avec une superficie presque similaire est affiché à 3 500 dollars au 3e étage. Le tarif a perdu 900 dollars au m2 en douze mois.

Rue Adel el-Solh, le dernier appartement de 195 m2 dans un immeuble de 13 unités, au 7e étage, a été vendu au printemps 2019. Le prix demandé était de 3 700 dollars le m2 avant négociation.

Raouché – Sakiet el-Janzir


Avoir une vue plongeante sur la Grotte aux pigeons est un privilège réservé à une poignée d’appartements situés le long de l’avenue Charles de Gaulle.

Plusieurs sont encore en vente, mais les clients ne se bousculent pas. Certains appartements sont disponibles depuis 3 ou 4 ans, malgré les baisses consenties par quelques propriétaires.

Les produits haut de gamme de Raouché sont pénalisés par le retrait des ressortissants des pays du Golfe qui ne sont plus actifs sur le marché. Les grandes fortunes locales ont préféré acheter à Manara, Koraytem ou au centre-ville.

Ainsi, une cinquantaine d’appartements de 500 à 600 m2 y sont vacants et, malheureusement, ils se dégradent. Face à la mer, ces produits nécessitent de l’entretien, et s’ils ne sont pas rénovés ils perdent progressivement de leur valeur. Le stock des invendus le long du front de mer de Raouché est estimé à 200 millions de dollars.

Les prix sur l’avenue Charles de Gaulle commencent de 6 000 à 7 500 dollars le m2. Mais personne n’achète actuellement à ces tarifs.

Une revente est affichée au 5e étage devant la Grotte aux pigeons à 7 826 dollars le m2. C’est quasiment aussi cher qu’à Manara. À proximité du Mövenpick, des unités de 290 m2 sont proposées à partir de 1 740 000 dollars. Il faut débourser presque 3,7 millions pour un 540 m2 au-delà du 9e étage.

Plusieurs appartements cherchent également preneurs dans les rues secondaires de Raouché.

Rue Salaheddine Ayoubi, un promoteur construit des appartements de 250 m2. Le tarif commence à 1 350 000 dollars, c’est 100 000 dollars de plus qu’en 2016. Les chantiers W Towers et C Rock Residence sont toujours à l’arrêt. Les parcelles ont été creusées, mais les sites sont à l’abandon depuis plusieurs années.

Rue Andalous, le prix d’un logement de 325 m2 a retrouvé celui de 2011. Les prix ont également baissé rue Chatila où un appartement de 225 m2 qui était affiché à 1 012 500 dollars en 2016 est désormais sur le marché à 900 000 dollars.

Les chantiers actuellement en cours à Sakiet el-Janzir proposent des produits de 150 à 225 m2, à des prix fluctuant entre 3 500 et 3 700 dollars le m2 au premier étage. Il faut compter ainsi 555 000 dollars pour un 150 m2 qui sera livré en 2021.

Une superficie de 370 m2 est à vendre dans l’immeuble The Heights autour de la place Sakiet el-Janzir à 1 590 000 dollars, contre 2 109 000 dollars en 2010, soit une baisse de 24 % en neuf ans.

Koraytem


Les appartements haut de gamme se concentrent autour du Collège protestant français (CPF). Plusieurs immeubles (Zeino Tower, Nova Towers, Sky Homes, Koreytem Hill, Park View) y ont été construits ces dix dernières années avec des appartements de 500 à 600 m2. Certains projets ont des jardins et des piscines. Leur point fort est d’avoir des dégagements sur le CPF, et pour certains appartements des vues sur la mer.

Les prix varient selon les propriétaires. Mais quelle que soit la surface, le tarif d’entrée est d’environ 2 millions de dollars. Certains logements sont annoncés de 4 000 à 4 500 dollars le m2 comme ces deux grandes surfaces de 613 m2 : l’un est au 6e étage et mis sur le marché à 3 915 dollars le m2, l’autre est au 10e étage et affiché à 4 486 dollars le m2. Certains propriétaires sont prêts à “casser” leur prix comme cet appartement de quatre chambres à coucher situé dans une résidence sécurisée avec piscine, proposé à 3 250 dollars le m2.

Deux chantiers sont en cours le long de la rue Takieddine el-Solh. Les surfaces vont de 227 à 260 m2 et les prix commencent de 4 000 à 4 200 dollars le m2. À proximité de la boulangerie Pain d’Or, un appartement de 280 m2 avec une terrasse de 150 m2 est à vendre depuis plusieurs années. Le prix est de 900 000 dollars, il était de 1 150 000 dollars en 2015. Une belle opportunité est possible avec ce premier étage de 460 m2 à 2 400 dollars le m2 dans un immeuble construit il y a une vingtaine d’années.

Plusieurs reventes et d’invendus sont disponibles dans les perpendiculaires à Takieddine el-Solh. Certaines unités sont sur le marché depuis longtemps. Sans surprise, les appartements avec des défauts, bas de gamme ou surcotés ne séduisent pas.

À quelques mètres du palais Hariri, un promoteur a encore réduit ses prétentions. Après avoir demandé 4 500 dollars le m2 en 2014, il espère désormais 770 000 dollars pour un produit de 200 m2 (3 850 dollars le m2). Rue Hamadé, un 350 m2 attend un acheteur pour 1,4 million de dollars. Dans le même immeuble, un plus petit appartement de 245 m2 au 12e étage est à 1 050 000 dollars contre 1 250 000 dollars en 2017.

Le long de la rue Madame Curie, des appartements de qualité de 325 m2 s’affichent en fonction des étages entre 1,3 à 1,6 million de dollars. À l’opposé, des produits bas de gamme ne trouvent pas preneur même à partir de 2 500 dollars le m2.

Les prix d’un projet, à Snoubra, ont baissé de 33 % entre 2014 et 2019. Désormais un appartement de 250 m2 est annoncé à 800 000 dollars. Pour des budgets plus serrés, il y a des produits de 179 m2 à partir de 626 500 dollars.

Aïcha Bakkar – Tallet el-Khayat


Le secteur Tallet el-Khayat compte deux chantiers le long de la rue Mama, un axe limitrophe au quartier Mar Élias.

Les promoteurs y privilégient les petites surfaces de 135 à 160 m2. Un trois chambres à coucher est facturé à partir de 560 000 dollars au premier étage. Pour des produits de 135 m2 avec deux chambres, il faut compter 418 500 dollars. Ces prix confirment que les valeurs de la rue Mama vont de 3 100 à 3 500 dollars le m2, avant négociation. Avec un rabais, il serait possible d’obtenir un bien pour moins de 3 000 dollars le m2.

Parmi les belles occasions de Tallet el-Khayat, plusieurs grandes surfaces de 370 à 465 m2 sont disponibles à partir de 1 à 1,2 million de dollars, soit un mètre carré compris entre 2 580 et 2 700 dollars.

Le prix des appartements situés rue Youssef el-Zein a baissé de 14 % entre 2015 et 2019. Il faut compter 900 000 dollars pour une surface de 236 m2.

Rue Rida el-Solh, une revente est proposée à 3 300 dollars le m2 pour un appartement de 335 m2. Ce même produit était estimé à plus de 4 500 dollars le m2 en 2012.

L’activité immobilière est intense dans le quartier Aïcha Bakkar où sept chantiers sont en cours. La moyenne des prix affichés est de 2 866 dollars le m2, mais après négociation ce chiffre devrait tourner autour de 2 500 dollars le m2 au premier étage.

Deux projets se trouvent entre l’avenue Rachidine (connue également sous Canal 7) et le quartier de Verdun. Pour 425 000 dollars, il est possible d’acquérir un 145 m2. Un logement plus vaste de 180 m2 est disponible à partir de 504 000 dollars, c’est 90 000 dollars de moins qu’en 2017.

Si la moyenne des appartements en construction est de 166 m2, les promoteurs proposent de plus larges surfaces le long de l’avenue Rachidine, comme cet appartement de 200 m2 annoncé à 640 000 dollars, le même prix depuis 2016.

Autour du jardin du Mufti Khaled, un appartement de 175 m2, proposé à 570 000 dollars en 2018, est affiché depuis six mois à 500 000 dollars. La meilleure contre-offre obtenue par son propriétaire a été 450 000 dollars. Elle a été refusée.

Clemenceau – Kantari


Sur un panel de douze immeubles en construction ou récemment terminés, 63 appartements sont encore invendus. Ce stock est estimé à 82 millions de dollars.

Une bonne partie de ces logements se trouve autour de l’hôpital Clemenceau Medical Center (CMC), rue Clemenceau, un secteur devenu très bruyant et quotidiennement congestionné. Deux immeubles haut de gamme avec de belles prestations y ont été construits ces dernières années, mais les appartements peinent à s’écouler. Un propriétaire demande 5 000 dollars le m2 pour un appartement de 460 m2 au 10e étage. Dominant les jardins de l’école ESA, un 480 m2 est proposé à 2,5 millions (soit 5 200 dollars le m2). Ce même produit était à 2,85 millions en 2013. Dans le même immeuble, un 3e étage est proposé à 4 420 dollars le m2.

À proximité de l’école de la Sagesse, plusieurs appartements sont disponibles avec des prix plus intéressants qu’autour du CMC. Ainsi, un appartement de 350 m2 au-delà du 20e étage est affiché à 5 300 dollars le m2. Pour 1,45 million de dollars, il est possible de s’offrir un trois chambres à coucher, avec une salle de télévision de 400 m2.

En contrebas de Clemenceau, la rue Omar Daouk reste la plus chère du quartier. Son charme vient des anciens palais Daouk, Ladki et Joumblatt. Un premier étage dans un immeuble récent se situe officieusement entre 4 000 et 4 500 dollars le m2. Pourtant, un propriétaire demande plus de 7 000 dollars le m2 pour un logement de 560 m2. Cette valeur semble irréaliste, puisqu’elle est supérieure aux prix demandés pour un produit au centre-ville de Beyrouth avec des vues sur la baie du Saint-Georges. Le prix de référence pourrait être celui d’un 5e étage d’un des beaux immeubles de la rue Omar Daouk vendu récemment autour de 3 400 dollars le m2.

À proximité de la rue Justinien, quelques anciens appartements sont à vendre, avec des prix variant selon les prestations. Un premier étage de 270 m2 est sur le marché depuis plusieurs années, même si le propriétaire a baissé son prix de 3 831 dollars le m2 en 2015 à 2 685 dollars aujourd’hui, sans succès. Un autre appartement de 150 m2, nécessitant des travaux de rénovation, ne trouve pas preneur à 375 000 dollars, soit 2 500 dollars le m2 au 5e étage.

Rue George Cyr, il faut compter 632 000 dollars pour un appartement en construction de 180 m2, c’est 142 000 dollars de moins qu’en 2017.

Verdun – Aïn el-Tiné


Il n’y a plus de chantiers le long de la rue Verdun, mais les invendus ne manquent pas. Dans trois immeubles situés autour de la caserne Barbar al-Khazen, 37 appartements sont encore à vendre, l’équivalent de 15 400 m2 de surfaces résidentielles. Les petites surfaces de 240 m2 commencent à 792 000 dollars. Pour les grandes superficies de 550 à 577 m2, il faut prévoir une enveloppe de 1,7 à 2,1 millions de dollars, selon les étages. L’un des propriétaires a réajusté ses tarifs de 41 % par rapport à 2012 afin d’écouler son stock. Cette stratégie lui a permis de vendre une dizaine d’unités en deux ans.

Le prix de départ rue Verdun varie ainsi de 3 250 à 4 000 dollars le m2 avant négociation. Il y a encore quelques années, la fourchette était de 4 500 à 5 500 dollars le m2. Mais les ventes n’ont pas suivi, les grandes surfaces étaient moins recherchées et les prix se sont effondrés.

Plusieurs agences immobilières proposent des appartements de 250 à 260 m2 entre le 10e et le 12e étage, rue Verdun, pour environ 4 800 dollars le m2. L’un d’eux a perdu 39 % depuis 2011.

Les projets en construction se trouvent dans des rues secondaires à la rue Verdun. Il s’agit souvent de petits immeubles de 13 à 26 unités avec des surfaces de 110 à 195 m2. Les prix varient selon les emplacements, puisque les alentours de Verdun ne sont pas homogènes et certaines rues sont moins haut de gamme. La moyenne des prix demandés par les promoteurs au 1er étage est de 3 587 dollars le m2.

Parmi les rues les plus abordables, la rue Knio. Il faut compter 375 000 dollars pour un 110 m2 avant négociation. C’est 75 000 dollars de moins qu’en 2017. Un budget de 600 000 dollars permet d’acquérir un logement de 160 m2.

De plus grandes surfaces comme un trois chambres à coucher de 195 m2 sont à vendre rue Anis Nsouli à partir de 682 500 dollars, 11 % de moins qu’en 2017. De beaux rabais ont été également observés, rue Habib Srour. Le mètre carré affiché par les promoteurs est passé de 4 200 dollars en mars 2018 à 3 650 dollars en été 2019.

Il n’y a plus de chantiers à Aïn el-Tiné depuis 2016. Les promoteurs ont vendu la majorité de leur stock comme l’immeuble Titanium où tous les simplex ont été achetés. Les tarifs de départ allaient de 4 000 à 4 500 dollars le m2.

Ramlet el-Baida – Jnah – Unesco


Les prix sur le front de mer de Ramlet el-Baida continuent de baisser, comme le prouve ce bel appartement de 465 m2 affiché à 3,5 millions de dollars en 2011 et actuellement en vente à 2,5 millions de dollars.

Il n’y a plus de chantiers en cours le long de l’avenue Rafic Hariri, mais deux appartements dans un immeuble construit il y a une vingtaine d’années sont proposés à 4 600 et 5 250 dollars le m2.

Rue Farid Trad, un projet dispose d’appartements de 250 et 290 m2. En fonction de l’orientation de l’immeuble et des vues possibles sur la mer, les premiers étages varient de 3 569 à 4 800 dollars le m2. La grille des prix a baissé entre 6 et 17 % depuis 2017. Un duplex de 700 m2 avec une large terrasse sur cette rue offre une belle opportunité. Il est proposé à 2,4 millions de dollars contre 3,9 millions de dollars en 2011.

Rue Thomas Edison, un 9e étage évalué à 6 500 dollars le m2 en 2010 est aujourd’hui proposé à 5 000 dollars le m2.

Autour de l’ancien jardin public, il faut débourser 2,9 millions de dollars pour un appartement de 530 m2 avec des vues dégagées sur le littoral.

La rue al-Akhtal Assaghir compte plusieurs appartements à vendre. Un propriétaire propose six unités de 345 m2 à partir de 1 600 000 dollars, le même prix qu’en mars 2018. Par contre, un autre promoteur a baissé ses prix de 30 % depuis 2014. Ainsi, un 400 m2 est désormais affiché à 1,7 million de dollars contre 2 460 000 dollars en 2014. Certains immeubles ont des vues sur la mer, notamment deux appartements de 286 m2 annoncés à 1 800 000 et 1 859 000 dollars.

Il n’y a plus de chantiers en cours dans le secteur Unesco depuis quelques années. Mais plusieurs reventes et invendus sont sur le marché et les valeurs ont fortement chuté. Un appartement de 350 m2 au 10e étage et construit en 2013, est disponible à 4 200 dollars le m2, soit 900 dollars le m2 de moins qu’en 2014. Dans un immeuble voisin, un 12e étage de 360 m2 est annoncé à 4 383 dollars le m2.

À Jnah, le groupe One Invest a plusieurs projets résidentiels avec une large gamme de surfaces, de 190 à 480 m2. Les premiers étages varient entre 4 700 et 4 800 dollars le m2 avant négociation.

Beaucoup d’appartements sont à vendre dans des immeubles construits au cours des dix dernières années, dont certains sont intéressants, comme ce 260 m2 au 14e étage affiché à un million de dollars.

Ras el-Nabeh


Avec onze chantiers en cours, l’activité immobilière ne faiblit pas à Ras el-Nabeh. Le quartier séduit les Beyrouthins pour son emplacement au cœur de la capitale avec une accessibilité relativement facile. Les produits neufs ont des surfaces de 166 m2 avec trois chambres à coucher et le prix demandé pour un premier étage est en moyenne de 465 000 dollars.

Dans la partie sud de Ras el-Nabeh derrière l’ambassade de France, rue Koleilat, un nouveau chantier de 14 étages propose des unités de 165 m2 avec des prix allant de 550 000 à 650 000 dollars.

Plusieurs reventes sont disponibles dans ce secteur. Situé dans un immeuble bien entretenu, un 200 m2 est affiché à 625 000 dollars avec des vues partielles sur l’hippodrome. Pour les personnes prêtes à faire des travaux, un 480 m2 est à vendre à 1 800 dollars le m2, mais l’appartement a besoin d’une rénovation totale.

Autour de la rue Mohammad el-Hout, des surfaces de 155 m2 sont mises en vente à partir de 372 000 dollars, c’est 15 500 dollars de moins que l’an passé. Un autre chantier construit les mêmes superficies, mais demande 465 000 dollars. Pour les familles à la recherche de deux chambres à coucher, des logements de 130 m2 sont accessibles à 349 000 dollars. Les budgets grimpent à 482 000 dollars pour des produits de 193 m2.

Les promoteurs le long de l’avenue Béchara el-Khoury ont privilégié les surfaces de 200 à 250 m2 à partir de 2 500 dollars le m2. Ainsi, il faut compter un total de 500 000 à 650 000 dollars pour un trois chambres à coucher. Mais le stock s’écoule mal, malgré une baisse des prix de 10 à 15 % depuis 2017.

La partie la plus chère de Ras el-Nabeh est le long de l’ex avenue Fouad 1er. Les appartements ont des vues directes sur la Résidence des Pins, l’hippodrome et la verdure de la Forêt des pins. Des unités de 300 à 390 m2 sont en vente de 950 000 à 1,3 million de dollars au-delà du 10e étage.

Les autres quartiers de Beyrouth-Ouest

 Les valeurs moyennes des appartements en construction dans les quartiers centraux de Beyrouth-Ouest varient de 1 933 à 3 162 dollars le m2. Par contre, les logements anciens qui ont besoin de rénovation ne devraient pas dépasser les 1 500 dollars le m2.

Les moyennes au-dessus de 3 000 dollars le m2 se trouvent dans les nouveaux projets à Wata Mousseitbé et Zokak el-Blatt où certains immeubles le long du ring demandent 4 000 dollars le m2 pour des surfaces de 155 à 235 m2.

Les secteurs les plus abordables sont localisés à Noueiri, Sélim Salam, Bourj Abi Haïdar, Bachoura et Basta, où le mètre carré varie de 2 139 à 2 400 dollars.

Tarik el-Jdidé compte dix-huit chantiers. C’est 40 % de moins qu’en 2018. La crise touche également ce quartier où l’on trouve pourtant les appartements les moins chers de la capitale avec un mètre carré autour de 2 150 dollars au premier étage. Les ventes sont pénalisées par l’arrêt des prêts subventionnés. Les promoteurs privilégient les appartements de deux à trois chambres à coucher avec des surfaces de 105 à 160 m2 et des budgets de 220 000 à 400 000 dollars.

Les appartements affichés de 2 500 à 3 000 dollars le m2 au premier étage se concentrent dans les quartiers de Mar Élias, Zarif, Béchara el-Khoury et Barbir. Les premiers prix vont de 400 000 à 500 000 dollars.



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